Al Ahyaa Immobilien – Przystępny cenowo rozwój w Hurghadzie
W dzielnicy Al Ahyaa sprzedałem więcej mieszkań niż gdziekolwiek indziej. Ściślej mówiąc, być może dwa razy więcej niż w każdej innej dzielnicy. I jest ku temu powód. Klienci przychodzą do mnie z budżetem od 28 000 do 46 000 € i mówią: „Chciałbym coś, co dobrze się wynajmuje, nie wymaga ciągłych napraw i być może zyska na wartości”. Al Ahyaa jest zazwyczaj odpowiedzią.
Przedstawię więc Państwu pełny obraz sytuacji. Niniejszy przewodnik dotyczy rzeczywistych cen, stopy zwrotu z wynajmu, przyszłych trendów oraz szczerych informacji o wadach. Żadnych bzdur. Tylko to, co muszą Państwo wiedzieć o nieruchomościach w Al Ahyaa – niedrogiej, rozwijającej się dzielnicy Hurghady.
📑 Spis treści
- Gdzie dokładnie leży Al Ahyaa?
- Ceny nieruchomości – ile faktycznie płacisz
- Stopy zwrotu z wynajmu – prawdziwa atrakcja
- Infrastruktura i przyszły wzrost
- Porównanie z innymi obszarami o niskim budżecie
- Kto powinien kupować w Al Ahyaa?
- Kto NIE powinien kupować w Al Ahyaa?
- Prawdziwa historia klienta – 23 300 € zainwestowane w Al Ahyaa
- Zalety i wady – rzetelne podsumowanie
- Wskazówki dotyczące zakupów w Al Ahyaa
- Najczęściej zadawane pytania
Gdzie dokładnie leży Al Ahyaa?
Al Ahyaa leży na północy Hurghady, około 10–15 minut od lotniska i 15 minut od centrum miasta (dzielnica Mamsha). Nie jest to strzeżona wioska turystyczna – to prawdziwa, tętniąca życiem dzielnica, w której Egipcjanie mieszkają, pracują i zakładają rodziny. Jednak w ciągu ostatnich pięciu lat coraz więcej emigrantów odkrywa tę dzielnicę dla siebie.
Główna ulica Al Ahyaa (Sharia Al Ahyaa) jest wypełniona sklepami, piekarniami, straganami z owocami i małymi supermarketami. Kilka ulic dalej zaułki są ciche i przytulne. Znajdują się tu budynki z lat 90. obok nowszych. Niektóre są dobrze utrzymane, inne mniej. Właśnie tam należy zachować ostrożność.
Ceny nieruchomości – ile faktycznie płacisz
Przejdźmy do liczb. Na rok 2026 – oto rzeczywiste ceny, które widziałem przy faktycznych transakcjach sprzedaży:
| Rodzaj nieruchomości | Powierzchnia (m²) | Zakres cenowy (€) | Cena za m² (€) |
|---|---|---|---|
| Studio | 35–45 | 11.200 – 16.800 | 280 – 370 |
| Mieszkanie jednopokojowe | 55–70 | 16.800 – 26.000 | 280 – 420 |
| Mieszkanie dwupokojowe | 80–110 | 23.300 – 37.200 | 280 – 370 |
| Mieszkanie trzypokojowe | 120–160 | 32.600 – 51.200 | 260 – 350 |
Oficjalnie ceny podaje się w funtach egipskich, ale większość sprzedających podaje je w euro lub dolarach amerykańskich. Różnice w cenach wynikają ze stanu nieruchomości, roku budowy oraz dokładnej lokalizacji. Mieszkanie na najwyższym piętrze z niewielkim widokiem na morze może kosztować o 4 600 € więcej. Mieszkanie na parterze z małym ogrodem często kosztuje podobnie lub jest nieco droższe.
Ceny te rosły w ciągu ostatnich trzech lat o około 8–10 % rocznie. Mieszkanie, które w 2023 roku kosztowało jeszcze 23 300 €, jest dziś warte być może 28 000–30 000 €. Nie jest to spektakularny wzrost, ale jest on stały. Ten wzrost wartości jest wspierany przez boom turystyczny w Egipcie – według Egypt Independent w 2025 roku kraj ten przyjął rekordową liczbę 19 milionów turystów, co stanowi wzrost o 21 % w porównaniu z rokiem poprzednim, napędzając popyt na mieszkania i lokale na wynajem w całym Hurghadzie.
Stopy zwrotu z wynajmu – prawdziwa atrakcja
W tym zakresie Al Ahyaa wyróżnia się na tle innych. Ponieważ ceny zakupu są niskie, procentowa stopa zwrotu z długoterminowego wynajmu jest bardzo dobra. Typowe mieszkanie dwupokojowe (100 m²) kosztuje 28 000 € i można je wynająć za 60 000–90 000 EGP rocznie. Według dzisiejszego kursu wymiany daje to 1 200–1 800 € rocznie.
Daje to stopę zwrotu brutto na poziomie 4–6 %. Po odliczeniu kosztów (utrzymanie, sporadyczne naprawy, ewentualnie opłata za zarządzanie) pozostaje stopa zwrotu netto w wysokości 3,5–5 %. To solidny wynik jak na inwestycję w dużej mierze pasywną. Porównajmy to z Sahl Hasheesh, gdzie mieszkanie za 140 000 euro może przynosić 6 500–9 300 euro rocznie – procentowo podobnie, ale przy znacznie większym nakładzie kapitałowym.
W Al Ahyaa wynajem krótkoterminowy (Airbnb) nie jest zbyt popularny. Turyści wolą dzielnicę Mamsha lub okolice plaży. Niektórzy podróżujący z ograniczonym budżetem decydują się jednak na wynajem właśnie tutaj. Za studio można uzyskać 14–23 € za noc, ale obłożenie jest niższe – prawdopodobnie 40–50 % w skali roku. Wynajem długoterminowy jest tutaj rozsądniejszym rozwiązaniem. Dla porównania: serwis Airbtics podaje roczny średni przychód w wysokości 538 000 EGP (11 200 €) z wynajmu krótkoterminowego w Hurghadzie, ale wartość ta wynika głównie z wynajmu luksusowych obiektów nadmorskich. W Al Ahyaa strategia długoterminowa zapewnia stabilniejsze i mniej ryzykowne dochody.
Infrastruktura i przyszły wzrost
Rząd przeprowadził remont dróg i sieci użytkowych w Al Ahyaa. W 2024 roku na nowo wyasfaltowano główną ulicę i zmodernizowano oświetlenie uliczne. Zaopatrzenie w energię elektryczną jest bardziej stabilne niż dziesięć lat temu – zdarzają się sporadyczne przerwy w dostawach, ale są one rzadkością. Ciśnienie wody w większości budynków jest dobre.
Istnieją plany przedłużenia nadmorskiej promenady na północ. Jeśli do tego dojdzie, obszar plaży w Al Ahyaa (który obecnie jest słabo zagospodarowany) mógłby znacznie zyskać na atrakcyjności. Jest to jednak inwestycja na 5–10 lat, a nie szybki zysk. Widziałem już, jak podobne projekty były zapowiadane, a potem odkładane na później – nie należy kupować nieruchomości wyłącznie na podstawie obietnic. Ogólnie pozytywne perspektywy dla egipskiego rynku nieruchomości potwierdzają dane z Global Property Guide, które pokazują, że stopy zwrotu z egipskich nieruchomości pozostają konkurencyjne w porównaniu z innymi rynkami wschodzącymi.
Porównanie z innymi obszarami o niskim budżecie
Jak wypada Al Ahyaa na tle sąsiednich dzielnic El Kawther i El Hadaba? Pozwólcie, że to szczegółowo omówię.
| Okolica | Cena za m² (€) | Stopa zwrotu z wynajmu (w perspektywie długoterminowej) | Mieszkańcy z zagranicy | Bliskość udogodnień |
|---|---|---|---|---|
| Al Ahyaa | 280 – 420 | 4 – 6 % | Niewielu, ale ich liczba rośnie | Sklepy (lokalne) |
| El Kawther | 465 – 650 | 4 – 5,5 % | Wiele | Znakomite (w pobliżu Mamsha) |
| El Hadaba | 370 – 560 | 4 – 5 % | Niektórzy | Dobrze |
Al Ahyaa jest najtańsza. El Kawther jest droższa, ale znajduje się bliżej międzynarodowych szkół i promenady. El Hadaba plasuje się gdzieś pomiędzy. Jeśli dysponujesz ograniczonym budżetem, najlepszym wyborem będzie Al Ahyaa. Jeśli szukasz dzielnicy bardziej przyjaznej dla emigrantów, z kawiarniami i ludźmi mówiącymi po angielsku, lepiej wybierz El Kawther.
Kto powinien kupować w Al Ahyaa?
- Inwestorzy z ograniczonym budżetem – szukają nieruchomości, która pokryje swoje koszty dzięki długoterminowemu wynajmowi. Nie potrzebują luksusowego wyposażenia.
- Początkujący inwestorzy – chcecie wejść na rynek bez ryzykowania kwoty powyżej 93 000 €. Zacznijcie od tego, zapoznajcie się z procesem, a potem zwiększajcie swoje zaangażowanie.
- Emeryci o stałych dochodach – mogą Państwo kupić małe mieszkanie za 14 000–19 000 € i żyć niedrogo. Państwa miesięczne wydatki będą bardzo niskie.
- Pracownicy zdalni – potrzebują dobrego internetu (dostępnego) i niedrogiego mieszkania. Al Ahyaa sprawdza się dobrze.
Kto NIE powinien kupować w Al Ahyaa?
- Osoby poszukujące luksusu – tutaj nie ma ani willi przy plaży, ani basenów typu infinity. Udajcie się do Sahl Hasheesh.
- Właściciele mieszkań na wynajem krótkoterminowy – turyści preferują obszary turystyczne. Będziecie mieli trudności z wypełnieniem kalendarza rezerwacji na Airbnb.
- Jeśli ktoś woli osiedle zamknięte – w Al Ahyaa są otwarte ulice. Nie ma strzeżonej bramy. Nie ma portiera.
- Kupujący, którzy nie potrafią pogodzić się z „charakterem” tego miejsca – niektóre budynki są starsze. Przy głównej ulicy może być głośno. Po okolicy kręcą się bezpańskie psy i koty.
Prawdziwa historia klienta – 23 300 € zainwestowane w Al Ahyaa
Zgłosił się do mnie klient z Belgii z kwotą 23 300 €. To za mało na Mamsha czy Sahl Hasheesh. Pokazałem mu dwupokojowe mieszkanie w czystym, spokojnym budynku w Al Ahyaa. Sprzedający żądał 26 000 €. Wynegocjowaliśmy cenę 23 300 € – około 300 € za metr kwadratowy. Mieszkanie wymagało odświeżenia i nowego bojlera (koszt 470 €).
Wynajął ją na dłuższy okres egipskiej rodzinie za 72 000 EGP rocznie (około 1 350 €). Jego stopa zwrotu netto, po uwzględnieniu niewielkich kosztów konserwacji, wynosi około 5 %. Jest zadowolony. Twierdzi, że to lepsze rozwiązanie niż trzymanie pieniędzy na europejskim koncie oszczędnościowym oprocentowanym na 1 %.
Zalety i wady – rzetelne podsumowanie
Zalety
- Najniższe ceny dla początkujących w Hurghadzie
- Stały, długoterminowy popyt na wynajem ze strony mieszkańców
- Potencjał stałego wzrostu wartości (ostatnio 8–10 % rocznie)
- Dobra lokalizacja – blisko lotniska i głównej arterii komunikacyjnej
- Brak ryczałtu za opłaty eksploatacyjne (w większości budynków)
Wady
- Starsze budynki, w których mogą występować zaległości w konserwacji
- Hałas uliczny na głównych arteriach komunikacyjnych
- Brak widoku na morze (z wyjątkiem kilku najwyższych pięter, z których widać je tylko nieznacznie)
- Niewielu zagranicznych sąsiadów – brak wyraźnego „poczucia wspólnoty”
- Sprzedaż może potrwać dłużej niż w lokalizacjach premium
Wskazówki dotyczące zakupów w Al Ahyaa
- Zleć inżynierowi sprawdzenie budynku. Starsze budynki mogą mieć problemy z instalacją sanitarną lub elektryczną. Kontrola za 100 euro może pomóc zaoszczędzić tysiące.
- Zapytaj o opłaty eksploatacyjne. W niektórych budynkach pobierana jest niewielka opłata miesięczna (4–8 €). W większości jednak nie. Warto zapytać.
- Warto zwiedzać o różnych porach dnia. Ulica, która o godz. 10 rano jest spokojna, o godz. 17 może być całkowicie zakorkowana.
- Proszę sprawdzić dach i zbiorniki na wodę. Stan instalacji wodociągowej wiele mówi o ogólnym podejściu do konserwacji.
- Zapytaj o sąsiadów. Czy są właścicielami, czy najemcami? Właściciele mieszkający tu od dawna dbają o lepszy stan budynku.
Najczęściej zadawane pytania
Tak, ogólnie rzecz biorąc. To lokalna dzielnica mieszkaniowa. Przestępstwa z użyciem przemocy zdarzają się rzadko. Mogą jednak wystąpić drobne kradzieże – zamykajcie drzwi na klucz i nie zostawiajcie wartościowych przedmiotów w samochodzie. Wybierzcie się na spacer w ciągu dnia, a zobaczycie rodziny, bawiące się dzieci i otwarte sklepy. W nocy lepiej trzymajcie się głównych ulic.
Tak, ale to nie jest typowa „bańka turystyczna”. Niewielu ludzi mówi po angielsku. Żeby zrobić zakupy, trzeba znać podstawy języka arabskiego. Niektórzy emigranci uwielbiają tę autentyczność, inni czują się odizolowani. Najpierw przyjedź tutaj i sprawdź, czy to miejsce Ci odpowiada.
Dobrze. WE i Orange oferują łącza światłowodowe w większości budynków. Prędkość 50–100 Mbit/s, koszt 6–10 € miesięcznie. Nie ma problemu z pracą zdalną ani streamowaniem.
Tak, jest ich wiele. Małe sklepiki spożywcze (bakkal) na każdym rogu. Większe supermarkety, takie jak Bestway i Kheir Zaman, znajdują się w niewielkiej odległości samochodem. Apteki są wszędzie.
Międzynarodowe szkoły znajdują się w El Kawther, około 15 minut jazdy samochodem stąd. Jest to do pokonania, ale nie da się tam dojść pieszo. Egipskie szkoły publiczne są bliżej, ale nie są odpowiednie dla osób nieznających języka arabskiego.
Tak, jeśli wartość nieruchomości wynosi co najmniej 100 000 €. Wymaga to bardzo dużego mieszkania lub połączenia kilku lokali. Większość pojedynczych mieszkań w Al Ahyaa nie osiąga tego progu. Aby uzyskać pozwolenie na pobyt, można połączyć tańszą nieruchomość z lokalizacją o wyższej wartości rynkowej lub połączyć dwie nieruchomości w Al Ahyaa.
Ogłoszono kilka niewielkich osiedli, ale ich budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Większa część dzielnicy Al Ahyaa jest już zabudowana. Przyszły rozwój będzie wynikał z renowacji i modernizacji infrastruktury, a nie z nowych megaprojektów. To dobrze – dzięki temu ceny pozostają stabilne.
Rozejrzyj się. Zajrzyj do klatki schodowej – czy jest czysta? Pomalowana? Jasna? Zwróć uwagę na zapach wilgoci. Sprawdź skrzynkę z licznikiem prądu – nieuporządkowane kable to zły znak. Porozmawiaj z dozorcą (Boab). On wie wszystko. Pomożemy Ci zawęzić wybór wyłącznie do dobrze utrzymanych budynków.
Aby uzyskać pełny przegląd sytuacji, zapoznaj się z naszym głównym poradnikiem dla kupujących, porównaniem regionów oraz przewodnikiem dotyczącym terminów.
O autorze: Autor: Mido Kandil, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom w znalezieniu niedrogich i opłacalnych nieruchomości.
Join The Discussion