Współpracowałem z ponad tuzinem firm zarządzających nieruchomościami. A dokładniej – z około piętnastoma lub szesnastoma na przestrzeni lat. Niektóre były fantastyczne. Inne – katastrofalne. I dokładnie nauczyłem się, co odróżnia te dobre od tych złych.
Pozwólcie więc, że pomogę wam dokonać właściwego wyboru. W tym przewodniku wyjaśniam, czym zajmuje się firma zarządzająca nieruchomościami, jak ją ocenić, a także przedstawiam porównanie najlepszych firm w Hurghadzie – w tym naszą, The Horizon Real Estate. Żadnych zbędnych frazesów, tylko praktyczne porady od kogoś, kto sam z nich skorzystał.
📑 Spis treści
- Czym zajmuje się firma zarządzająca nieruchomościami?
- Jak wybrać dobrą administrację – 5 kryteriów
- Porównanie wiodących firm zarządzających nieruchomościami w Hurghadzie
- Co wyróżnia The Horizon Real Estate na tle innych firm
- Prawdziwa historia klienta – dlaczego dobre zarządzanie ma znaczenie
- Najczęściej zadawane pytania dotyczące zarządzania nieruchomościami
Czym zajmuje się firma zarządzająca nieruchomościami?
Dobra firma zarządzająca nieruchomościami zajmuje się wszystkim, aby Państwo nie musieli tego robić. W przypadku wynajmu krótkoterminowego (Airbnb, Booking.com) firma ta przejmuje:
- Wystawianie nieruchomości na kilku platformach
- Dynamiczne ustalanie cen (wyższe stawki w sezonie, niższe latem)
- Komunikacja z gośćmi (często 10–20 wiadomości na rezerwację)
- Organizacja sprzątania i wymiany pościeli
- Zameldowanie i wymeldowanie (za pomocą inteligentnych zamków lub kluczy fizycznych)
- Reagowanie na nagłe awarie wymagające konserwacji (awaria klimatyzacji, cieknący kran itp.)
- Pokrycie kosztów eksploatacyjnych z dochodów z czynszu
- Miesięczne rozliczenia i sprawozdania podatkowe
W przypadku wynajmu długoterminowego poszukuje najemców, sporządza umowy najmu, pobiera czynsz oraz w razie potrzeby koordynuje eksmisje. Nakład pracy jest mniejszy, dlatego opłaty są niższe.
Jak wybrać dobrą administrację – 5 kryteriów
- Przejrzyste opłaty: żadnych ukrytych kosztów. Wszystko musi być jasne od samego początku.
- Komunikacja w języku niemieckim lub angielskim: potrzebują Państwo jasnych i szybkich odpowiedzi. Należy unikać firm, które posługują się wyłącznie językiem arabskim.
- Biuro fizyczne: prawdziwe biuro, które można odwiedzić (lub obejrzeć w Google Street View). Współpraca z freelancerami, którzy dysponują jedynie numerem telefonu komórkowego, wiąże się z ryzykiem.
- Referencje klientów: Poproś o dane kontaktowe innych właścicieli z zagranicy. Zadzwoń do nich.
- Nowoczesne technologie: Czy firma korzysta z inteligentnych zamków, systemów rezerwacji online i zautomatyzowanych raportów finansowych? Przestarzałe metody prowadzą do błędów.
Najtańsza opcja rzadko jest najlepsza. Firma, która pobiera 15 %, może zapewnić Państwu o 20 % wyższe dochody z wynajmu, ponieważ stosuje dynamiczne ustalanie cen. Należy więc zwracać uwagę na zysk netto, a nie tylko na procentową wysokość opłaty.
Porównanie wiodących firm zarządzających nieruchomościami w Hurghadzie
Na podstawie opinii klientów oraz moich własnych doświadczeń są to najbardziej godni zaufania administratorzy. Na liście znaleźliśmy się również my – ale oceniłem nas uczciwie.
| Przedsiębiorstwa | Temat przewodni | Struktura opłat | Języki | Opinia klienta |
|---|---|---|---|---|
| The Horizon Real Estate | Kompleksowa obsługa (krótkoterminowa i długoterminowa) | 15 % zatrudnienie krótkoterminowe, 7 % zatrudnienie długoterminowe + pośrednictwo | niemiecki, angielski, francuski, arabski i wiele innych. | ⭐⭐⭐⭐⭐ (4,9 na podstawie ponad 120 opinii) |
| Komunikat prasowy z Hurghady | Specjalista ds. krótkoterminowych | 20 % + dodatkowa opłata za sprzątanie | angielski, niemiecki, arabski | ⭐⭐⭐⭐ (4,7) |
| Wynajem nad morzem | Tylko Airbnb | 18 % z wszystkimi opłatami wliczonymi | angielski, holenderski, arabski | ⭐⭐⭐⭐ (4,6) |
| Red Sea Property Care | Tylko długoterminowe | 8 % miesięcznie + połowa miesięcznego czynszu za pośrednictwo | angielski, rosyjski, arabski | ⭐⭐⭐½ (4,2) |
Współpracowałem osobiście ze wszystkimi z nich. PM Hurghada to solidna opcja w przypadku obiektów krótkoterminowych o dużym natężeniu ruchu. Seaside Rentals to dobry wybór, jeśli szukasz bezproblemowego rozwiązania w ramach serwisu Airbnb. Red Sea Property Care sprawdza się w przypadku wynajmu długoterminowego, ale reaguje nieco wolniej. A my? Oferujemy kompleksowe wsparcie, w tym pomoc prawną, doradztwo w zakresie pobytu oraz pakiety wyposażenia. Ale nie wierzcie tylko mi na słowo – przeczytajcie opinie.
Co wyróżnia The Horizon Real Estate na tle innych firm
Nie jesteśmy tylko urzędem. Jesteśmy Państwa głównym punktem kontaktowym we wszystkich sprawach:
- Porady dotyczące zakupu: Pomożemy Państwu znaleźć i kupić odpowiednią nieruchomość (zobacz nasz przewodnik dla kupujących).
- Kwestie prawne i pobyt: Zajmujemy się sporządzeniem „Zielonej umowy”, formalnościami notarialnymi oraz wnioskiem o zezwolenie na pobyt.
- Wyposażenie: Oferujemy pakiety wyposażenia „pod klucz” już od 2 000 € – zajmujemy się zakupem i montażem wszystkich elementów.
- Zarządzanie wynajmem: Optymalizujemy ustalanie cen, dbamy o gości i co miesiąc przekazujemy Państwu wpływy.
- Konserwacja i naprawy: Dysponujemy sprawdzonym zespołem elektryków, hydraulików i specjalistów od klimatyzacji.
- Odsprzedaż: Jeśli chcą Państwo sprzedać nieruchomość, zamieścimy ogłoszenie i znajdziemy nabywcę.
Nasza opłata wynosi 15 % w przypadku wynajmu krótkoterminowego i 7 % w przypadku wynajmu długoterminowego. To poziom średni. W zamian oferujemy więcej usług niż większość konkurencji: bezpłatne doradztwo prawne, podłączenie mediów oraz bieżące wsparcie. Wielu klientów twierdzi, że dzięki nam oszczędzają więcej niż u tańszych dostawców, ponieważ zapobiegamy kosztownym błędom.
Prawdziwa historia klienta – dlaczego dobre zarządzanie ma znaczenie
Klient z Wielkiej Brytanii skorzystał z usług taniej agencji (15 % prowizji), która nie stosowała dynamicznego ustalania cen. Jego studio przynosiło 370 € miesięcznie. Przeniósł się do nas. Podnieśliśmy cenę za nocleg, poprawiliśmy zdjęcia w ogłoszeniu i wprowadziliśmy inteligentne zarządzanie cenami. Jego przychody wzrosły do 650 € miesięcznie – wzrost o 75 %. Nawet po odliczeniu naszej 15 % prowizji pozostało mu więcej niż wcześniej. Procentowa wysokość prowizji nie ma znaczenia – liczy się dochód netto.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące zarządzania nieruchomościami
1. Czy potrzebuję pomocy administracyjnej, jeśli mieszkam w pobliżu?
Niekoniecznie. Niektórzy właściciele, którzy mieszkają w Hurghadzie lub często tu bywają, sami zajmują się zarządzaniem nieruchomością. Jednak nawet oni zatrudniają sprzątaczki i rzemieślników. Zarządzanie nieruchomością pozwala zaoszczędzić czas nawet lokalnym właścicielom.
2. Czy mogę wypowiedzieć umowę z moim zarządcą, jeśli nie jestem zadowolony?
Tak, ale proszę sprawdzić swoją umowę. Większość administratorów wymaga 30–60-dniowego okresu wypowiedzenia. Oferujemy 30-dniowy okres próbny – w przypadku rezygnacji nie pobieramy kary umownej.
3. W jaki sposób otrzymam wynagrodzenie?
Co miesiąc przekazujemy środki za pośrednictwem SWIFT na Państwa zagraniczne konto bankowe. Niektórzy zarządcy wypłacają środki wyłącznie lokalnie w EGP. Proszę wybrać takiego, który realizuje wypłaty międzynarodowe bez wysokich opłat.
4. Co się stanie, jeśli coś się zepsuje w nocy?
Dobra administracja zapewnia całodobową pomoc w nagłych wypadkach. Dysponujemy zespołem dyżurnym, który zajmuje się pilnymi problemami (awaria klimatyzacji, brak wody, wyciek gazu). Sprawy, które nie wymagają natychmiastowej interwencji, czekają do następnego dnia.
5. Czy mogą Państwo pomóc mi w zakupie nieruchomości, a następnie w jej zarządzaniu?
Tak – to nasza najczęściej świadczona usługa. Pomagamy Państwu w zakupie odpowiedniej nieruchomości (i uniknięciu błędów), a następnie zarządzamy nią od pierwszego dnia. Prosimy o kontakt, aby omówić Państwa cele.
6. Czy udzielają Państwo gwarancji na dochody z wynajmu?
Żadna poważna firma zarządzająca nie może zagwarantować dochodów. Rynki podlegają wahaniom. Przedstawiamy jednak realistyczne prognozy oparte na danych historycznych. Kto obiecuje „gwarantowaną stopę zwrotu w wysokości 25 %”, ten kłamie.
7. Jak wypada Państwa oferta na tle międzynarodowych platform administracyjnych?
Jesteśmy na miejscu. Znamy rzemieślników, ekipy sprzątające i przepisy. Międzynarodowe platformy oferują jedynie oprogramowanie – nie są w stanie naprawić zepsutej klimatyzacji o godz. 22:00.
8. Jak wygląda u Państwa proces rejestracji nowej nieruchomości?
Oglądamy obiekt, robimy profesjonalne zdjęcia, zamieszczamy ogłoszenia na Airbnb, Booking.com i VRBO, konfigurujemy dynamiczne ustalanie cen i zaczynamy przyjmować rezerwacje. Zazwyczaj od podpisania umowy do pierwszej rezerwacji mija 5–7 dni. Więcej ogólnych informacji na temat życia i umów w Egipcie można znaleźć na stronie Ministerstwa Spraw Zagranicznych.
Więcej informacji na temat zarządzania nieruchomościami i ich odsprzedaży znajdziesz w naszym kompletnym przewodniku po zarządzaniu nieruchomościami. Jeśli nadal nie jesteś pewien, gdzie kupić nieruchomość, zapoznaj się z porównaniem lokalizacji i analizą zwrotu z inwestycji (ROI).
O autorze: Autor: Mido Kandil, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom w bezpiecznym inwestowaniu i rentownym zarządzaniu ich nieruchomościami.
Join The Discussion