Najlepszy moment na zakup nieruchomości w Hurghadzie – szczera prawda (Każdy moment jest dobry, ale im wcześniej, tym lepiej)
Ciągle słyszę to samo pytanie: „Czy powinienem poczekać do zimy? Czy ceny spadną latem? Czy po ramadanie będzie taniej?”. Większość kupujących zakłada, że Hurghada podlega tym samym trendom sezonowym, co europejskie kurorty. Uważają, że uda im się wyczuć odpowiedni moment na rynku i upolować okazję.
Oto, co tak naprawdę się dzieje – i może to was zaskoczyć.
📑 Spis treści
- Zaskakująca prawda: nie ma „złej” pory roku na zakup
- Dlaczego zima niekoniecznie jest lepsza
- Prawdziwy przykład klienta: udany letni zakup
- Czynnik decydujący: wahania kursów walut
- Zniżki dla programistów są przyznawane losowo, a nie sezonowo
- Dlaczego czekanie na „krach na rynku” to przegrany zakład
- „Kalkulator utraconych czynszów”: ile naprawdę kosztuje opóźnienie
- Więc kiedy jest najlepszy moment? Szczera odpowiedź
- Najczęściej zadawane pytania
Zaskakująca prawda: nie ma „złej” pory roku na zakup
W Hurghadzie ceny nieruchomości nie spadają latem. Nie załamują się też po świętach. Dlaczego? Ponieważ popyt jest stały. Według Egipskiej Państwowej Służby Informacyjnej w 2025 roku Egipt przyjął prawie 19 milionów turystów, co stanowi wzrost o 21 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Ten stały napływ turystów utrzymuje wysoki popyt na wynajem przez cały rok. A inwestorzy zawsze szukają okazji.
| Jeśli pan/pani czeka… | Szacowany wzrost cen | Utracone dochody z czynszów (ok.) |
|---|---|---|
| 3 miesiące | 4,5 % – 6 % | 465 € – 930 € |
| 6 miesięcy | 9 % – 12 % | 930 € – 2.325 € |
| 12 miesięcy | 18 % – 24 % | 1.860 € – 4.650 € |
Dane rynkowe pokazują, że ceny nieruchomości w Hurghadzie wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat średnio o 1,5–2 procent miesięcznie. Oznacza to, że kto czeka trzy miesiące, aby znaleźć „idealny moment”, szybko zapłaci za tę samą nieruchomość o 5 procent więcej. Czekanie kosztuje.
Dlaczego zima niekoniecznie jest lepsza
Niektórzy pośrednicy radzą kupować zimą (od listopada do lutego). Wtedy pogoda jest ładna i wielu kupujących jest aktywnych. To prawda – jest więcej osób oglądających nieruchomości. Jednak sprzedający o tym wiedzą i żądają wyższych cen. Latem jest mniej kupujących, a więc mniejsza konkurencja. Niektórzy zmotywowani sprzedawcy są wtedy bardziej skłonni do negocjacji.
Byłem świadkiem, jak w lipcu i sierpniu klienci otrzymywali fantastyczne oferty. Nie dlatego, że ceny spadły, ale dlatego, że były to jedyne dostępne oferty. „Najlepszy” moment to więc ten, w którym znajdziesz odpowiednią nieruchomość – a nie konkretna data w kalendarzu.
Prawdziwy przykład klienta: udany letni zakup
W czerwcu – w samym środku letnich upałów – skontaktował się ze mną klient ze Szwecji. Martwił się, że to „nieodpowiedni moment”. Pokazałem mu trzy mieszkania. Jeden ze sprzedających wyjeżdżał z Egiptu i chciał szybko sfinalizować transakcję. Prowadziliśmy zacięte negocjacje. Klient kupił dwupokojowe mieszkanie w El Kawther za 42 000 euro – około 7 500 euro poniżej wartości rynkowej. Takiej oferty nie byłoby zimą, gdy konkurencja jest większa. Czasami najlepszy moment to właśnie ten, w którym pojawia się zmotywowany sprzedawca, a nie konkretny miesiąc.
Czynnik decydujący: wahania kursów walut
Oto niespodzianka, o której większość nabywców nie myśli. Kurs funta egipskiego ulega wahaniom. Zagraniczni nabywcy, którzy dokonali zakupów przed większymi spadkami wartości waluty, uzyskali efektywne obniżki cen sięgające nawet 30 procent – w przeliczeniu na dolary amerykańskie lub euro. Jeśli dokonują Państwo zakupu w euro, zmienia się Państwa siła nabywcza. Historycznie rzecz biorąc, wcześniejszy zakup chronił zagranicznych inwestorów przed stratami walutowymi.
Przykład: studio, które w styczniu kosztowało 2 miliony EGP, odpowiadało wówczas około 37 200 euro. Sześć miesięcy później, po niewielkiej deprecjacji waluty, to samo studio kosztowało 2,2 miliona EGP – w euro jednak nadal około 37 200 euro, ponieważ zmienił się kurs wymiany. Wybór odpowiedniego momentu jest więc mniej istotny niż sama decyzja o zakupie.
Zniżki dla programistów są przyznawane losowo, a nie sezonowo
Niektórzy deweloperzy oferują ograniczone rabaty przy określonych okazjach, na przykład podczas targów Cityscape lub z okazji jubileuszy firmowych. Nie są one związane z porami roku. Śledzimy takie oferty dla naszych klientów. Kto czeka na „letnią wyprzedaż”, może przegapić lepszą promocję wiosną.
Właśnie dlatego tak ważna jest pomoc doświadczonego lokalnego pośrednika (takiego jak my): wiemy, którzy deweloperzy oferują obecnie elastyczne plany płatności lub obniżone ceny – niezależnie od miesiąca.
Niektórzy nabywcy idą nawet o krok dalej: nie czekają na porę roku, lecz na światowy krach. Pozwólcie, że wyjaśnię, dlaczego ta strategia w Hurghadzie prawie nigdy się nie sprawdza.
Dlaczego czekanie na „krach na rynku” to przegrany zakład
Niektórzy nabywcy wstrzymują się z decyzją, licząc na globalne spowolnienie gospodarcze, które mogłoby spowodować spadek cen. Wielokrotnie byłem świadkiem, jak ta strategia kończyła się niepowodzeniem. Nawet podczas pandemii w 2020 roku ceny w Hurghadzie spadły tylko na krótko – być może o 5 procent – i w ciągu sześciu miesięcy powróciły do poziomu sprzed kryzysu. Według raportu Zawya egipski rynek nieruchomości zawsze wykazywał się odpornością; deweloperzy odnotowywali wysoką sprzedaż nawet w okresach globalnego spowolnienia gospodarczego. Dzisiaj ceny tych samych nieruchomości są o 25 do 30 procent wyższe. Ci, którzy czekali na krach, całkowicie przegapili okazję.
Egipski rynek nieruchomości napędzany jest popytem z zagranicy w walutach twardych. Popyt ten nie zanika w okresach recesji – może nawet wzrosnąć, gdy inwestorzy poszukują stabilnych aktywów poza granicami swoich krajów. Bez kryształowej kuli obstawianie krachu jest czystą spekulacją. Kupowanie, gdy jest się gotowym, to inwestowanie.
„Kalkulator utraconych czynszów”: ile naprawdę kosztuje opóźnienie
Spójrzmy na to w liczbach. Załóżmy, że znajdziesz kawalerki, które przynoszą 465 euro netto miesięcznie. Jeśli odłożysz zakup o trzy miesiące, stracisz 1 395 euro dochodu z wynajmu. Dane serwisu Airbtics pokazują, że roczny medianowy przychód z wynajmu krótkoterminowego w Hurghadzie wynosi 538 000 EGP (około 11 200 dolarów amerykańskich) – co stanowi dowód na rzeczywiste koszty opóźnienia zakupu. Jeśli ceny wzrosną o konserwatywne 2 procent miesięcznie, cena kawalerki za 56 000 euro po trzech miesiącach wyniesie 59 400 euro. Oznacza to wzrost ceny zakupu o 3 400 euro oraz utratę 1 395 euro z tytułu czynszu = łącznie 4 795 euro kosztów związanych z czekaniem.
Kto czeka pół roku lub cały rok, szybko zauważy, że kwota jest jeszcze znacznie wyższa. Miałem klientów, którzy wahali się „tylko przez kilka tygodni”, a ostatecznie zapłacili o 9 000 euro więcej – z powodu zmian kursów walutowych lub nagłej korekty cen. Wniosek jest prosty: najlepszy moment na zakup to właśnie teraz. Nie ze względu na porę roku, ale dlatego, że każdy dzień oczekiwania będzie Cię kosztował więcej w przyszłości.
Więc kiedy jest najlepszy moment? Szczera odpowiedź
Najlepszym momentem na zakup nieruchomości w Hurghadzie jest chwila, gdy są Państwo gotowi finansowo i znaleźli Państwo obiekt spełniający Państwa kryteria. Nie ma konkretnego miesiąca. Nie po świętach. Ponieważ z każdym miesiącem, który Państwo zwlekają, ceny rosną, a Państwo tracą potencjalne dochody z wynajmu.
Prawdziwy przykład: pewien klient odłożył zakup w maju, sądząc, że „latem mogą być zniżki”. We wrześniu znalazł podobne mieszkanie – jednak cena wzrosła o 4 650 euro. Ponadto stracił cztery miesiące dochodów z wynajmu (około 1 860 euro). Jego zwłoka kosztowała go 6 510 euro. Nie bądź takim nabywcą. Więcej informacji na temat życia i bezpieczeństwa w Egipcie można znaleźć na stronie Ministerstwa Spraw Zagranicznych.
Najczęściej zadawane pytania
W projektach „off-plan” nowe etapy budowy rozpoczynają się o każdej porze roku. Pierwsi nabywcy mieszkań w nowym etapie zazwyczaj otrzymują najniższą cenę – niezależnie od pory roku. Śledź nasze aktualizacje, aby nie przegapić tych premier.
Nie. Nie ma dowodów na sezonowe spadki cen. Niektórzy sprzedawcy są bardziej zmotywowani latem, ale jest to kwestia indywidualna, a nie ogólnorynkowa.
Rynek nieruchomości w Hurghadzie okazał się odporny. Zgodnie z egipskim prawem dotyczącym nieruchomości zagraniczni nabywcy korzystają z pełnych praw własności, a rynek ten przyciągał stały napływ międzynarodowych inwestycji nawet w okresach globalnego spowolnienia gospodarczego. Czekanie na załamanie rynku jest ryzykowne – można czekać w nieskończoność.
Każdy miesiąc jest dobry. Styczeń jest tak samo dobry jak lipiec. Najważniejsze jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości w uczciwej cenie, a nie data w kalendarzu.
Właściwie nie. Obie grupy zyskują na wcześniejszym zakupie. Inwestorzy tracą dochody z wynajmu, a osoby kupujące na własny użytek – możliwość czerpania radości z posiadanej nieruchomości – i narażają się na ryzyko wzrostu cen. Jedyna różnica polega na tym, że inwestorzy zwracają większą uwagę na lokale cieszące się dużym popytem na wynajem, ale rada dotycząca momentu zakupu pozostaje ta sama: kupuj, gdy jesteś gotowy.
Aby zapoznać się z pełną strategią, przeczytaj nasz przewodnik dla głównych nabywców, porównanie regionów oraz analizę zwrotu z inwestycji (ROI).
O autorze: Autor: Mido Kandil, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom przestać zwlekać i zacząć inwestować.
Join The Discussion