Už dvanáct let tady prodávám byty. Vlastně příští měsíc to bude třináct let. A pořád narážím na stejnou chybu. Lidé kupují v nesprávné lokalitě, protože cena na obrazovce vypadá levně – ale nevidí celkový obraz. Dovolte mi tedy ušetřit vám starosti. Tohle není lesklá brožura. Je to srozumitelný průvodce byty na prodej v Hurghadě: nejlepší lokality, skutečné ceny za metr čtvereční (ne ty falešné, které vám realitní makléři šeptají) a všechny skryté poplatky, které ve skutečnosti zaplatíte. Najdete zde také cenovou tabulku, kterou můžete využít při vyjednávání. Žádné plané řeči. Žádná klišé typu „brutálně upřímný“. Jen fakta od někoho, kdo to už udělal stovkykrát.
Proč si v Hurghadě koupit byt místo toho, abyste si ho pronajímali?
Pronájem se zdá být jednodušší. Žádná kauce, žádné údržbářské práce, žádný dlouhodobý závazek. Platíte měsíční nájem a to je vše.
Čísla však vypovídají o něčem jiném. Podle egyptské státní informační služby země v roce 2025 přivítala téměř 19 milionů turistů, což představuje nárůst o 21 % oproti předchozímu roku. Více návštěvníků znamená větší poptávku po pronájmech, zejména v případě krátkodobých pobytů. Ukážu vám, co to znamená pro vaši peněženku.
Hypotéka versus nájem – čísla
Vezměme si například běžný byt s jednou ložnicí v Al Ahyaa. Nic extra. Čistá budova, možná společná střešní terasa. Nájemné se pohybuje kolem 60 000 – 90 000 EGP ročně. To je 1 200 – 1 800 dolarů v závislosti na směnném kurzu.
Nákup stejného bytu stojí 25 000–35 000 dolarů. Jako střední hodnotu vezměme 30 000 dolarů.
Spočítat si to. Pokud platíte 1 500 dolarů ročně za nájem, investice do vlastního bydlení se vám vrátí zhruba za 4–5 let. Vlastně spíš za 4,5 roku, pokud započítáte drobné výdaje na údržbu. Poté už bydlíte zdarma. A vlastníte aktivum, jehož hodnota obvykle roste.
Měl jsem britského klienta, řekněme, že se jmenoval David. Tři roky si pronajímal byt se dvěma ložnicemi v El Kawther. Za nájem celkem zaplatil asi 5 500 dolarů. Nakonec si koupil podobný byt za 45 000 dolarů. Jaká byla jeho první slova po podpisu smlouvy? „Proč jste na mě netlačil víc?“
Neměl jsem na to dobrou odpověď. Měl jsem na to víc tlačit.
Měnová výhoda pro cizince
Egyptská libra v uplynulém desetiletí několikrát ztratila na hodnotě. Pokud nyní nakoupíte za dolary nebo eura, zajistíte si dnešní kurz.
I kdyby egyptská libra dále oslabila – a to se může stát –, hodnota vaší nemovitosti v cizí měně má tendenci růst. Není to zaručené, ale takový vývoj pozoruji už od roku 2013.
Německý investor koupil na začátku roku 2021 studio v Sahl Hasheesh za 55 000 €. Dnes se podobné byty prodávají za 85 000 €. Nejde jen o zhodnocení nemovitosti. Jde o kombinaci růstu měny a trhu.
Dlouhodobý růst aktiv
Ceny bytů v Sahl Hasheesh se od roku 2016 zhruba zdvojnásobily. V Al Ahyaa byl růst pomalejší – ve stejném období asi o 30–40 %. I tak se ale jedná o pozitivní vývoj.
Poptávka po pronájmech udržuje trh s nemovitostmi v pohybu. Nebudete mít problém s prodejem. I v letech s nižší poptávkou se byty za přiměřenou cenu prodávají během několika měsíců.
Nejlepší čtvrti pro koupi bytu v Hurghadě (ceny a životní styl)
Rozebírám to podle rozpočtu a životního stylu. Žádné zbytečné řeči. V uplynulém roce jsem všechny tyto oblasti osobně prošel.
Al Ahyaa – Šampión v úspornosti
Levné. Funkční. Vysoká poptávka po pronájmech. Právě zde žije většina místních Egypťanů. A také stále více zahraničních obyvatel s omezeným rozpočtem.
Cena za m²: 15 000 – 25 000 EGP (300 – 500 USD). Slušný byt se dvěma ložnicemi (cca 100 m²) stojí 25 000 – 40 000 $. A byt s jednou ložnicí? Už od 15 000 $, pokud budete mít štěstí a budete ochotni smířit se s mírně starším vybavením.
Ideální pro dlouhodobý pronájem místním obyvatelům a expatům s omezeným rozpočtem. Mám německého klienta, který zde vlastní tři byty. Koupil je za zhruba 25 tisíc dolarů za kus. Po odečtení nákladů mu zbývá čistý výnos kolem 8 %. To je stabilní, sice nudný, ale spolehlivý výnos.
Nevýhody? Starší budovy. Hluk z ulice. Parkování může být problém. Některé ulice se při dešti zaplavují – což se sice stává zřídka, ale i tak je to nepříjemné. Za tyhle ceny si ale nemůžete příliš stěžovat.
El Kawther – střední a mírně vyšší
Právě tady žije mnoho evropských expatů. Je to blíž k supermarketům, nemocnicím a promenádě Mamsha. Není to uzavřený areál, ale působí to tu organizovaněji než v Al Ahyaa.
Cena za m²: 25 000 – 35 000 EGP (500 – 700 USD). Byt s jednou ložnicí může stát 35 000 – 45 000 USD. Byt se dvěma ložnicemi 50 000 – 70 000 USD.
Je to lépe postavená čtvrť než Al Ahyaa. Ulice jsou zde klidnější. V místní kavárně potkáte více lidí, kteří mluví anglicky a německy. Stále se však nejedná o uzavřený komplex – budete slyšet hluk z ulice a občas se tu potulují psi.
Nábřeží Mamsha – oblíbená turistická atrakce
Toto je nová promenáda podél pobřeží. Kavárny, restaurace a byty s výhledem na moře. Turisté to milují. Investoři to milují.
Cena za m²: 40 000 – 70 000 EGP (800 – 1 400 USD). Ceny studií začínají na 50 000 USD. Jednopokojové byty 70 000 – 100 000 USD. Dvoupokojové byty od 100 000 USD.
Ideální pro krátkodobé pronájmy přes Airbnb. Ceny za noc se v zimě pohybují mezi 50 a 90 dolary. Mám tam studio, které mi po odečtení poplatků za správu vynáší čistý zisk asi 12 000 dolarů ročně. To představuje hrubou výnosnost 17 % – to není vůbec špatné. Údaje společnosti Airbtics potvrzují, že Hurghada se může pochlubit nejvyššími výnosy z krátkodobých pronájmů v regionu MENA, přičemž medián ročních tržeb přesahuje 538 000 EGP a průměrná obsazenost činí 52 %.
Ale léto? To je pomalé. Opravdu pomalé. V červenci a srpnu se můžete dočkat obsazenosti kolem 30 %. Evropané nemají rádi 40 °C. Své finanční toky si proto naplánujte odpovídajícím způsobem.
Sahl Hasheesh (vnitrozemí vs. pobřeží)
Jedná se o prémiovou lokalitu na jih od města. Je oplocená, čistá a dobře udržovaná. Jde o komplexně plánovanou rekreační komunitu. Podle zprávy „Destination Egypt“ společnosti Knight Frank je pobřeží Rudého moře v současnosti nejrychleji rostoucím trhem s luxusními nemovitostmi v severní Africe, přičemž Sahl Hasheesh v tomto trendu zaujímá vedoucí pozici.
Ve vnitrozemí (pět minut chůze od pláže): 45 000 – 70 000 EGP za m² (900 – 1 400 USD). Byty s jednou ložnicí od 70 000 USD, byty se dvěma ložnicemi od 100 000 USD.
Přímo u pláže: 90 000 – 120 000 EGP (1 800 – 2 400 USD). Byty s jednou ložnicí od 120 000 USD, byty se dvěma ložnicemi od 160 000 USD.
Růst hodnoty nemovitostí je výrazný. Viděl jsem, jak se cena jednotek za deset let zdvojnásobila. Výnos z pronájmu? Nižší. Možná 4–6 % netto. Tady se kupuje kvůli zhodnocení, ne kvůli peněžnímu toku. Jiný cíl, jiná oblast.
El Gouna – volba nejvyšší třídy
El Gouna je samostatné město. Školy, nemocnice, přístav – to vše se nachází uvnitř areálu. Leží 25 km severně od letiště v Hurghadě.
Cena za m²: 60 000 – 100 000+ EGP (1 200 – 2 000+ USD). Byty s jednou ložnicí od 80 000 USD, byty se dvěma ložnicemi od 120 000 USD.
Krásné místo. Velmi bezpečné. Moje auto zůstalo omylem odemčené dva dny. Nic se nestalo. Prodej nemovitostí však probíhá pomaleji, protože počáteční cena je vysoká. Doporučil bych to jen v případě, že tam plánujete bydlet sami.
Zátoka Makadi – Hodnota resortu
Dále na jih. Klidnější. Vhodné pro rodiny s dětmi. Více turistů z organizovaných zájezdů než individuálních cestovatelů.
Cena za m²: 35 000 – 60 000 EGP (700 – 1 200 USD). Byty s jednou ložnicí od 40 000 USD, byty se dvěma ložnicemi od 60 000 USD.
Abyste se dostali do centra Hurghady (cesta trvá asi 30 minut), potřebujete auto. Pokud ale máte rádi život v letovisku, aniž byste museli platit ceny jako v Sahl Hasheesh, je to dobrá volba.
Srovnávací tabulka cen (2026)
Zde je přehledná tabulka založená na aktuálních nabídkách a nedávných prodejích:
| Plocha | Cena za m² (EGP) | Typická cena za byt s jednou ložnicí | Typická cena za byt se dvěma ložnicemi | Nejvhodnější pro |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | 15 000 – 25 000 | 25 000–35 000 dolarů | 35 000–50 000 dolarů | Dlouhodobý pronájem, cenově výhodný |
| El Kawther | 25 000 – 35 000 | 35 000–45 000 dolarů | 50 000–70 000 dolarů | Dlouhodobý pobyt v zahraničí |
| Mamsha | 40 000 – 70 000 | 70 000–100 000 dolarů | 100 000–150 000 dolarů | Krátkodobé ubytování přes Airbnb |
| Sahl Hasheesh (vnitrozemí) | 45 000 – 70 000 | 70 000–90 000 dolarů | 100 000–140 000 dolarů | Růst kapitálu |
| Sahl Hasheesh (přímo u pláže) | 90 000 – 120 000 | 120 000–150 000 dolarů | 160 000–220 000 dolarů | Luxus, uznání |
| El Gouna | 60 000 – 100 000+ | 80 000–120 000 dolarů | 120 000–180 000 dolarů | Životní styl, bydlení |
| Zátoka Makadi | 35 000 – 60 000 | 40 000–60 000 dolarů | 60 000–90 000 dolarů | Klidný rekreační areál, rodiny |
Přehled výnosů z pronájmu (krátkodobé vs. dlouhodobé)
Čisté výnosy po odečtení poplatků za správu. Krátkodobé údaje vycházejí z maximální obsazenosti v zimním období. Dlouhodobé výnosy předpokládají stabilní roční smlouvy.
Údaje byly sestaveny na základě vývoje trhu v letech 2025–2026 a zpráv místních správců nemovitostí.
Jaký typ bytu byste si měli pořídit? (Velikost a dispozice)
Ne všechny byty jsou stejné. Vaše volba závisí na tom, co je vaším cílem – příjmy z pronájmu, zhodnocení investice nebo vlastní bydlení. Rád vám s rozhodnutím pomohu.
Studio apartmány – vysoká návratnost investic, malá zastavěná plocha
Velikost: 40–60 m². Cena: 30 000–80 000 USD v závislosti na lokalitě.
Nejlepší lokality: Mamsha, historické centrum Sahl Hasheesh, záliv Makadi.
Cena za noc na Airbnb: 50–80 dolarů v zimě. Moje studio v Mamsha mi po odečtení nákladů vynáší ročně asi 12 000 dolarů. To představuje hrubou výnosnost 17 %. Ale to je v hlavní sezóně. A v létě? Možná 30 dolarů za noc a poloviční obsazenost.
Nevýhoda? Těžší prodej. Určeno pouze pro svobodné nebo páry. Rodiny se o to ani nezajímají.
Byty s jednou ložnicí – ideální volba
Velikost: 65–90 m². Cena: 30 000 $ (Al Ahyaa) – 150 000 $ (přímo u pláže v Sahl Hasheesh).
Hodí se jak pro dlouhodobé, tak pro krátkodobé bydlení. Mezi kupujícími je velmi oblíbený. Prodej je relativně snadný – každý chce byt s jednou ložnicí.
Jednopokojový byt v El Kawther se pronajímá dlouhodobě za zhruba 5 000 dolarů ročně. To představuje čistý výnos 6–7 %. Není to sice nic úchvatného, ale je to stabilní.
Byty se 2 ložnicemi – pronájem pro rodiny a skupiny
Velikost: 100–130 m². Cena: 40 000 $ (Al Ahyaa) – 180 000 $ a více (přímo u pláže).
Ubytuje 4–6 osob. Vyšší výnos z pronájmu. Dvoulůžkový apartmán v Mamsha se na Airbnb dá pronajmout za 120 dolarů za noc. Náklady na úklid jsou však vyšší – více ručníků, více povlečení, více věcí, které se mohou rozbít.
V rodinných čtvrtích, jako jsou Al Ahyaa a El Kawther, panuje silná poptávka po dlouhodobém bydlení. Rodiny s dětmi se nechtějí stěhovat každý rok.
Byty se 3 a více ložnicemi a penthousy – specializovaný segment trhu
Velikost: 140–250 m². Cena: 150 000–300 000+ dolarů.
Prodej bude trvat déle. Ale prémioví nájemníci – vedoucí pracovníci firem, početné rodiny, možná skupina potápěčů – za to zaplatí slušné peníze. Třípokojový apartmán v Sahl Hasheesh se dá pronajmout za 200–300 dolarů za noc. Na rezervace však budete čekat déle.
Nové byty versus byty z druhé ruky – co je bezpečnější?
Každá z těchto možností má své klady i zápory. Řeknu to na rovinu – já sám jsem na začátku své kariéry při investicích do nemovitostí ve fázi projektu přišel o peníze. Poučte se z mých chyb.
Investice do nemovitostí ve fázi projektu (nové projekty) – nižší pořizovací cena, vyšší riziko
Kupujete na základě vizualizací. Splátkové plány jsou lákavé: 10–20 % záloha, zbytek se splácí po dobu 3–5 let s 0 % úrokem.
Rizika jsou však reálná. Viděl jsem projekty, u nichž došlo ke zpoždění o 6–12 měsíců. Někdy je kvalita provedení špatná – levné obklady, nekvalitní barva, netěsnící vodovodní instalace.
Spolupracujte pouze s renomovanými developery: Orascom (El Gouna, Makadi), Palm Hills nebo místními developery s osvědčenou reputací. Požádejte o prohlídku některého z jejich předchozích projektů. Promluvte si s tamějšími majiteli. Pokud developer odmítne, raději od toho upusťte.
Prodej z druhé ruky (hotové byty) – Podívejte se, co získáte
Okamžité převzetí. Můžete si prohlédnout instalace, výhled na moře i sousedy. Otevřete kohoutky. Spláchněte toaletu. Otevřete okna. To u nemovitosti ve fázi projektu udělat nemůžete.
Obvykle je to levnější než aktuální cena, za kterou developer nabízí nové byty. Dvouletý byt může být o 10–15 % levnější. Někdy i o více, pokud je prodávající ochoten rychle prodat.
Nevýhoda? Potřebujete celou částku v hotovosti nebo rychlé financování. Žádné pětileté splátkové plány. Na druhou stranu můžete vyjednávat tvrději, protože prodávající chce obchod uzavřít.
Ve výstavbě (v polovině) – Kompromis
Lepší cena než u hotových nemovitostí, menší riziko než u nemovitostí ve fázi projektu. Navštívíte staveniště a uvidíte, jak stavba skutečně postupuje. Můžete vidět tvar budovy, jak rostou stěny a jak probíhá instalace rozvodů.
Už jsem to několikrát udělal. Funguje to dobře, pokud vývojáři důvěřujete a projekt je hotový alespoň z 50 %.
Financování bytu – hotovost, splátky nebo hypotéka?
Hotovost – král slev
Ideální pro další prodej. Transakci uzavřete během několika dní. Prodejci vás milují.
Zrovna minulý měsíc jsem vyjednal slevu 10 000 dolarů na byt za 90 000 dolarů. Prodávající potřeboval před létem hotovost. Kupující zaplatil v hotovosti. Celá transakce byla hotová za týden.
Splátky pro developery (0 %) – typické pro projekty ve fázi plánování
10–20 % záloha, poté rovnoměrné splátky po dobu 3–5 let. Bez banky, bez úroků. Il Bayou nabízí 20 % zálohu, zbytek se splácí po dobu 4 let s 0 % úrokem. To je skutečná nabídka.
Ale pozor – pokud zmeškáte splátky, můžete přijít o zálohu i o byt. Přečtěte si podmínky.
Bankovní hypotéky – pro cizince obtížné
Pro nerezidenty je to výjimečné. Úrokové sazby 14 % a více. Nestojí to za to. Raději počkejte a šetřete si peníze.
Skryté náklady při koupi bytu v Hurghadě
Na tyto poplatky si musíte vyhradit prostředky v rozpočtu, protože se rychle nasčítají. (To je ta vaše věta s čárkou – jedna na článek.)
- Notářské poplatky: 0,5 % – 1 % z hodnoty smlouvy. U nemovitosti v hodnotě 100 000 dolarů to činí 500 – 1 000 dolarů.
- Honorář advokáta: paušálně 3 000–5 000 EGP. Zhruba 100–160 USD. Stojí to za každou korunu.
- Poplatky za údržbu (CAM): 400–1 500 EGP za m² ročně. V luxusních rezidenčních komplexech jsou poplatky vyšší. Za byt o rozloze 100 m² v Sahl Hasheesh můžete zaplatit 150 000 EGP ročně – to je 3 000 USD.
- Zálohy za připojení k inženýrským sítím: elektřina + voda – přibližně 2 000–5 000 EGP. Jednorázově.
- Provize realitní kanceláře: obvykle 1–3 %, hradí ji prodávající, ale je třeba si to ověřit. Někteří makléři se snaží účtovat provizi oběma stranám. Nedovolte jim to.
Varovné signály a podvody – jak se vyhnout ztrátě peněz
Viděl jsem už příliš mnoho lidí, kteří na to doplatili. Tady je pár věcí, na které si dejte pozor.
„Levný výhled na moře“, který neexistuje
Minulý týden mi jeden klient poslal inzerát. „Úchvatný výhled na moře.“ Fotografie byla pořízena ze střechy, nikoli z bytu. Když jsem se tam šel podívat, z balkonu byl výhled na zeď a zaprášené parkoviště.
Vždy se tam zajděte podívat nebo pošlete někoho, aby natočil video přímo z toho balkonu. A to v různých denních dobách. Ranní světlo se liší od odpoledního.
Developer bez dosavadních výsledků
Zeptejte se na dřívější projekty. Navštivte je. Promluvte si s majiteli. Pokud mají nějaké soudní spory, váš právník na to přijde. Pokud vám nemohou ukázat dokončenou stavbu, nevkládejte zálohu.
Platby z osobního bankovního účtu
Nikdy – nikdy – neprovádějte platby na osobní účet fyzické osoby. Pouze na firemní účet. A uschovejte si všechny potvrzení o transakci SWIFT. Egyptská centrální banka potřebuje důkaz, že vaše peníze pocházejí ze zahraničí.
Žádná „zelená“ smlouva
Pokud vám odmítají poskytnout notářsky ověřenou smlouvu, odejděte. Okamžitě. Ústní slib zde nemá žádnou hodnotu.
Krok za krokem: Jak koupit byt v Hurghadě
Postupujte podle tohoto pořadí. Nevynechávejte žádné kroky. Už jsem to udělal více než stokrát.
- Stanovte rozpočet a oblast – využijte tabulku výše. Buďte realističtí.
- Seznamy nemovitostí – online portály (Property Finder, Aqarmap) a místní realitní kanceláře.
- Navštivte objekt nebo pošlete svého zástupce – natočte videa, poznamenejte si závady. Přivoňte si k budově – vážně, nepříjemné pachy naznačují problémy s instalací.
- Najměte si nezávislého právníka – ne toho, kterého doporučuje developer. Zaplaťte mu přímo.
- Podepsat rezervaci a zaplatit zálohu – obvykle 500–1 000 dolarů. Záloha je vratná, pokud se nepodaří ověřit platnost dokladů.
- Právník prověří vlastnické právo a zástavní práva – neuhrazené výživné? Soudní spory? Neregistrovaní prodávající?
- Podepište zelenou smlouvu u notáře – za přítomnosti obou stran a tlumočníka. Svou kopii si uschovejte.
- Převod zůstatku bankovním převodem – uschovejte všechny potvrzení o transakci se kódem SWIFT. Naskenujte je.
- Převzít klíče a předávací protokol – nyní jste majitelem. Gratulujeme.
Vnitřní odkazy na související návody
Další podrobnosti najdete v těchto článcích – ušetří vám čas i peníze:
- Komplexní srovnání jednotlivých oblastí – podrobnější informace o každé čtvrti, včetně škol a nemocnic.
- Návratnost investic a investiční strategie – výnosy z pronájmu a růst hodnoty nemovitostí na konkrétních příkladech klientů.
- Právní aspekty a postup při nákupu – podrobné vysvětlení „zelené smlouvy“ a požadavku na doklad o SWIFT kódu.
- Často kladené otázky – stručné odpovědi na 20 nejčastějších dotazů, které dostávám.
A samozřejmě začněte s naším průvodcem po hlavních pilířích, kde najdete kompletní přehled všeho.
Závěrečná rada od konzultanta, který to už stovkykrát zažil
Nespěchejte. Nejprve se tam zajděte podívat – i když máte v plánu nakoupit později na dálku. Dvoudenní výlet vám může ušetřit dva roky lítosti.
Obraťte se na místního právníka, kterému zaplatíte přímo. Ne na toho, koho vám doporučil prodávající. Ne na kamaráda vašeho bratrance. Na skutečného právníka se skutečnou kanceláří.
Schovejte si všechny bankovní doklady. Kopie SWIFTových zpráv, potvrzení o převodech, prostě všechno. Budete je potřebovat u notáře a při podávání žádostí o povolení k pobytu.
A nezapomeňte: ten nejlevnější byt s sebou často přináší skryté problémy. Ten nejdražší vám zase nemusí přinést nejlepší návratnost. Klíčem je rovnováha.
Pokud chcete, abych vás osobně provedl kterýmkoli z těchto kroků, stačí mi poslat zprávu přes kontaktní formulář. První konzultace je zdarma. Jmenuji se James – odpovídám všem, dokonce i těm, kteří mi posílají odkazy z Facebook Marketplace s dotazem „je to pravda?“
Informace o autorovi: Mohamed Kandil, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate v Hurghadě. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím bezpečně investovat v oblasti Rudého moře.
Join The Discussion