Správa nemovitostí a prodej pro zahraniční majitele v Hurghadě (2026)

Správa nemovitostí a prodej pro zahraniční majitele v Hurghadě (2026)

Spravoval jsem nemovitosti pro desítky zahraničních majitelů. Vlastně už jich je přes osmdesát. A jednu věc jsem se naučil: vlastnit nemovitost je snadné. Těžké je spravovat ji ze zahraničí. Hosté nechávají klimatizaci zapnutou celý den. Nájemníci platí s zpožděním. Opravy stojí dvakrát tolik, protože nevíte, komu zavolat.

Dovolte mi tedy, abych vám přiblížil praktickou stránku správy nemovitostí v Hurghadě. Dozvíte se, jak pronajmout svou nemovitost (krátkodobě i dlouhodobě), jak řešit údržbu ze zahraničí a kdy nemovitost prodat. Navíc vám poskytnu seznam prověřených místních firem, které jsem v průběhu let pečlivě prověřil.

Vzdálená správa je to vůbec možné?

Ano, ale potřebujete k tomu systémy. Mám klienty v Německu, Velké Británii a Švýcarsku, kteří své byty v Hurghadě nenavštívili už dva roky. Přesto na nich vydělávají. Jak? Mají spolehlivého správce nemovitostí, chytré zámky a smlouvu na údržbu.

Rád bych vám vysvětlil, co všechno potřebujete, než se rozhodnete pro nákup.

Nezbytné nástroje pro správu na dálku

Jakmile je budete mít, můžete svou nemovitost sledovat odkudkoli. Pomohl jsem klientům nastavit vše výše uvedené za méně než 500 dolarů. Stojí to za každý dolar.

Správa krátkodobých pronájmů (Airbnb a Booking.com)

Tohle je varianta, která vyžaduje nejvíce aktivního zapojení. Získáte sice vyšší výnosy, ale také si přivodíte více starostí. Budu k vám upřímný.

Co dělá manažer poskytující komplexní služby

Na oplátku si berou 1525 % z vašich hrubých příjmů z pronájmu. Někteří si účtují pevný měsíční poplatek plus nižší procentní sazbu. U typického studia s ročním výnosem 12 000 $ činí poplatek za správu 1 8003 000 $. Po odečtení nákladů na úklid a služby vám může zůstat čistý zisk 8 0009 000 $. I tak se jedná o solidní výnos.

Je možné spravovat si věci sám ze zahraničí?

Viděl jsem, jak to zkoušelo několik majitelů. Téměř všichni to do šesti měsíců vzdali. Problémem nejsou peníze je to časové pásmo. Host přijede ve 22:00 a nedokáže odemknout zámek. V Německu vám ve 2:00 ráno zazvoní telefon. Pokusíte se zavolat místnímu pomocníkovi. Ten to nezvedá. Host napíše negativní recenzi. Vaše další rezervace je pryč.

Moje rada tedy zní: najměte si správce. Poplatek ve výši 20 % stojí za to, abyste si zachovali duševní rovnováhu. Pokud si opravdu chcete spravovat nemovitost sami, zajistěte si alespoň místního spolupracovníka souseda nebo údržbáře , který dokáže vyřešit mimořádné situace do hodiny.

Průměrné krátkodobé výnosy podle oblasti (čisté, po odečtení poplatků za správu)

Plocha	Hrubý výnos	Poplatek za správu (20 %)	Čistý výnos (přibližně)	Typická cena za noc ve studiu
Nábřeží Mamsha	1217%	2.43.4%	913%	$50$80
Sahl Hasheesh (přímo u pláže)	1013%	22.6%	810%	$70$110
El Gouna	811%	1.62.2%	69%	$80$120
Zátoka Makadi	710%	1.42%	58%	$60$90
Al Ahyaa / El Kawther	57%	11.4%	46%	(Není typické pro krátkodobé období)

Tyto údaje jsou podloženy reálnými tržními daty. Podle zprávy společnosti Airbtics z roku 2025 o krátkodobých pronájmech v Hurghadě se město pyšní jednou z nejvyšších míry obsazenosti (52 %) a mediánem ročních výnosů přesahujícím 538 000 EGP což potvrzuje, že dobře spravované jednotky mohou dosahovat výše uvedených výnosů.

Chcete-li se s čísly seznámit podrobněji, podívejte se na náš průvodce analýzou návratnosti investic (ROI).

Správa dlouhodobých pronájmů (roční nájemní smlouvy)

Dlouhodobé pronájmy jsou jednodušší. Podepíšete smlouvu na 12 měsíců, každý měsíc dostanete šek a od nájemníka se ozývá jen zřídka. Výnos je nižší (46 % netto), ale práce je minimální.

Toto je úloha dlouhodobého manažera:

Poplatky za správu u dlouhodobých pronájmů jsou nižší obvykle činí 510 % měsíčního nájemného, k tomu se připočítává poplatek za zprostředkování nájemce (ve výši půl měsíčního nájemného). Někteří správci účtují paušální roční poplatek ve výši 200400 dolarů.

Malé varování: Egyptské nájemní právo je nakloněno nájemci. Vystěhování může trvat 36 měsíců, pokud se někdo odmítne vystěhovat. Proto si nájemníky pečlivě prověřujte. Dobrý správce ověří zaměstnání, reference od předchozích pronajímatelů a někdy i výpis z bankovního účtu.

Nejlepší společnosti zabývající se správou nemovitostí v Hurghadě (ověřený seznam)

Za ta léta jsem spolupracoval s mnoha z nich. Některé jsou vynikající, jiné zase příšerné. Tady je můj aktuální seznam prověřených společností pro zahraniční majitele.

Název společnosti	Specializace	Struktura poplatků	Jazyky	Kontakt
PM Hurghada	Krátkodobé a dlouhodobé	20 % krátkodobé, 10 % dlouhodobé	angličtina, němčina, arabština	+20 123 456 789
Pronájmy u moře	Pouze krátkodobé pronájmy (Airbnb)	18 % + připočtený poplatek za úklid	angličtina, nizozemština, arabština	seasiderentals.com
Red Sea Property Care	Pouze dlouhodobé	8 % + odměna za zprostředkování v délce půl měsíce	angličtina, ruština, arabština	redseapropertycare.com
Společnost Horizon Property Management	Kompletní servis + údržba	15 % krátkodobé, 7 % dlouhodobé	angličtina, němčina, francouzština, arabština	thehorizonrealestate.com/pm

Než se rozhodnete, vždy si domluvte schůzku alespoň se dvěma společnostmi. Požádejte o reference od jiných zahraničních majitelů. Projděte si jejich recenze na Googlu. Navštivte jejich kancelář pokud nemají fyzickou kancelář, buďte opatrní.

Údržba skrytá časová zátěž

Věci se rozbíjejí. Klimatizace přestávají fungovat. Ohřívače vody prosakují. Objevují se škůdci. Když jste v zahraničí, i ten nejmenší problém se jeví jako krize.

Váš správce nemovitosti by měl vést seznam spolehlivých řemeslníků: elektrikáře, instalatéra, technika na klimatizaci, malíře, zahradníka a deratizátora. Cena za výjezd technika v Hurghadě je nízká 200500 EGP (410 USD) plus náklady na náhradní díly. Pokud však správce nemáte, budete platit turistické ceny (5001 000 EGP).

Doporučuji vyčlenit na údržbu roční rozpočet ve výši 23 % hodnoty vaší nemovitosti. U bytu v hodnotě 100 000 dolarů to činí 2 0003 000 dolarů ročně. V některých letech utratíte méně, v jiných letech třeba vyměníte klimatizační jednotku za 500 dolarů. V průměru se to vyrovná.

Kdy prodat svou nemovitost v Hurghadě

Trh s použitým zbožím je aktivní, ale na načasování záleží. Dovolte mi, abych vám nastínil reálnou situaci.

Nejvhodnější období v roce pro prodej

Nabídněte svou nemovitost k pronájmu v březnu nebo v září. Březen zájemci si chtějí zajistit byt ještě před letní sezónou (kdy ceny stoupají). Září zájemci se připravují na zimní sezónu pronájmů. Vyhněte se inzerci v červnu nebo červenci je příliš horko, zájemců je málo a ti, kteří přijdou, budou požadovat příliš nízkou cenu.

Cenová strategie pro rychlý prodej

Prohlédněte si aktuální nabídky na webech Property Finder, Aqarmap a stránkách místních realitních kanceláří. Stanovte cenu své nemovitosti o 510 % níže než je průměr u podobných nemovitostí. Rychlý prodej za spravedlivou cenu je lepší než čekat šest měsíců na těch 5 % navíc. Viděl jsem majitele, kteří ztratili více na nákladech spojených s držením nemovitosti (údržba, služby, ušlý příjem z pronájmu), než činila sleva, kterou odmítli poskytnout.

Které oblasti se vyznačují nejrychlejším prodejem?

Postup při dalším prodeji (pokud se nacházíte v zahraničí)

Postup je podobný jako při koupi, jen v opačném pořadí. Nemusíte být v Egyptě. Stačí plná moc a dobrý právník.

Kapitálové zisky daně a náklady

Máme pro vás dobrou zprávu: po pěti letech vlastnictví jsou kapitálové zisky z prodeje nemovitosti v Egyptě pro fyzické osoby osvobozeny od daně. Pokud nemovitost prodáte do pěti let, platí se malá daň (přibližně 2,5 % z zisku, ale ta se vymáhá jen zřídka). Budete však muset znovu zaplatit notářský poplatek (0,51 % z prodejní ceny). To jsou hlavní náklady spojené s prodejem.

Provizi realitní kanceláři (13 %) obvykle hradí kupující. Jako prodávající nemusíte mít žádné přímé náklady kromě notářského poplatku. Před zveřejněním inzerátu si to však ověřte u svého makléře. Dalším důvodem pro dlouhodobé držení nemovitosti je stabilita trhu jak uvádí server Ahram Online, egyptský realitní sektor zůstává i přes globální nepříznivé vlivy odolný, a to díky silné místní poptávce a snaze o zajištění proti inflaci.

Skutečný příklad Prodej studia Mamsha

Rád bych se podělil o jeden nedávný případ. Britská klientka si v roce 2021 koupila studio o rozloze 55 m² na promenádě Mamsha za 70 000 dolarů. Využívala ho k krátkodobému pronájmu, přičemž po odečtení nákladů na správu jí z toho ročně zůstávalo čistých asi 9 000 dolarů. V roce 2025 se rozhodla byt prodat, aby si mohla koupit větší byt v Sahl Hasheesh.

V březnu jsme ji nabídli k prodeji za 85 000 dolarů. Během dvou týdnů jsme obdrželi tři nabídky. Prodali jsme ji za 82 000 dolarů. Po odečtení notářských poplatků a provize realitního makléře (hrazených kupujícím) jí zůstalo 81 500 dolarů. To je zisk 11 500 dolarů, plus 36 000 dolarů z pronájmu za čtyři roky. To není špatná návratnost.

Ne každý má však takové štěstí. Jiný klient si v roce 2022 koupil vilu v méně oblíbené lokalitě za 300 tisíc dolarů. Když se ji v roce 2025 pokusil prodat, nejvyšší nabídka činila 270 tisíc dolarů. Vilu si tedy ponechal a nadále ji pronajímá na dlouhodobý pronájem. Trh se v prémiových lokalitách vyvíjel rychleji než v těch méně atraktivních.

Poplatky za údržbu (CAM) Co byste měli vědět před koupí

Poplatky za údržbu společných prostor představují opakující se výdaje, které mnoho kupujících přehlíží. V rezidenčním komplexu se platí za ostrahu, údržbu zeleně, údržbu bazénu a někdy i za přístup do společenského klubu. Tyto poplatky se obvykle účtují za metr čtvereční ročně.

Areál / Komplex	CAM (EGP/m²/rok)	Za byt o rozloze 100 m² (USD/měsíc)	Poznámky
Al Ahyaa (bez brány)	0 200	$0 $4	Obvykle bez CAM, ale s menším počtem služeb
El Kawther (částečně uzavřený areál)	200 400	$4 $8	Základní zabezpečení, bez bazénu
Komplexy v zátoce Makadi	400 600	$8 $12	Ochrana, bazén, zahrada
Nábřeží Mamsha	500 800	$10 $16	Často zahrnuje přístup na pláž
Sahl Hasheesh (vnitrozemí)	800 1,200	$16 $24	Kompletní vybavení
Sahl Hasheesh (přímo u pláže)	1,200 1,800	$24 $36	Soukromá pláž, klubovna, ostraha 24 hodin denně, 7 dní v týdnu
El Gouna	1,000 2,000+	$20 $40+	Liší se podle ostrova a areálu

Než tedy nemovitost koupíte, zeptejte se developera nebo realitního makléře: „Jaká je aktuální výše společných nákladů na metr čtvereční a co vše zahrnují?“ Nechte si to potvrdit písemně. Některé bytové komplexy po několika letech poplatky zvyšují, proto ve svém rozpočtu počítejte s ročním nárůstem o 510 %.

Kontrolní seznam pro správu nemovitostí určený zahraničním majitelům

• • Před nákupem: Zjistěte si poplatky za CAM, poptávku po pronájmech a místní předpisy (některé rezidenční komplexy omezují krátkodobé pronájmy).

• • Při koupi: Založte si samostatný bankovní účet pro příjmy z pronájmu (volitelné). Nainstalujte inteligentní zámky a senzory.

• • Po předání: Najměte správce nemovitosti, podepište smlouvu o správě a zřiďte fond na údržbu.

• • Průběžně: Kontrola měsíčních výpisů, schvalování oprav přesahujících určitou hranici (100200 dolarů) a návštěva alespoň jednou ročně.

• • Při prodeji: Dejte svému manažerovi výpověď s 36měsíčním předstihem, nemovitost ukliděte a připravte k prodeji a stanovte konkurenceschopnou cenu.

Často kladené otázky Správa a další prodej

1. Mohu svou nemovitost spravovat sám ze zahraničí, aniž bych založil společnost?

Je to možné, ale nedoporučuji to. Budete potřebovat místního údržbáře, uklízečku a někoho, kdo se postará o příjezdy hostů. Viděl jsem majitele, kteří to zvládali s pomocí důvěryhodného souseda. Většina z nich to ale po několika měsících vzdá. Zkuste to jednu sezónu; pokud to na vás bude příliš, najměte si správce.

2. Jaká je průměrná výše poplatku za správu v Hurghadě?

U krátkodobých pronájmů 1525 % z hrubých tržeb. U dlouhodobých pronájmů 510 % z měsíčního nájemného plus zprostředkovatelský poplatek. Některé společnosti účtují paušální roční poplatek (200500 USD) pouze u dlouhodobých pronájmů.

3. Jak najít nájemce pro dlouhodobý pronájem?

Zveřejněte inzerát v místních skupinách na Facebooku, vložte nabídku na Property Finder nebo Aqarmap, případně to nechte na správci nemovitosti. Nejlepší nájemníci se často najdou díky doporučení nebo prostřednictvím realitních agentů.

4. Mohu prodat svou nemovitost, i když v ní zatím bydlí nájemník?

Ano, ale je to složitější. Nájemce má podle egyptského práva určitá práva. Většina kupujících dává přednost převzetí nemovitosti v prázdném stavu. Možná budete muset nájemci nabídnout kompenzaci za předčasné opuštění nemovitosti, nebo počkat, až nájemní smlouva vyprší.

5. Platí zahraniční prodejci daň z kapitálových zisků?

Po uplynutí pěti let od nabytí vlastnictví ne. Před uplynutím pěti let existuje teoretická daň (přibližně 2,5 % z zisku), ale u zahraničních prodávajících se málokdy vymáhá. O aktuálním stavu vymáhání vám poradí váš právník.

6. Jaké jsou nejčastější problémy s údržbou?

Klimatizace (90 % hlášení), ohřívače vody, elektrické spínače a úniky vody od sousedů z horních pater. Ujistěte se, že váš správce má k dispozici spolehlivého technika na klimatizaci horko totiž jednotky značně namáhá.

7. Mohu využívat Airbnb, i když můj bytový komplex krátkodobé pronájmy nepovoluje?

Ne. V některých rezidenčních komplexech jsou krátkodobé pronájmy přísně zakázány. Před koupí si přečtěte CC&R (Covenants, Conditions & Restrictions smluvní ujednání, podmínky a omezení). Viděl jsem majitele, kteří dostali pokutu nebo byli dokonce donuceni k prodeji, protože porušili pravidla.

8. Jak dlouho obvykle trvá prodej nemovitosti?

V oblíbených lokalitách (Sahl Hasheesh, Mamsha) 24 měsíce. V méně žádaných lokalitách 612 měsíců. Pokud stanovíte správnou cenu, prodá se to rychleji. Předražené nemovitosti mohou zůstat na trhu i několik let.

---

Chcete-li získat ucelený přehled, přečtěte si našeho hlavního průvodce nemovitostmi, průvodce byty, průvodce vilami a průvodce právními aspekty koupě nemovitosti.

Informace o autorovi: Autorem článku je Mido Kandil, vedoucí realitní poradce ve společnosti The Horizon Real Estate Hurghada. Již 13 let pomáhá zahraničním kupujícím bezpečně investovat v oblasti Rudého moře.