Uite, umblu pe străzile astea de peste un deceniu. Al Ahyaa, El Kawther, Mamsha. Și tot văd aceeași greșeală în fiecare săptămână. Oamenii cumpără în zona nepotrivită pentru că prețul pare mic pe ecran, dar nu văd imaginea de ansamblu. Cererea de închiriere scade, sau priveliștea dă spre un șantier. Așa că lasă-mă să te scutesc de bătăi de cap. Aceasta nu este o broșură lucioasă. Este un ghid simplu, bazat pe date, al celor mai bune zone din Hurghada – parte a ghidului nostru complet privind piața imobiliară din Hurghada. Prețuri reale pe metru pătrat, randamente oneste din închiriere și costurile ascunse pe care le veți plăti efectiv. Fără exagerări. Fără clișee generice. Doar fapte de la un consultant care a făcut asta de sute de ori.
De ce locația este totul în Hurghada (O perspectivă de ansamblu)
Piața evoluează rapid. Egiptul a primit aproape 19 milioane de turiști în 2025 – o creștere de 21% față de anul precedent, potrivit Ministerului Turismului. Guvernul își propune să atragă 30 de milioane de vizitatori până în 2030. Este vorba de un număr mare de oameni care s-ar putea îndrăgosti de această zonă și ar dori să-și cumpere propria bucățică de paradis.
Aeroportul Internațional Hurghada este acum al patrulea cel mai aglomerat din Africa, cu 12,35 milioane de pasageri numai în 2025, o creștere semnificativă de 28% față de anul precedent. Aeroportul gestionează peste 53.000 de pasageri în zilele de vârf, datorită zborurilor directe din peste 40 de orașe europene. Mai multe zboruri înseamnă mai mulți turiști, iar mai mulți turiști înseamnă venituri mai mari din închiriere. Conform Federației Egiptene de Turism, numai în primele zece luni s-a înregistrat un număr record de 15,6 milioane de vizitatori. Marea Roșie este în plină expansiune, iar prețurile imobiliare urmează aceeași tendință.
Dar iată care e problema: nu toate zonele beneficiază în aceeași măsură. Dacă alegi zona greșită, s-ar putea să aștepți ani întregi pentru a obține profit. Dacă alegi zona potrivită, ai putea înregistra o apreciere anuală de 15% în anumite segmente, plus randamente din chirii care i-ar face pe proprietarii europeni să plângă (detaliem aici cifrele reale privind randamentul investiției). Conform raportului Knight Frank privind averea globală din 2025, coasta Mării Roșii este piața imobiliară de lux cu cea mai rapidă creștere din Africa de Nord, iar Sahl Hasheesh se află în fruntea acestui trend.
Tabelul tău de comparație rapidă a zonelor
| Suprafață | Prețul pe metru pătrat (USD) | Prețul tipic pentru un apartament cu un dormitor | Cel mai potrivit pentru | Randamentul net al chiriei |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | $300 – $500 | 25.000 – 35.000 dolari | Închiriere pe termen lung, prețuri accesibile | 6% – 8% |
| El Kawther | $500 – $700 | 35.000 $ – 45.000 $ | Șederea pe termen lung a expaților | 5% – 7% |
| Promenada Mamsha | $800 – $1,400 | 70.000 $ – 100.000 $ | Airbnb pe termen scurt | 8% – 10%+ |
| Sahl Hasheesh (în interiorul țării) | $900 – $1,400 | 70.000 – 90.000 dolari | Creșterea capitalului | 4% – 6% |
| Sahl Hasheesh (pe malul mării) | $1,800 – $2,400 | 120.000 $ – 150.000 $ | Lux, apreciere | 5% – 8% |
| El Gouna | $1,200 – $2,000+ | 80.000 $ – 120.000 $ | Stil de viață, viață de zi cu zi | 5% – 7% |
| Golful Makadi | $700 – $1,200 | 40.000 – 60.000 de dolari | Stațiune liniștită, potrivită pentru familii | 6% – 8% |
Zonă cu zonă: o analiză aprofundată
Al Ahyaa – Campionul prețurilor accesibile (Hurghada de Nord)
Prețuri accesibile. Funcțional. Cerere mare de închiriere. Al Ahyaa este zona în care locuiesc majoritatea egiptenilor locali, precum și un număr tot mai mare de expați cu buget redus. Se află în nordul orașului Hurghada, aproape de El Gouna – la aproximativ 13,5 km de El Gouna și la 25,5 km de aeroport. Veți găsi aici o combinație de plaje private ale stațiunilor și locuri cu acces pe zi contra cost, iar zona de coastă este populară pentru kitesurfing.
Prețul pe metru pătrat (2025): Prețurile se situează în mod constant între 36.650 și 39.600 EGP/m². Un apartament decent cu două dormitoare (aproximativ 100 m²) costă între 25.000 și 40.000 de dolari. Un apartament cu un dormitor? Poate costa chiar și 15.000 $, dacă ai noroc. Pentru o listă completă a apartamentelor disponibile în prezent la vânzare, cu prețuri reale, consultă ghidul nostru dedicat.
Ideal pentru închirierea pe termen lung către localnici și expați cu buget redus. Cunosc un client german care a cumpărat trei apartamente aici, cu aproximativ 25.000 de dolari fiecare. Obține un profit net de aproximativ 8% după deducerea cheltuielilor. Este un randament constant, previzibil și de încredere.
Dezavantaje? Clădiri vechi. Zgomotul de pe stradă. Parcarea poate fi o adevărată bătaie de cap. Unele străzi se inundă când plouă – se întâmplă rar, dar e enervant. Însă la prețurile astea, nu te poți plânge prea mult.
Școli și magazine: Zona este deservită de Școala Internațională Smart City (SCIS), cu programe de învățământ americane și egiptene, de Școala Internațională Franceză din Hurghada (programă franceză) și de Școala Oficială Integrată de Limbi Străine din Hurghada (HOILS). Supermarketul Bestway (filiala Al Ahyaa) este un magazin alimentar local de referință, care oferă servicii de livrare.
El Kawther – Central și puțin mai ridicat
Aici locuiesc mulți expați europeni. Se află mai aproape de supermarketuri, spitale și de promenada Mamsha. Nu este un complex închis, dar dă impresia că este mai bine organizat decât Al Ahyaa.
Prețul pe metru pătrat (2025): 25.000 – 35.000 EGP (500 – 700 USD). Un apartament cu un dormitor ar putea costa între 35.000 și 45.000 USD. Un apartament cu două dormitoare: 50.000 – 70.000 USD.
Este mai bine construit decât Al Ahyaa. Străzile sunt mai liniștite. La cafeneaua locală se aud mai multe persoane vorbind engleză și germană. Totuși, nu este un complex închis – vei auzi zgomotul străzii și, din când în când, vei vedea câini rătăciți.
Promenada Mamsha – O mină de aur pe termen scurt
Aceasta este noua alee de pe malul mării. Cafenele, restaurante și apartamente cu vedere la mare. Turiștilor le place la nebunie. Investitorilor le place la nebunie. Gândiți-vă la ea ca la „noul centru al orașului” de lângă mare.
Prețul pe metru pătrat (2026): 40.000 – 70.000 EGP (800 – 1.400 USD). Prețul apartamentelor tip studio începe de la 50.000 USD. Apartamentele cu un dormitor costă între 70.000 și 100.000 USD.
Ideal pentru închirieri pe termen scurt prin Airbnb. Tarifele pe noapte variază între 50 și 90 de dolari în timpul iernii. Am un studio acolo care îmi aduce un venit net de aproximativ 12.000 de dolari pe an, după deducerea comisioanelor de administrare. Asta înseamnă un randament brut de 17% – deloc rău. Dar vara? E slabă. Foarte slabă. În iulie s-ar putea să ai o rată de ocupare de 30%. Planificați-vă fluxul de numerar în consecință. Pentru o analiză mai detaliată a randamentelor închirierilor pe termen scurt, consultați analiza noastră completă privind rentabilitatea investiției (ROI).
Sahl Hasheesh – Premium și Apreciere
Aceasta este zona de lux situată la sud de oraș. Este o zonă închisă, curată și bine întreținută. Este un complex turistic proiectat în cadrul unui plan urbanistic general. Această zonă este lider pe piața imobiliară de lux din zona Mării Roșii.
Prețul pe metru pătrat (în interiorul țării): 45.000 – 70.000 EGP (900 – 1.400 USD). Apartamente cu un dormitor, de la 70.000 USD. Apartamente cu două dormitoare, de la 100.000 USD.
Pe malul mării: 90.000 – 120.000 EGP (1.800 – 2.400 USD). Apartamente cu un dormitor de la 120.000 USD, cu două dormitoare de la 160.000 USD.
Creșterea valorii imobiliare este puternică. Am observat că prețul unităților s-a dublat în zece ani. Numai în prima jumătate a anului 2025, unitățile situate pe malul mării au înregistrat o apreciere de 8-12% față de aceeași perioadă a anului precedent. Un investitor din Marea Britanie cu care am discutat a achiziționat o vilă pe malul mării la începutul anului 2021 și a înregistrat o apreciere de 40% în doar doi ani.
Randamentul din închiriere? Mai mic. Poate 5-8% net pentru proprietățile de pe malul mării, 4-6% pentru cele din interiorul țării. Aici se cumpără pentru aprecierea valorii, nu pentru fluxul de numerar. Obiectiv diferit, zonă diferită.
Cele mai bune ansambluri rezidențiale: Veranda by Inertia – situat la 25 km sud de Hurghada, prețuri începând de la 4,4 milioane EGP, avans de 15%, dobândă 0% pe o perioadă de 6 ani. Proiectul cuprinde 318 unități, dintre care garsoniere, cabane și vile, pe o suprafață de 130.000 mp.
El Gouna – Stilul de viață primează în fața profitului
El Gouna este un oraș în sine. Școli, spital, port de iahturi – toate se află în interiorul complexului. Se află la 25 km nord de aeroportul din Hurghada. El Gouna este adesea numită „Veneția Egiptului”. S-a transformat într-o comunitate internațională înfloritoare, cu vile, apartamente, porturi de agrement, școli și servicii medicale — ceea ce o face una dintre cele mai atractive destinații pentru expați și cumpărătorii de proprietăți din Egipt.
Preț pe metru pătrat: 60.000 – 100.000+ EGP (1.200 – 2.000+ USD). Apartamente cu un dormitor începând de la 80.000 USD, cele cu două dormitoare de la 120.000 USD. Chiria unui apartament cu un dormitor poate varia între 600 și 900 USD pe lună, în timp ce vilele familiale cu grădină pot ajunge la 1.500–3.000 USD pe lună, în funcție de dimensiune și locație.
Un loc încântător. Foarte sigur. Mașina mea a rămas deschisă din greșeală timp de două zile. Nu s-a întâmplat nimic. Însă revânzarea se face mai greu, deoarece prețul de intrare este ridicat. Aproximativ 58% din terenurile orașului sunt deja dezvoltate sau aflate în construcție. Prețurile medii de vânzare au înregistrat o creștere uluitoare de 56% față de aceeași perioadă a anului trecut, în primul trimestru al anului 2025. El Gouna a înregistrat vânzări imobiliare totale de 12,4 miliarde de lire egiptene (249 de milioane de dolari) în 2024, în creștere cu 63,8% față de anul precedent.
Ți-aș recomanda-o doar dacă îți dorești cu adevărat un stil de viață organizat, în care totul este inclus. Nu este o investiție pură.
Makadi Bay – O alternativă de stațiune pentru familii
Mai la sud. Mai liniștit. Potrivit pentru familii. Mai mulți turiști care vin cu pachete turistice decât călători independenți.
Prețul pe metru pătrat (2025): 35.000 – 60.000 EGP (700 – 1.200 USD). Apartamente cu un dormitor de la 40.000 USD, cu două dormitoare de la 60.000 USD.
Ai nevoie de o mașină pentru a ajunge în centrul orașului Hurghada (aproximativ 30 de minute). Dar dacă îți place stilul de viață de stațiune fără prețurile din Sahl Hasheesh, este o opțiune viabilă. Siyal Makadi Heights este un proiect important; se află la 78 de metri deasupra nivelului mării și limitează construcția la doar 12% din suprafața terenului. Unitățile sunt disponibile cu un avans de 10% și rate pe o perioadă de 7 ani.
Alegerea finală
Nu te grăbi. Vizitează mai întâi locul – chiar dacă intenționezi să cumperi de la distanță mai târziu. O excursie de două zile la Hurghada te poate scuti de doi ani de regrete. Plimbă-te pe Mamsha la apusul soarelui. Bea o cafea în Sahl Hasheesh. Fă un tur cu mașina prin Al Ahyaa. Convinge-te singur de diferență. Apelați la un avocat local pe care îl plătiți direct – ghidul nostru juridic complet explică întregul proces de cumpărare. Nu unul recomandat de vânzător. Nu prietenul vărului dumneavoastră. Un avocat adevărat, cu un birou real. Păstrați toate chitanțele bancare. Copii ale codurilor SWIFT, confirmări ale transferurilor, totul. Veți avea nevoie de ele pentru notar și pentru cererile de rezidență.
Dacă doriți să vă ghidez personal prin oricare dintre acești pași, nu ezitați să ne contactați prin intermediul agenției imobiliare The Horizon Real Estate. Prima consultare este gratuită. Mă numesc James – răspund tuturor, chiar și celor care îmi trimit linkuri crezând în oferte de 10.000 de dolari pentru proprietăți pe malul mării.
Pentru informații mai detaliate, citiți ghidurile noastre complete despre piața imobiliară din Hurghada, apartamentele de vânzare, randamentele investițiilor și procedura juridică.
Biografie autor: Articol scris de James Wilson, consultant imobiliar senior la The Horizon Real Estate Hurghada. De 13 ani, ajută cumpărătorii străini să investească în siguranță în zona Mării Roșii.
Prezentarea autorului: Mohamed Kandil, consultant imobiliar senior la The Horizon Real Estate Hurghada. De 13 ani ajută cumpărătorii străini să investească în siguranță pe malul Mării Roșii.
Sahl Hasheesh, El Gouna, Promenada Mamsha, El Kawther și Al Ahyaa sunt opțiunile de top.
Sahl Hasheesh: cea mai bună alegere pentru proprietăți de lux la malul mării și creșterea valorii imobiliare.
El Gouna: un oraș sigur, complet integrat, cu randamente stabile.
Promenada Mamsha: venituri ridicate din închiriere pe termen scurt (Airbnb).
El Kawther / Al Ahyaa: opțiuni excelente pentru închiriere pe termen lung la prețuri accesibile.
Investitorii aleg Sahl Hasheesh pentru aprecierea ridicată a proprietăților, în timp ce El Gouna oferă un stil de viață echilibrat și randamente constante.
Da. Legislația egipteană (Legea nr. 230 din 1996) permite străinilor să dețină până la două proprietăți rezidențiale, fiecare cu o suprafață care să nu depășească 4.000 mp. Zonele aprobate includ Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay și Coasta de Nord. Trebuie să utilizați un contract de vânzare autentificat notarial (contractul verde) și să transferați fondurile prin intermediul unei bănci (SWIFT). Apelați întotdeauna la un avocat independent.
Stabiliți-vă bugetul și scopul (investiție, reședință permanentă, casă de vacanță).
Alegeți zona care corespunde obiectivelor dumneavoastră.
Căutați oferte prin intermediul agenților imobiliari de încredere sau al portalurilor online.
Efectuați verificările necesare – avocatul verifică titlul de proprietate, datoriile și statutul juridic.
Semnați un contract preliminar de rezervare (cu avans rambursabil).
Redactați și semnați Contractul Verde final la un notar.
Transferați suma restantă prin SWIFT (păstrați toate chitanțele).
Înregistrați contractul (opțional, dar recomandat).
Colaborarea cu un avocat local vă asigură un proces sigur și fără probleme.
Randamentele nete anuale din închiriere variază în funcție de strategie:
pe termen scurt (Airbnb): 8–12% (garsonierele și apartamentele cu un dormitor din apropierea localităților Mamsha sau Sahl Hasheesh).
Pe termen lung (contract de închiriere anual): 5–7% (El Kawther, Al Ahyaa).
Vile de lux (pe malul mării): 4–6% (cu accent pe aprecierea capitalului).
Randamentele Airbnb pot ajunge la 17% brut în vârful sezonului de iarnă, dar gradul de ocupare scade semnificativ vara.
Prevedeți în buget un plus de 5–6% din prețul imobilului pentru:
Taxe notariale: 0,5–1% din valoarea contractului.
Onorarii avocați: 3.000–5.000 EGP (60–100 USD).
Depozite pentru racordarea la utilități: 2.000–5.000 EGP (o singură dată).
Cheltuieli de întreținere (CAM): 400–1.500 EGP/mp/an (complexe rezidențiale).
Comisionul agenției imobiliare: de obicei plătit de vânzător, dar asigurați-vă că este așa.
Solicitați întotdeauna o defalcare completă a costurilor înainte de semnare.
Da. Dacă valoarea proprietății este de cel puțin 100.000 $ (prețul de achiziție), puteți solicita un permis de ședere reînnoibil pe un an pentru dumneavoastră, soțul/soția și copiii aflați în întreținere cu vârsta sub 18 ani. Aveți nevoie de Contractul Verde legalizat notarial, de chitanțele SWIFT care atestă fondurile provenite din străinătate, de un certificat de cazier judiciar din țara de origine și de un examen medical.
Nu plătiți niciodată cu numerar – folosiți întotdeauna transferul bancar (SWIFT).
Angajați un avocat independent – nu pe cel recomandat de vânzător.
Verificați titlul de proprietate și asigurați-vă că nu există sarcini sau cheltuieli de întreținere neachitate.
Vizitați proprietatea personal sau trimiteți un reprezentant de încredere.
Citiți CC&R-urile (Covenants, Conditions & Restrictions – clauze, condiții și restricții) dacă cumpărați într-un complex rezidențial – unele restricționează închirierea pe termen scurt.
Dacă o ofertă pare prea bună (de exemplu, o vilă la malul mării pentru 20.000 de dolari), este aproape sigur o înșelătorie.
Turismul stimulează cererea de închirieri pe termen scurt și susține creșterea prețurilor. Acordul guvernamental de 35 de miliarde de dolari privind proiectul Ras El Hekma și noile lucrări de extindere a aeroporturilor sporesc încrederea. Descoperirile de gaze atrag investiții și creează locuri de muncă, crescând cererea de locuințe. Drumurile modernizate, promenada Mamsha și noile hoteluri cresc valoarea proprietăților din zonele înconjurătoare. Acești factori fac din Hurghada una dintre piețele imobiliare cu cea mai rapidă creștere din Africa de Nord.
Achiziția în stadiu de proiect poate fi profitabilă (rate de 0%, preț de intrare mai mic), dar prezintă un risc mai ridicat. Cumpărați numai de la dezvoltatori renumiți, cu o experiență dovedită (Orascom, Inertia, Palm Hills). Vizitați proiectele anterioare. Insistați asupra unei garanții bancare sau a unui cont de garanție pentru avansul dumneavoastră. Verificați termenele de predare și clauzele de penalizare în caz de întârziere. Locuințele de pe piața secundară (gata de locuit) sunt o opțiune mai sigură pentru cei care cumpără pentru prima dată.
Printre agențiile de renume se numără:
The Horizon Real Estate (specializată în cumpărători străini).
PM Hurghada (administrarea închirierilor pe termen scurt).
Seaside Rentals (axată pe Airbnb).
Bestway Real Estate (agenție locală cu recenzii bune).
Alegeți întotdeauna agenții cu sedii fizice, contracte transparente și personal care vorbește limba engleză. Cereți referințe de la alți proprietari străini.
11. Care sunt zonele cele mai potrivite pentru locuire permanentă și o calitate ridicată a vieții?
El Gouna: cel mai sigur și mai bine dotat oraș (școli, spital, port de agrement, restaurante).
El Kawther: situat central, accesibil pe jos, aproape de școli internaționale și clinici.
Sahl Hasheesh (complexe din interiorul țării): liniștit, sigur, cu un stil de viață de stațiune.
Makadi Bay: liniștit, potrivit pentru familii, cu costuri mai reduse.
Pentru locuirea permanentă a expaților, El Gouna și El Kawther sunt recomandările de top.
Apartament: accesibil, flexibil, potrivit pentru venituri din închiriere. Potrivit pentru persoane singure, cupluri sau familii mici.
Vilă: privată, spațioasă, cu grădină și, adesea, cu piscină privată. Ideală pentru familii numeroase sau cumpărători care caută proprietăți de lux.
Cabana turistică: situată în incinta unui complex turistic, cu piscine și plajă comune, excelentă pentru vacanțe și închiriere pe termen scurt.
Alegeți în funcție de bugetul dvs., de cerințele de spațiu și de strategia de investiție (randament vs. apreciere).
Join The Discussion