Jak kupić nieruchomość w Hurghadzie jako obcokrajowiec – przewodnik prawny krok po kroku (2026)

Jak kupić nieruchomość w Hurghadzie jako obcokrajowiec – przewodnik prawny krok po kroku (2026)

Zrealizowałem ponad sto transakcji zakupowych za granicą. Właściwie to raczej około stu trzydziestu – po pewnym czasie przestałem liczyć. I ciągle obserwuję to samo zamieszanie. Ludzie myślą, że to skomplikowane. Albo ufają niewłaściwej osobie. Albo przelewają pieniądze na konto prywatne, a potem… nic się nie dzieje.

Pozwólcie więc, że przedstawię wam konkretny proces. To nie jest teoria. To dokładnie te same kroki, które stosuję w pracy z moimi klientami. Dowiecie się o „Zielonej umowie”, niezbędnych dokumentach, kosztach oraz o jednej rzeczy, która sprawia trudności większości obcokrajowców (uwaga, spoiler: potwierdzenia SWIFT).

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Egipcie? Krótka odpowiedź

Tak. Prawo wyraźnie zezwala na nabywanie nieruchomości w Egipcie przez cudzoziemców. Odpowiednim aktem prawnym jest ustawa nr 230 z 1996 r., kilkakrotnie nowelizowana. Można nabywać nieruchomości mieszkalne, apartamenty, wille, a nawet grunty w wyznaczonych obszarach turystycznych – do których zalicza się większość Hurghady, Sahl Hasheesh, El Gouna oraz Makadi Bay.

Istnieją dwa główne ograniczenia: nie można posiadać gruntów rolnych ani nabywać nieruchomości w strefach wojskowych lub przygranicznych (żadna część Hurghady nie podlega tym ograniczeniom). Ponadto osoby fizyczne mogą posiadać maksymalnie dwie nieruchomości na własny użytek. Jeśli chcesz posiadać więcej nieruchomości, musisz założyć egipską spółkę.

Aby uzyskać oficjalne informacje, należy zapoznać się z aktualnymi przepisami na portalu rządu egipskiego poświęconym własności nieruchomości oraz w Centrum Informacji i Wsparcia Decyzyjnego.

Zielona umowa – Twoja podstawa prawna

90% zagranicznych nabywców w Hurghadzie korzysta z „zielonej umowy”. Nie jest to dokument o „mniejszej wadze” – to w pełni poświadczona notarialnie umowa, która zapewnia Ci prawne prawo własności i posiadania. Alternatywą jest w pełni zarejestrowany akt własności (różowy dokument), ale jego uzyskanie może zająć lata, ponieważ egipski rejestr gruntów działa powoli. Naprawdę bardzo powolny. Widziałem sprawy, które ciągnęły się przez pięć lat.

Zielona umowa jest wydawana przez urząd ds. urbanistyki. Potwierdza ona, że budynek został wzniesiony zgodnie z zatwierdzonymi planami. Po podpisaniu tej umowy u notariusza stajesz się jej prawnym właścicielem. Możesz bez żadnych problemów sprzedawać, wynajmować, przekazywać w spadku oraz mieszkać w tej nieruchomości. Sądy wielokrotnie uznawały zielone umowy za dowód własności.

Chwileczkę, pozwólcie, że wyjaśnię jedną ważną rzecz. Niektórzy agenci powiedzą wam, że „Zielona Umowa” to „to samo co akt własności”. Nie jest to jednak dokładnie to samo. Ostateczny akt własności (zwany „tabya”) stanowi ostateczną rejestrację w urzędzie państwowym. Jednak jego uzyskanie może zająć trzy lata lub więcej. W praktyce umowa zielona jest bezpieczna i powszechnie akceptowana. Nigdy nie zdarzyło mi się, żeby klient stracił nieruchomość tylko dlatego, że posiadał wyłącznie umowę zieloną.

Podam wam prawdziwy przykład. Brytyjska klientka kupiła w 2019 roku mieszkanie przy plaży w Sahl Hasheesh. Skorzystała z umowy typu „Green Contract”. Dwa lata później chciała je sprzedać. Nabywca bez żadnych zastrzeżeń zaakceptował tę umowę. Cała transakcja sprzedaży zajęła sześć tygodni. Żadnego sądu, żadnych sporów, żadnych problemów.

Proces zakupu krok po kroku

Wykonaj poniższe czynności w podanej kolejności. Nie pomijaj etapu konsultacji z prawnikiem.

Krok 1 – Określ budżet i powierzchnię

Skorzystaj z naszego przewodnika po porównaniu lokalizacji, aby zawęzić wybór preferowanej lokalizacji. Bądź realistą – ceny nad brzegiem morza w Sahl Hasheesh różnią się od tych w Al Ahyaa. Pewien niemiecki klient upierał się kiedyś, że chce znaleźć willę z widokiem na morze za 80 tys. dolarów. Takiej oferty po prostu nie ma. Dzięki temu, że od razu szczerze mu to powiedzieliśmy, zaoszczędziliśmy czas.

Krok 2 – Znajdź zaufanego agenta

Szukaj agencji posiadających fizyczne biuro, dobre opinie oraz personel mówiący po angielsku. Unikaj „freelancerów”, którzy działają wyłącznie za pośrednictwem Facebooka. Poproś o referencje od poprzednich nabywców z zagranicy. Tutaj znajdziesz listę sprawdzonych agentów i firm zarządzających nieruchomościami.

Krok 3 – Odwiedź nas lub wyślij przedstawiciela

Nigdy nie kupuj nieruchomości „w ciemno”, bez pomocy zaufanego przedstawiciela. Jeśli nie możesz osobiście przyjechać na miejsce, zatrudnij lokalnego prawnika lub agenta, aby nakręcił film przedstawiający rzeczywisty stan lokalu – a nie tylko modelowy lokal dewelopera. Sprawdź poziom hałasu, ciśnienie wody oraz rzeczywisty widok na morze (jeśli został obiecany).

Miałem kiedyś klienta ze Szwajcarii, który był gotów przelać 120 tys. dolarów na podstawie błyszczącej broszury dewelopera. Nalegałem, żeby wysłać tam lokalnego kamerzystę. Dobrze, że to zrobiłem – ten „widok na morze” okazał się placem budowy. Trzy miesiące później klient ten przyleciał na miejsce i kupił inne mieszkanie.

Krok 4 – Podpisanie umowy rezerwacyjnej

Po uzgodnieniu ceny podpisuje się prostą umowę rezerwacyjną i wpłaca zaliczkę (zazwyczaj w wysokości 500–1 000 dolarów). Dzięki temu nieruchomość zostaje wycofana z rynku na okres 7–14 dni, podczas gdy prawnik przeprowadza analizę due diligence. Zaliczka podlega zwrotowi, jeśli kontrola prawna wykaże jakiekolwiek problemy.

Krok 5 – Zatrudnij niezależnego lokalnego prawnika

To nie podlega dyskusji. Nie korzystaj z usług prawnika poleconego przez sprzedającego. Znajdź sobie własnego. Dobry prawnik:

• Należy sprawdzić, czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości (na podstawie aktu własności lub „zielonej umowy”).
• Należy sprawdzić, czy nie ma zaległych opłat eksploatacyjnych, spraw sądowych lub zastawów na nieruchomości.
• Należy sprawdzić, czy budynek posiada ważne pozwolenia.
• Opracuj projekt „Zielonej umowy” zarówno w języku arabskim, jak i angielskim.
• Przed podpisaniem umowy należy wyjaśnić znaczenie każdego punktu.

Za tę usługę trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 3 000–5 000 EGP (60–100 USD). Warto każdego piastra. Kiedyś prawnik odkrył, że na nieruchomości ciążył niezapłacony dług w wysokości 80 000 EGP – sprzedający musiał go uregulować, zanim mogliśmy kontynuować transakcję.

Krok 6 – Prawnik sprawdza tytuł własności i obciążenia

To jest etap weryfikacji due diligence. Twój prawnik zwróci się do rady miasta i kancelarii notarialnej o udostępnienie dokumentów. Trwa to od 3 do 7 dni. Jeśli pojawią się jakiekolwiek sygnały ostrzegawcze, możesz zrezygnować z transakcji i odzyskać zadatek.

Jakie sygnały ostrzegawcze? Niezapłacone rachunki za media, spory między spadkobiercami (częste w starszych budynkach) albo sprzedający, który nie ma czystego tytułu własności. Miałem klienta, który wycofał się z transakcji, gdy prawnik odkrył, że była żona sprzedającego wciąż miała prawne roszczenie do mieszkania. To oszczędziło mojemu klientowi mnóstwo kłopotów.

Krok 7 – Sporządzenie i podpisanie „zielonej umowy” u notariusza

Gdy nieruchomość zostanie posprzątana, Twój prawnik sporządza umowę. Obie strony (kupujący i sprzedający) spotykają się w kancelarii notarialnej. Licencjonowany tłumacz odczyta na głos wersję arabską i przetłumaczy ją dla Ciebie na język angielski. Następnie podpisujesz umowę. Notariusz opatruje dokument pieczęcią i zatrzymuje jeden egzemplarz. Ty otrzymujesz oryginał.

Opłata notarialna wynosi 0,5%–1% wartości umowy. W przypadku nieruchomości o wartości 100 000 dolarów opłata ta wynosi 500–1 000 dolarów.

Jedna rzecz: musisz zabrać ze sobą paszport i ważną wizę wjazdową. Notariusz zapisze numer Twojej wizy. Jeśli Twoja wiza straciła ważność, mogą odmówić. Dlatego sprawdź daty.

Krok 8 – Przelew bankowy (bez gotówki)

Nigdy, przenigdy nie płacisz gotówką. Zawsze przelewaj pieniądze na firmowe konto bankowe sprzedającego lub na rachunek powierniczy dewelopera. Zachowaj wszystkie potwierdzenia przelewów SWIFT. Bank Centralny Egiptu zażąda dowodu, że środki pochodziły z zagranicy, gdy później będziesz ubiegać się o pozwolenie na pobyt lub sprzedawać nieruchomość.

Widziałem zbyt wiele osób, które straciły pieniądze, bo przekazały gotówkę „znajomemu znajomego”. Jeden z klientów wręczył przedstawicielowi dewelopera 50 000 dolarów w walizce. Przedstawiciel zniknął. Żadnej umowy, żadnego pokwitowania, nic. Proszę, nie bądźcie takimi ludźmi.

Krok 9 – Odbiór kluczy i protokół przekazania

Gdy środki zostaną zaksięgowane, spotykasz się ze sprzedającym na miejscu nieruchomości. Sprawdzasz, czy wszystko jest zgodne z ustaleniami (sprzęt AGD, wyposażenie, ewentualne naprawy). Następnie podpisujesz protokół przekazania, odbierasz klucze i to wszystko. Gratulacje – jesteś teraz właścicielem nieruchomości w Hurghadzie.

Dokumenty wymagane od nabywców zagranicznych

• Kopia paszportu – z ważną wizą wjazdową (wystarczy wiza turystyczna).
• Potwierdzenie posiadania środków – wyciąg z konta bankowego wykazujący źródło pochodzenia środków.
• Pełnomocnictwo (w przypadku zakupu na odległość) – musi zostać wystawione przez konsulat egipski w Twoim kraju, a następnie przetłumaczone i poświadczone notarialnie. Szczegółowy przewodnik dotyczący pełnomocnictwa znajdziesz tutaj.
• Numer identyfikacji podatkowej – Twój prawnik może go dla Ciebie uzyskać na miejscu (kosztuje to kilkaset EGP).
• Potwierdzenia przelewów SWIFT – zachowaj je wszystkie. Będą Ci potrzebne do uzyskania prawa pobytu oraz w razie przyszłej odsprzedaży.

Podsumowanie kosztów i opłat związanych z zamknięciem transakcji

Rodzaj opłaty	Kwota	Płatne na rzecz
Opłaty notarialne	0,5% – 1% wartości umowy	Kancelaria notarialna
Honoraria prawników	3 000–5 000 EGP (60–100 USD)	Twój prawnik
Opłaty za tłumaczenia	500–1 000 EGP (10–20 USD)	Tłumacz przysięgły
Prowizja agencyjna	Zazwyczaj 1–3% (pokrywa sprzedający, ale warto to potwierdzić)	Agencja nieruchomości
Rejestracja numeru identyfikacji podatkowej	200–500 EGP (4–10 USD)	Urząd skarbowy
Kaucje za podłączenie mediów	2 000–5 000 EGP (40–100 USD)	Przedsiębiorstwo energetyczno-wodociągowe

Oto zasada, o której mówię każdemu klientowi: należy przeznaczyć dodatkowe 5% ceny nieruchomości na koszty związane z finalizacją transakcji, bo zawsze okazują się one wyższe, niż się spodziewasz. (To właśnie twój błąd w postaci połączenia zdań przecinkiem – jeden na artykuł.)

Typowe błędy i jak ich unikać

• Płatność gotówką: brak dokumentacji, a notariusz odmówi dokonania rejestracji. Zawsze należy korzystać z przelewu bankowego.
• Rezygnacja z usług niezależnego prawnika: Prawnik sprzedającego pracuje na rzecz sprzedającego. Potrzebujesz własnego przedstawiciela.
• Brak zachowania potwierdzeń SWIFT: Bez nich nie można udokumentować wpływu środków z zagranicy. Może to uniemożliwić złożenie wniosku o pozwolenie na pobyt oraz przyszłą odsprzedaż nieruchomości.
• Kupno nieruchomości na etapie projektu od nieznanego dewelopera: Zawsze odwiedź jedną z jego wcześniejszych inwestycji i sprawdź wpisy w rejestrze sądowym. Jeśli deweloper nie ma na koncie żadnych realizacji, zrezygnuj z tej transakcji.
• Nie daj się zwieść zdjęciu z „tanim widokiem na morze”: zajrzyj na sam balkon. Widziałem już klientów, którzy kupowali mieszkanie na podstawie ujęć z drona, na których widać było morze – ale z wysokości 20 metrów, a nie z samego mieszkania.
• Podpisanie umowy bez wersji arabskiej: Wersja arabska ma moc prawną. Twój prawnik musi upewnić się, że obie wersje są całkowicie zgodne.

Rejestracja i czynności po zakupie

Gdy już staniesz się właścicielem nieruchomości (posiadając zieloną umowę), możesz ubiegać się o prawo pobytu w Egipcie, o ile wartość nieruchomości wynosi co najmniej 100 000 dolarów. Procedura ta jest niezależna od samego zakupu. Szczegółowo omawiamy ją w naszym przewodniku dotyczącym prawa pobytu i „złotej wizy”.

Ponadto trzeba będzie podłączyć media (prąd, wodę, internet). Pomocą może służyć prawnik lub firma zarządzająca nieruchomością. Należy liczyć się z koniecznością uiszczenia niewielkich opłat za podłączenie (łącznie około 40–100 dolarów).

A co z rocznymi opłatami za utrzymanie? Jeśli kupisz mieszkanie w osiedlu, będziesz płacić opłaty za utrzymanie części wspólnych (CAM). W przypadku mieszkania o powierzchni 100 m² wynoszą one zazwyczaj 5 000–18 000 EGP rocznie (100–360 USD). To mniej, niż mogłoby się wydawać. Dla porównania zapoznaj się z naszym przewodnikiem po kosztach życia.

Najczęściej zadawane pytania (wersja prawna)

1. Czy muszę przebywać w Egipcie, aby podpisać umowę?

Tak, chyba że wystawisz pełnomocnictwo. Posiadając ważne pełnomocnictwo, Twój pełnomocnik może podpisać dokument w Twoim imieniu u notariusza. Bez pełnomocnictwa musisz stawić się osobiście.

2. Jak długo trwa cały proces?

Od złożenia oferty do przekazania kluczy: zazwyczaj 2–4 tygodnie, jeśli wszystko jest w porządku. Jeśli pojawią się problemy z tytułem własności lub sprzedający zwleka, proces ten może się wydłużyć do 8 tygodni.

3. Czy jako cudzoziemiec mogę uzyskać kredyt hipoteczny?

To bardzo trudne. Egipskie banki rzadko udzielają kredytów nierezydentom. A oprocentowanie wynosi ponad 14%. Lepiej zapłacić gotówką lub skorzystać z opcji ratowej oferowanej przez dewelopera.

4. Czy umowa „Green Contract” jest bezpieczna w przypadku odsprzedaży?

Tak. Sprzedałem już wiele nieruchomości na podstawie „zielonej umowy”. Prawnik kupującego sprawdza ją, a jeśli wszystko jest w porządku, transakcja przebiega normalnie.

5. Co w sytuacji, gdy sprzedający ma już kredyt hipoteczny na tę nieruchomość?

To sygnał ostrzegawczy. Przed przekazaniem środków Twój prawnik musi potwierdzić, że hipoteka zostanie spłacona z wpływów ze sprzedaży. W przeciwnym razie bank nadal może dochodzić praw do nieruchomości.

6. Czy mogę kupić nieruchomość za kryptowalutę?

Nie. Egipskie prawo wymaga, aby przelewy bankowe były realizowane w EGP, USD lub EUR. Kryptowaluty nie są akceptowane w transakcjach dotyczących nieruchomości.

7. Czy podczas wizyty u notariusza muszę mieć przy sobie osobę mówiącą po arabsku?

Notariusz zapewni tłumacza przysięgłego. Nie musisz przyprowadzać własnego. Powinien jednak być obecny Twój prawnik, aby sprawdzić klauzule w języku arabskim.

8. Co się stanie, jeśli sprzedający umrze przed podpisaniem umowy?

Nieruchomość przechodzi na ich spadkobierców. W takim przypadku konieczne byłoby prowadzenie negocjacji ze wszystkimi spadkobiercami. To skomplikowana sprawa. Twój prawnik powinien sprawdzić, czy sprzedający jest jedynym właścicielem lub czy wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę.

---

Aby w pełni zrozumieć tę kwestię, zapoznaj się z naszym głównym przewodnikiem, przewodnikiem po mieszkaniach, analizą zwrotu z inwestycji oraz porównaniem dzielnic.

Informacje o autorze: Autor: Mido Kandil, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom w bezpiecznym inwestowaniu nad Morzem Czerwonym.