Byłem świadkiem, jak promenada Mamsha zmieniła się z zakurzonej nadmorskiej drogi w najpopularniejsze miejsce spacerowe w Hurghadzie. Pamiętam jeszcze, jak w 2018 roku składała się zaledwie z kilku niedokończonych bloków. A teraz? Kawiarnie, restauracje, uliczni muzycy i mieszkania sprzedawane za dwukrotność ceny sprzed pięciu lat.
Jeśli zależy Ci na dobrze widocznych dochodach z wynajmu krótkoterminowego, dzielnica Mamsha jest trudna do przebicia. Nie jest to jednak opcja dla każdego. W tym przewodniku omówiono rzeczywiste ceny, stopy zwrotu z wynajmu, najlepsze budynki oraz ukryte wady – w tym powody, dla których niektóre lokale stoją puste latem. Przejdźmy do rzeczy.
Czym jest promenada Mamsha?
Mamsha (z arabskiego „chodnik”) to dwukilometrowa promenada dla pieszych biegnąca wzdłuż centralnego wybrzeża Hurghady. Rozciąga się od starej mariny na południu do nowej dzielnicy w pobliżu El Kawther na północy. Wzdłuż promenady znajdują się kawiarnie, bary z sokami, lodziarnie i restauracje serwujące owoce morza.
Można to uznać za swego rodzaju „salon na świeżym powietrzu” w Hurghadzie. Każdego wieczoru setki turystów i emigrantów spacerują, biegają lub siedzą na ławkach, podziwiając zachód słońca. Panuje tu ożywiona, ale nie hałaśliwa atmosfera – spotykają się tu rodziny, pary i osoby podróżujące samotnie.
Nieruchomości położone bezpośrednio nad brzegiem Mamsha należą obecnie do najdroższych w przeliczeniu na metr kwadratowy w Hurghadzie – nie są co prawda tak ekskluzywne jak te przy plaży w Sahl Hasheesh, ale niewiele im ustępują. Aby uzyskać szerszy przegląd wszystkich dzielnic, zapoznaj się z naszym kompletnym przewodnikiem porównawczym dzielnic.
Rzeczywiste ceny – ile faktycznie zapłacisz w 2026 roku
Przejdźmy od razu do liczb. Nieruchomości w Mamsha dzielą się na dwa rodzaje: zupełnie nowe wieżowce z pełnym zapleczem oraz starsze budynki położone o jedną lub dwie przecznice dalej. Ceny znacznie się różnią.
| Rodzaj nieruchomości | Powierzchnia (m²) | Zakres cenowy (USD) | Cena za m² (USD) | Uwagi |
|---|---|---|---|---|
| Studio (od strony Mamsha) | 40–55 | 50 000–80 000 dolarów | $1,000 – $1,600 | Bezpośredni dostęp do promenady |
| Z jedną sypialnią (od strony Mamsha) | 60–85 | 70 tys. – 110 tys. dolarów | $1,000 – $1,600 | Możliwy widok na morze |
| Z dwiema sypialniami (od strony Mamsha) | 90–130 | 100 tys. – 160 tys. dolarów | $1,000 – $1,600 | Wyższe piętra są droższe |
| Studio (1–2 przecznice dalej) | 40–55 | 30 000–50 000 dolarów | $700 – $1,000 | Bez widoku na morze, mniej hałasu |
| Z jedną sypialnią (1–2 przecznice dalej) | 60–85 | 45 000–70 000 dolarów | $700 – $1,000 | Cichsze, bardziej opłacalne |
Rzecz w tym, że ceny mieszkań typu „mamsha” rosły w ciągu ostatnich trzech lat o około 10–15% rocznie. Za kawalerki, które w 2023 roku sprzedawano za 45 tys. dolarów, obecnie można zażądać 60 tys. dolarów. Inwestorzy to zauważyli. Nie należy jednak oczekiwać, że takie zyski będą trwać wiecznie – wraz z oddawaniem do użytku nowych wieżowców podaż rośnie. Aby uzyskać pełny obraz zwrotu z inwestycji, przeczytaj nasz przewodnik po zyskach z inwestycji.
Najlepsze budynki i osiedla w Mamsha
Nie wszystkie nieruchomości w Mamsha są takie same. Niektóre budynki charakteryzują się lepszym stanem technicznym, ładniejszymi widokami i lepszym zarządzaniem wynajmem. Oto te, które sprawdziliśmy i które polecamy.
| Budynek / Kompleks | Programista | Jednostki | Zakres cenowy (USD) | Opłata za obsługę (EGP/miesiąc) | USP |
|---|---|---|---|---|---|
| Mamsha Plaza | Lokalny deweloper | Apartamenty – z dwiema sypialniami | 60 000–120 000 dolarów | 300–600 Bezpośredni dostęp, basen na dachu | |
| La Vista | Lokalny deweloper | Kawalerki, mieszkania z 1–2 sypialniami | 55 tys. – 100 tys. dolarów | 400 – 700 | Widok na morze, sprawne zarządzanie |
| Sunrise Towers | Lokalny deweloper | 1–2 sypialnie | 80 tys. – 150 tys. dolarów | 500 – 800 | Nowy budynek, wysokiej jakości wykończenie |
| Rezydencja Mamsha | Lokalny deweloper | Apartamenty – 3 sypialnie | 50 tys. – 130 tys. dolarów | 300 – 600 | Starszy, ale zadbany |
Mamsha Plaza – Bardzo popularne wśród osób wynajmujących na krótki okres. Ogromną atrakcją jest basen na dachu. W zimie wskaźnik obłożenia kawalerek w tym obiekcie może przekraczać 70%. Opłaty za obsługę są rozsądne.
La Vista – Nieco starszy obiekt, ale dobrze zarządzany. Niektóre apartamenty mają bezpośredni widok na morze. Wejście do budynku znajduje się tuż przy promenadzie, co goście bardzo cenią sobie ze względu na wygodę. Ceny systematycznie rosną.
Sunrise Towers – nowsze, o wyższym standardzie. Można spodziewać się mniejszego przenoszenia hałasu między mieszkaniami. Wykończenie jest lepsze. Trzeba jednak liczyć się z wyższą ceną. Niektóre mieszkania nadal należą do dewelopera, więc możliwe jest skorzystanie z planów ratalnych.
Stopy zwrotu z wynajmu – krótkoterminowa kopalnia złota, ale latem panuje zastój
Obiekt „Mamsha” jest przeznaczony na wynajem krótkoterminowy. Turyści chcą mieszkać zaledwie kilka kroków od promenady, morza i restauracji. Dobrze wyposażone studio może przynosić doskonałe dochody – od października do kwietnia. Latem sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
| Rodzaj nieruchomości | Najwyższa stawka za noc (USD) | Cena za noc w sezonie letnim (USD) | Zimowe obłożenie | Letnie obłożenie | Rentowność netto (roczna) |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio (od frontu) | $60 – $90 | $25 – $45 | 75‑85% | 30‑40% | 8‑12% |
| Z jedną sypialnią (od frontu) | $80 – $120 | $35 – $60 | 70‑80% | 25‑35% | 7‑11% |
| z dwiema sypialniami (od frontu) | $120 – $180 | $60 – $90 | 65‑75% | 20‑30% | 6‑10% |
Prawdziwy przykład. Klientka kupiła w 2024 roku kawalerkę w Mamsha Plaza za 65 tys. dolarów. Dobrze ją umeblowała (koszt: 4 tys. dolarów). Od listopada do marca, po odliczeniu kosztów zarządzania i sprzątania, zarabia około 1 000 dolarów miesięcznie. Od czerwca do września, jeśli ma szczęście, udaje jej się zarobić 300 dolarów miesięcznie. Jej roczny zysk netto wynosi około 7 500 dolarów – co daje stopę zwrotu netto na poziomie 11,5%. Nieźle, ale klientka uwzględnia w swoim budżecie miesiące o mniejszym dochodzie.
Jeśli zależy Ci na stałym dochodzie przez cały rok, Mamsha nie jest najlepszym wyborem. Jeśli jednak nie przeszkadza Ci sezonowość i zależy Ci na wysokim przepływie gotówki, to jest to doskonała opcja. Aby zapoznać się z alternatywnymi opcjami wynajmu długoterminowego, zajrzyj do naszego przewodnika po Al Ahyaa.
Wzrost wartości kapitału – czy wciąż jest miejsce na wzrost?
Ceny nieruchomości w Mamsha już znacznie wzrosły. Uważam jednak, że wciąż jest potencjał do dalszego wzrostu. Dlaczego? Ponieważ wzdłuż promenady wciąż powstają nowe hotele i wieżowce mieszkalne. Podnoszą one poprzeczkę pod względem jakości i przyciągają turystów o wyższych wydatkach. Starsze budynki mogą zostać odnowione.
Nie należy jednak oczekiwać, że 15-procentowe roczne zyski będą trwać wiecznie. Bardziej realistycznym założeniem jest wzrost wartości o 5–8% w ciągu najbliższych pięciu lat. Główną zaletą tej inwestycji jest tutaj stopa zwrotu, a nie odsprzedaż.
Zalety i wady – rzetelna ocena
Zalety
- Najlepsza lokalizacja pod kątem uzyskiwania dochodów z wynajmu krótkoterminowego
- Duża widoczność i duży ruch pieszy – łatwość wynajęcia
- W odległości spaceru od restauracji, kawiarni i morza
- Nieruchomości dobrze zachowują swoją wartość ze względu na niedobór gruntów
- Możliwość samodzielnego zarządzania projektem lub skorzystania z usług firmy zajmującej się zarządzaniem projektami
- Nowsze budynki charakteryzują się dobrą jakością wykonania
Wady
- Sezonowe obłożenie – latem ruch jest bardzo niewielki
- Hałas z ulicy – w nocy może być głośno
- Gościom (posiadającym samochody) trudno jest zaparkować
- Opłaty za usługi są zróżnicowane, a niektóre budynki są źle zarządzane
- Cena początkowa wyższa niż w dzielnicach położonych o jedną przecznicę dalej
Rzecz w tym, że letni spadek aktywności jest faktem. Jeśli nie jesteś w stanie pogodzić się z miesiącami niskich dochodów, kup lokal z dala od promenady z myślą o wynajmie długoterminowym. Jeśli jednak chcesz osiągać wysokie zyski zimą i akceptujesz niższe zyski latem, Mamsha to dobry wybór.
Kto powinien robić zakupy w Mamsha?
- Inwestorzy zainteresowani krótkoterminowymi dochodami z wynajmu – Zależy Ci na przepływie gotówki, a nie tylko na wzroście wartości nieruchomości.
- Osoby kupujące domy wakacyjne, które będą z nich korzystać latem – Możecie uciec od zimy w swoim miejscu zamieszkania i cieszyć się zimą w Hurghadzie, ale jeśli chcecie uzyskać dochód, latem nadal będziecie musieli wynajmować tę nieruchomość.
- Nabywcy, którzy nie mają nic przeciwko firmom zarządzającym – samodzielne zarządzanie obiektem z zagranicy jest w przypadku Mamsha trudne ze względu na dużą rotację gości.
- Ci, którzy rozumieją zjawisko sezonowości – nie wpadną w panikę w spokojniejszych miesiącach.
Kto NIE powinien kupować na Mamsha?
- Inwestorzy poszukujący stabilnych zysków przez cały rok – warto zwrócić uwagę na Al Ahyaa lub El Kawther.
- Rodziny z małymi dziećmi – Promenada jest zatłoczona i spacer po niej może być męczący.
- Kupujący, którzy nie lubią hałasu – do północy będzie słychać muzykę z ulicy i odgłosy tłumu.
- Osoby dysponujące bardzo ograniczonym budżetem – nawet ceny za studio zaczynają się od około 50 tys. dolarów; jeśli to zbyt wysoka kwota, warto rozważyć mieszkania położone z dala od promenady.
Kwestie prawne i proces zakupu
Procedura jest taka sama jak w przypadku każdego mieszkania w Hurghadzie: umowa typu „Green Contract”, notariusz, potwierdzenia SWIFT. Nasz przewodnik prawny dotyczący zakupu opisuje to krok po kroku.
Krótka uwaga na temat nieruchomości w Mamsha: niektóre są sprzedawane przez prywatnych właścicieli (na rynku wtórnym), a inne przez deweloperów (w fazie projektu). Zakup na rynku wtórnym pozwala na natychmiastowe przejęcie nieruchomości i obejrzenie rzeczywistego lokalu. Zakup w fazie projektu może być tańszy, ale wiąże się z ryzykiem budowlanym. Zalecamy zakup na rynku wtórnym, chyba że dobrze znasz danego dewelopera.
W jaki sposób agencja nieruchomości The Horizon może pomóc
Mamy oferty nieruchomości w dzielnicy Mamsha oraz tuż za nią. Możemy zorganizować oględziny, negocjować ceny oraz skontaktować Państwa z firmami zarządzającymi nieruchomościami, które specjalizują się w wynajmie krótkoterminowym. Nasza usługa jest dla Państwa bezpłatna – prowizję pokrywa sprzedający.
Najczęściej zadawane pytania
Jeśli chodzi o przepływy pieniężne z wynajmu krótkoterminowego – tak, o ile rozumiesz zjawisko sezonowości. Jeśli chodzi o wzrost wartości nieruchomości – jest on umiarkowany. Aby uzyskać wyważoną ocenę, zapoznaj się z naszym przewodnikiem dotyczącym zwrotu z inwestycji.
Tak, jeśli wartość nieruchomości wynosi co najmniej 100 tys. dolarów (warunki te spełnia większość mieszkań z dwiema sypialniami oraz niektóre mieszkania z jedną sypialnią). Zapoznaj się z naszym przewodnikiem dotyczącym miejsca zamieszkania.
W większości przypadków tak jest, ale w niektórych starszych budynkach obowiązują ograniczenia. Przed pokazaniem Państwu jakiegokolwiek lokalu sprawdzamy regulamin wspólnoty mieszkaniowej (CC&R). Jeśli chcą Państwo otrzymać listę budynków, w których można bezpiecznie wynajmować mieszkania na Airbnb, prosimy o kontakt.
Za mieszkanie z dwiema sypialniami należy się spodziewać czynszu w wysokości 400–800 EGP miesięcznie. W nowszych budynkach czynsz może być wyższy, ale oferują one lepsze udogodnienia (basen, siłownia, ochrona).
Widok na morze i hałas. Na promenadzie można podziwiać widok na morze, ale panuje tam ciągły ruch pieszych. Jedną przecznicę dalej traci się ten widok, ale za to oszczędza się 20–30 tys. dolarów i zyskuje się spokojniejsze otoczenie.
Jest to możliwe, ale trudne. Rotacja gości jest duża. Potrzebna byłaby sprawna osoba sprzątająca, system wymiany kluczy oraz całodobowa dostępność telefoniczna. Większość właścicieli korzysta z usług firmy zarządzającej nieruchomościami – opłaty wynoszą 15–20% dochodów z wynajmu.
Ograniczona. Większość budynków w Mamsha nie posiada własnego parkingu. Goście będą musieli znaleźć miejsce parkingowe przy ulicy lub skorzystać z taksówki. Stanowi to pewną niedogodność dla rodzin podróżujących samochodem.
W Mamsha ruch turystyczny jest większy niż w Marina, a ceny za nocleg niższe niż przy plaży w Sahl Hasheesh. Obłożenie w sezonie zimowym jest podobne jak w Sahl Hasheesh. Aby zapoznać się ze szczegółowym porównaniem, przeczytaj nasz przewodnik po okolicy.
Aby dowiedzieć się więcej, zapoznaj się z naszym głównym przewodnikiem dla kupujących, porównaniem obszarów oraz przewodnikiem dotyczącym terminów.
Informacje o autorze: Autor: Mido Kandil, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom w znalezieniu idealnej nieruchomości nad Morzem Czerwonym.
Join The Discussion