Luister, ik loop al meer dan tien jaar door deze straten. Al Ahyaa, El Kawther, de Mamsha. En ik zie nog steeds elke week dezelfde fout. Mensen kopen in de verkeerde buurt omdat de prijs er op het scherm goedkoop uitziet, maar ze zien niet het volledige plaatje. De vraag naar huurwoningen daalt, of het uitzicht is op een bouwplaats. Dus laat me je die hoofdpijn besparen. Dit is geen glossy brochure. Het is een duidelijk, op gegevens gebaseerd overzicht van de beste wijken in Hurghada – onderdeel van onze complete gids voor onroerend goed in Hurghada. Echte prijzen per vierkante meter, eerlijke huuropbrengsten en de verborgen kosten die je daadwerkelijk zult betalen. Geen poespas. Geen AI-clichés. Alleen feiten van een adviseur die dit al honderden keren heeft gedaan.
Waarom de locatie in Hurghada allesbepalend is (het grote geheel)
De markt ontwikkelt zich in hoog tempo. Egypte verwelkomde in 2025 bijna 19 miljoen toeristen – een stijging van 21% ten opzichte van het jaar ervoor, aldus het Ministerie van Toerisme. De regering streeft naar 30 miljoen bezoekers in 2030. Dat zijn heel wat mensen die misschien verliefd worden op de streek en hun eigen stukje paradijs willen kopen.
De internationale luchthaven van Hurghada is nu de op drie na drukste van Afrika, met alleen al in 2025 12,35 miljoen passagiers, een enorme stijging van 28% ten opzichte van het jaar ervoor. Op drukke dagen verwerkt de luchthaven meer dan 53.000 passagiers, mede dankzij rechtstreekse vluchten vanuit meer dan 40 Europese steden. Meer vluchten betekenen meer toeristen, en meer toeristen betekenen meer huurinkomsten. Volgens de Egyptische Toerismefederatie kwamen er alleen al in de eerste tien maanden een recordaantal van 15,6 miljoen bezoekers. De Rode Zee beleeft een enorme bloei, en de vastgoedwaarden volgen deze trend.
Maar hier zit het addertje onder het gras: niet alle gebieden profiteren evenveel. Kies je het verkeerde gebied, dan kan het jaren duren voordat je rendement ziet. Kies je het juiste gebied, dan kun je in sommige segmenten een jaarlijkse waardestijging van 15% zien, plus huuropbrengsten waar Europese verhuurders jaloers op zouden zijn (we zetten de werkelijke ROI-cijfers hier op een rijtje). Volgens het wereldwijde vermogensrapport van Knight Frank voor 2025 is de kust van de Rode Zee de snelst groeiende markt voor luxe onroerend goed in Noord-Afrika, en loopt Sahl Hasheesh daarbij voorop.
Uw overzichtstabel voor een snelle vergelijking van regio’s
| Gebied | Prijs per m² (USD) | Gemiddelde prijs voor een appartement met 1 slaapkamer | Het meest geschikt voor | Nettohuurrendement |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | $300 – $500 | 25.000 – 35.000 dollar | Langetermijnverhuur, voordelig | 6% – 8% |
| El Kawther | $500 – $700 | 35.000 – 45.000 dollar | Langdurig verblijf van expats | 5% – 7% |
| Mamsha-promenade | $800 – $1,400 | 70.000 – 100.000 dollar | Airbnb voor korte termijn | 8% – 10%+ |
| Sahl Hasheesh (in het binnenland) | $900 – $1,400 | 70.000 – 90.000 dollar | Kapitaalgroei | 4% – 6% |
| Sahl Hasheesh (aan het strand) | $1,800 – $2,400 | 120.000 – 150.000 dollar | Luxe, waardestijging | 5% – 8% |
| El Gouna | $1,200 – $2,000+ | 80.000 – 120.000 dollar | Levensstijl, wonen | 5% – 7% |
| Makadi Bay | $700 – $1,200 | 40.000 – 60.000 dollar | Rustig vakantieoord, gezinnen | 6% – 8% |
Per gebied: een diepgaande analyse
Al Ahyaa – De budgetkampioen (Noord-Hurghada)
Goedkoop. Functioneel. Grote vraag naar huurwoningen. In Al Ahyaa wonen vooral lokale Egyptenaren, maar ook steeds meer expats met een beperkt budget. Het ligt in Noord-Hurghada, vlak bij El Gouna – op ongeveer 13,5 km van El Gouna en 25,5 km van de luchthaven. Je vindt er een mix van privéstranden van resorts en betaalde stranden voor daggebruik, en de kustlijn is populair om te kitesurfen.
Prijs per m² (2025): De prijzen schommelen steevast tussen 36.650 en 39.600 EGP/m². Een degelijk appartement met twee slaapkamers (ongeveer 100 m²) kost tussen de 25.000 en 40.000 dollar. Een appartement met één slaapkamer? Al vanaf $15.000 als je geluk hebt. Bekijk onze speciale gids voor een volledig overzicht van de huidige appartementen die te koop staan, inclusief de werkelijke prijzen.
Het meest geschikt voor langetermijnverhuur aan lokale bewoners en expats met een beperkt budget. Ik ken een Duitse klant die hier drie woningen heeft gekocht voor ongeveer 25.000 dollar per stuk. Na aftrek van de kosten houdt hij ongeveer 8% over. Dat is een stabiel, saai, maar betrouwbaar rendement.
Nadelen? Oudere gebouwen. Straatlawaai. Parkeren kan een hele klus zijn. Sommige straten lopen onder water als het regent – dat komt zelden voor, maar is wel vervelend. Maar voor deze prijzen kun je niet al te veel klagen.
Scholen en winkels: In de omgeving bevinden zich de Smart City International School (SCIS) met Amerikaanse en Egyptische onderwijsprogramma’s, de International French School of Hurghada (Frans leerplan) en de Hurghada Official Integrated Language School (HOILS). Bestway Supermarket (vestiging Al Ahyaa) is een lokale supermarktketen met bezorgmogelijkheden.
El Kawther – Centraal en iets hoger
Hier wonen veel Europese expats. Het ligt dichter bij supermarkten, ziekenhuizen en de Mamsha-boulevard. Het is geen omheind complex, maar het voelt overzichtelijker aan dan Al Ahyaa.
Prijs per m² (2025): 25.000 – 35.000 EGP ($500 – $700). Een appartement met één slaapkamer kost waarschijnlijk $35.000 – $45.000. Een woning met twee slaapkamers kost $50.000 – $70.000.
Beter gebouwd dan Al Ahyaa. Rustigere straten. Meer mensen die Engels en Duits spreken in het plaatselijke café. Maar het is nog steeds geen omheind complex – je hebt last van straatlawaai en af en toe een rondzwervende hond.
Mamsha Promenade – Een goudmijn voor de korte termijn
Dit is de nieuwe promenade langs het water. Cafés, restaurants en appartementen met uitzicht op zee. Toeristen zijn er dol op. Investeerders zijn er dol op. Zie het maar als het „nieuwe centrum” aan zee.
Prijs per m² (2026): 40.000 – 70.000 EGP ($800 – $1.400). Studio’s zijn verkrijgbaar vanaf $50.000. Appartementen met één slaapkamer kosten $70.000 – $100.000.
Het meest geschikt voor kortetermijnverhuur via Airbnb. Nachtprijzen van $50 – $90 in de winter. Ik heb daar een studio die, na aftrek van beheerkosten, ongeveer $12k per jaar opbrengt. Dat is een brutorendement van 17% – helemaal niet slecht. Maar de zomer? Rustig. Echt heel rustig. In juli haal je misschien 30% bezettingsgraad. Plan je cashflow hierop in. Bekijk onze volledige ROI-analyse voor een dieper inzicht in het rendement van kortetermijnverhuur.
Sahl Hasheesh – Premium & Waardering
Dit is de exclusieve wijk ten zuiden van de stad. Omheind, schoon en goed onderhouden. Het is een zorgvuldig geplande resortgemeenschap. Deze wijk is toonaangevend op de luxemarkt aan de Rode Zee.
Prijs per m² (binnenland): 45.000 – 70.000 EGP ($900 – $1.400). Appartement met één slaapkamer vanaf $70.000. Appartement met twee slaapkamers vanaf $100.000.
Aan het strand: 90.000 – 120.000 EGP ($1.800 – $2.400). Appartementen met één slaapkamer vanaf $120.000, appartementen met twee slaapkamers vanaf $160.000.
De kapitaalgroei is sterk. Ik heb gezien hoe de waarde van appartementen in tien jaar tijd is verdubbeld. Alleen al in de eerste helft van 2025 steeg de waarde van appartementen aan het strand met 8-12% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Een Britse belegger met wie ik sprak, kocht begin 2021 een villa aan het strand en zag de waarde ervan in slechts twee jaar tijd met 40% stijgen.
Rendement op huurinkomsten? Lager. Misschien 5-8% netto voor woningen aan het strand, 4-6% voor woningen in het binnenland. Je koopt hier met het oog op waardestijging, niet voor de cashflow. Een ander doel, een andere regio.
Beste complexen: Veranda van Inertia – gelegen op 25 km ten zuiden van Hurghada, prijzen vanaf 4,4 miljoen EGP, 15% aanbetaling, 0% rente gedurende 6 jaar. Het project omvat 318 woningen, waaronder studio’s, chalets en villa’s, op een oppervlakte van 130.000 m².
El Gouna – Levensstijl boven rendement
El Gouna is een zelfstandige stad. Scholen, een ziekenhuis, een jachthaven – alles binnen de poorten. Het ligt 25 km ten noorden van de luchthaven van Hurghada. El Gouna wordt vaak ‘het Venetië van Egypte’ genoemd. Het is uitgegroeid tot een bloeiende internationale gemeenschap met villa’s, appartementen, jachthavens, scholen en gezondheidszorg – waardoor het een van de meest aantrekkelijke bestemmingen is voor expats en kopers van onroerend goed in Egypte.
Prijs per m²: 60.000 – 100.000+ EGP ($1.200 – $2.000+). Appartementen met één slaapkamer vanaf $80.000, appartementen met twee slaapkamers vanaf $120.000. De huurprijs van een appartement met één slaapkamer ligt tussen de 600 en 900 USD per maand, terwijl die van gezinsvilla’s met tuin kan oplopen tot 1.500–3.000 USD per maand, afhankelijk van de grootte en de locatie.
Heerlijke plek. Zeer veilig. Mijn auto stond per ongeluk twee dagen lang open. Er is niets gebeurd. Maar de doorverkoop verloopt trager omdat de instapprijs hoog is. Ongeveer 58% van de grondvoorraad van de stad is al ontwikkeld of in aanbouw. De gemiddelde verkoopprijzen stegen in het eerste kwartaal van 2025 met maar liefst 56% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. El Gouna noteerde in 2024 een totale omzet uit vastgoedverkopen van 12,4 miljard Egyptische pond ($ 249 miljoen), een stijging van 63,8% ten opzichte van het voorgaande jaar.
Ik zou het alleen aanraden als je echt op zoek bent naar een volledig verzorgde, allesomvattende levensstijl. Het is geen pure beleggingskans.
Makadi Bay – Een alternatief voor een gezinsresort
Iets zuidelijker. Rustiger. Geschikt voor gezinnen. Meer pakketreizigers dan individuele reizigers.
Prijs per m² (2025): 35.000 – 60.000 EGP ($700 – $1.200). Appartementen met één slaapkamer vanaf $40.000, appartementen met twee slaapkamers vanaf $60.000.
Je hebt een auto nodig om het centrum van Hurghada te bereiken (ongeveer 30 minuten). Maar als je van het resortleven houdt zonder het prijskaartje van Sahl Hasheesh, is dit een goede optie. Siyal Makadi Heights is een belangrijk project; het ligt 78 meter boven zeeniveau en de bebouwing is beperkt tot slechts 12% van het terrein. Woningen zijn beschikbaar met een aanbetaling van 10% en een afbetalingstermijn van 7 jaar.
Je definitieve keuze maken
Haast je niet. Ga eerst zelf kijken – zelfs als je van plan bent om later op afstand te kopen. Een tweedaagse trip naar Hurghada kan je twee jaar spijt besparen. Maak bij zonsondergang een wandeling over de Mamsha. Drink een kopje koffie in Sahl Hasheesh. Rijd door Al Ahyaa. Ontdek het verschil zelf. Schakel een lokale advocaat in die je rechtstreeks betaalt – onze uitgebreide juridische gids legt het hele aankoopproces uit. Niet iemand die door de verkoper wordt aanbevolen. Niet de vriend van je neef. Een echte advocaat met een echt kantoor. Bewaar alle bankafschriften. Kopieën van SWIFT-berichten, bevestigingen van overschrijvingen, alles. Je hebt ze nodig voor de notaris en voor verblijfsvergunningaanvragen.
Als je wilt dat ik je persoonlijk door een van deze stappen begeleid, neem dan gewoon contact met ons op via The Horizon Real Estate. Het eerste adviesgesprek is gratis. Ik ben James – ik beantwoord alle berichten, zelfs die van mensen die me links sturen in de hoop op een strandwoning van $10k.
Als u zich hier verder in wilt verdiepen, lees dan onze uitgebreide gidsen over onroerend goed in Hurghada, appartementen te koop, beleggingsrendementen en de juridische procedure.
Biografie van de auteur: Geschreven door James Wilson, senior vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers bij het veilig investeren aan de Rode Zee.
Biografie van de auteur: Mohamed Kandil, Senior vastgoedadviseur bij The Horizon Real Estate in Hurghada. Al 13 jaar helpt hij buitenlandse kopers om veilig te investeren aan de Rode Zee.
Sahl Hasheesh, El Gouna, de Mamsha Promenade, El Kawther en Al Ahyaa zijn de beste keuzes.
Sahl Hasheesh: het meest geschikt voor luxe accommodaties aan het strand en vermogensgroei.
El Gouna: een veilige, volledig geïntegreerde stad met stabiele opbrengsten.
Mamsha Promenade: Hoge inkomsten uit kortetermijnverhuur (Airbnb).
El Kawther / Al Ahyaa: Uitstekend geschikt voor langetermijnverhuur met een beperkt budget.
Beleggers kiezen voor Sahl Hasheesh vanwege de hoge waardestijging, terwijl El Gouna een evenwichtige levensstijl en stabiele opbrengsten biedt.
Ja. Volgens de Egyptische wet (Wet nr. 230 van 1996) mogen buitenlanders maximaal twee woningen bezitten, met een oppervlakte van elk maximaal 4.000 m². Goedgekeurde gebieden zijn onder meer Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay en de noordkust. U moet gebruikmaken van een notarieel vastgelegde koopovereenkomst (Green Contract) en het geld via een bank (SWIFT) overmaken. Schakel altijd een onafhankelijke advocaat in.
Bepaal uw budget en doel (investering, permanente woonplaats, vakantiehuis).
Kies de regio die bij uw doelstellingen past.
Zoek naar aanbiedingen via betrouwbare makelaars of online portalen.
Voer een grondig onderzoek uit – een advocaat controleert de eigendomsrechten, eventuele schulden en de juridische status.
Onderteken een voorlopige reserveringsovereenkomst (terugbetaalbare aanbetaling).
Stel het definitieve ‘Groene Contract’ op en onderteken dit bij een notaris.
Maak het resterende bedrag over via SWIFT (bewaar alle betalingsbewijzen).
Registreer het contract (optioneel, maar aanbevolen).
Door samen te werken met een lokale advocaat verloopt het proces veilig en soepel.
De netto jaarlijkse huuropbrengsten variëren per strategie:
Korte termijn (Airbnb): 8–12% (studio’s en appartementen met 1 slaapkamer in de buurt van Mamsha of Sahl Hasheesh).
Lange termijn (jaarcontract): 5–7% (El Kawther, Al Ahyaa).
Luxe villa’s (aan het strand): 4–6% (gericht op waardestijging).
Het Airbnb-rendement kan in het hoogseizoen in de winter oplopen tot 17% bruto, maar de bezettingsgraad daalt in de zomer aanzienlijk.
Houd rekening met 5-6% extra bovenop de aankoopprijs voor:
Notariskosten: 0,5-1% van de contractwaarde.
Advocaatkosten: 3.000-5.000 EGP ($60-100).
Waarborgsommen voor aansluitingen op nutsvoorzieningen: 2.000–5.000 EGP (eenmalig).
Onderhoudskosten (CAM): 400–1.500 EGP/m²/jaar (wooncomplexen).
Makelaarscommissie: wordt doorgaans door de verkoper betaald, maar vraag dit voor de zekerheid na.
Vraag altijd om een volledig kostenoverzicht voordat u tekent.
Ja. Als de waarde van het onroerend goed $100.000 of meer bedraagt (aankoopprijs), kunt u een verblijfsvergunning van één jaar aanvragen – die verlengbaar is – voor uzelf, uw echtgenoot of echtgenote en ten laste komende kinderen jonger dan 18 jaar. U heeft het notarieel bekrachtigde Green Contract nodig, SWIFT-afschriften waaruit blijkt dat u over buitenlandse middelen beschikt, een verklaring van goed gedrag uit uw thuisland en een medisch onderzoek.
Betaal nooit contant – maak altijd gebruik van een bankoverschrijving (SWIFT).
Schakel een onafhankelijke advocaat in – niet iemand die door de verkoper wordt aanbevolen.
Controleer de eigendomsakte en ga na of er beslagleggingen of achterstallig onderhoud zijn.
Bezoek het onroerend goed persoonlijk of stuur een betrouwbare vertegenwoordiger.
Lees de CC&R’s (Covenants, Conditions & Restrictions) als u in een wooncomplex koopt – sommige leggen beperkingen op aan kortetermijnverhuur.
Als een deal te mooi lijkt om waar te zijn (bijv. een villa aan het strand voor $20k), is het vrijwel zeker oplichterij.
Het toerisme stimuleert de vraag naar kortetermijnverhuur en draagt bij aan prijsstijgingen. De Ras El Hekma-deal van de regering ter waarde van 35 miljard dollar en de uitbreidingen van de luchthaven versterken het vertrouwen. Gasvondsten trekken investeringen aan en creëren banen, waardoor de vraag naar woningen toeneemt. Verbeterde wegen, de Mamsha-boulevard en nieuwe hotels doen de vastgoedwaarden in de omliggende gebieden stijgen. Deze factoren maken van Hurghada een van de snelst groeiende vastgoedmarkten in Noord-Afrika.
Het kopen op plan kan winstgevend zijn (0% aanbetalingen, lagere instapprijs), maar brengt een hoger risico met zich mee. Koop alleen bij bekende projectontwikkelaars met een bewezen staat van dienst (Orascom, Inertia, Palm Hills). Bezoek eerdere projecten. Sta erop dat er een bankgarantie of een geblokkeerde rekening wordt gebruikt voor uw aanbetaling. Controleer de opleveringsdata en boeteclausules bij vertragingen. Woningen op de secundaire markt (instapklaar) zijn veiliger voor starters.
Tot de gerenommeerde makelaars behoren:
The Horizon Real Estate (gespecialiseerd in buitenlandse kopers).
PM Hurghada (beheer van kortetermijnverhuur).
Seaside Rentals (gericht op Airbnb).
Bestway Real Estate (lokale makelaar met goede recensies).
Kies altijd voor makelaars met fysieke kantoren, transparante contracten en Engelssprekend personeel. Vraag om referenties van andere buitenlandse eigenaren.
11. Welke wijken zijn het meest geschikt om er permanent te wonen en bieden de hoogste levenskwaliteit?
El Gouna: de veiligste en meest complete stad (scholen, ziekenhuis, jachthaven, restaurants).
El Kawther: centraal gelegen, goed beloopbaar, dicht bij internationale scholen en klinieken.
Sahl Hasheesh (wooncomplexen in het binnenland): rustig, veilig, resortachtige levensstijl.
Makadi Bay: vredig, gezinsvriendelijk, lagere kosten.
Voor fulltime verblijf als expat zijn El Gouna en El Kawther de beste aanbevelingen.
Appartement: betaalbaar, flexibel, geschikt voor huurinkomsten. Geschikt voor alleenstaanden, stellen of kleine gezinnen.
Villa: privé, ruim, met tuin en vaak een eigen zwembad. Ideaal voor grote gezinnen of kopers die op zoek zijn naar luxe.
Toeristisch chalet: gelegen binnen een resort, met gedeelde zwembaden/strand, uitstekend geschikt voor vakantieverblijf en kortetermijnverhuur.
Maak uw keuze op basis van uw budget, ruimtebehoeften en beleggingsstrategie (rendement versus waardestijging).
Join The Discussion