Pomogłem dziesiątkom obcokrajowców uzyskać prawo pobytu w Egipcie poprzez zakup nieruchomości. A właściwie – tylko w ciągu ostatnich trzech lat było ich ponad pięćdziesięciu. Przepisy zmieniały się kilka razy – nie radykalnie, ale na tyle, by wprowadzić ludzi w błąd. Pozwólcie więc, że to wyjaśnię.
To nie jest teoretyczny esej prawniczy. To praktyczny, szczegółowy przewodnik krok po kroku dotyczący uzyskania prawa pobytu w Egipcie oraz „złotej wizy” poprzez zakup nieruchomości. Dowiesz się, jaka jest minimalna kwota inwestycji, jakie dokumenty są wymagane, jak wygląda proces składania wniosku, jak przedłużyć pozwolenie oraz o jednym poważnym błędzie, który ciągle obserwuję. Bez zbędnych informacji. Bez urzędowego żargonu. Tylko to, co naprawdę działa.
Czy można uzyskać prawo pobytu w Egipcie poprzez zakup nieruchomości?
Tak. Rząd egipski oferuje zagranicznym właścicielom nieruchomości roczne zezwolenie na pobyt z możliwością przedłużenia. Nie jest to prawo stałego pobytu ani obywatelstwo. Pozwala jednak na mieszkanie w Egipcie przez cały rok bez konieczności wielokrotnego wyjeżdżania w celu przedłużenia wizy turystycznej.
Minimalna wymagana wartość nieruchomości wynosi 100 000 USD (lub równowartość w innej twardej walucie). Informacja ta jest jasno podana na oficjalnym portalu egipskiego rządu poświęconym kwestiom pobytu. Kilka lat temu próg ten był niższy – wynosił 50 000 USD – ale w 2024 r. został podwyższony. Niektóre starsze artykuły w Internecie nadal podają kwotę 50 000 USD. Należy je zignorować. Obecnie wynosi ona 100 000 USD.
Możesz wykorzystać jedną nieruchomość o wartości 100 tys. dolarów lub połączyć kilka nieruchomości, aby osiągnąć tę łączną kwotę. Nieruchomości muszą być zarejestrowane na Twoje nazwisko (akceptowana jest umowa typu „Green Contract”, a nie tylko rezerwacja). Muszą to być nieruchomości mieszkalne – grunty komercyjne lub rolnicze nie są brane pod uwagę.
A co z „złotą wizą”? Czy to coś innego?
Termin „złota wiza” jest używany dość luźno. Egipt nie posiada formalnej „złotej wizy”, takiej jak Portugalia czy Grecja. Chodzi tu o standardowe zezwolenie na pobyt związane z posiadaniem nieruchomości. Jest ono odnawiane co roku, a nie na pięć czy dziesięć lat. Termin „złota wiza” ma głównie charakter marketingowy. Jednak korzyści są realne, jeśli chcesz pozostać w kraju na dłużej, bez konieczności wyjazdu co trzy miesiące.
Istnieje również odrębny program uzyskania prawa pobytu dla inwestorów, przeznaczony dla osób, które zainwestują co najmniej 500 000 dolarów w spółkę lub w postaci depozytu bankowego. To zupełnie inna sprawa. Dla większości nabywców nieruchomości istotna jest opcja związana z kwotą 100 000 dolarów.
Proces składania wniosku krok po kroku
Oto dokładna instrukcja, jak to zrobić. Przeprowadziłem klientów przez każdy etap.
Krok 1 – Zakup nieruchomości
Konieczne jest sfinalizowanie transakcji zakupu wraz z poświadczoną notarialnie „zieloną umową” lub ostatecznym aktem własności (różowym dokumentem). Zwykła rezerwacja lub wpłacenie zaliczki nie wystarczą. Musisz być prawowitym właścicielem.
Krok 2 – Zbierz potrzebne dokumenty
- Ważny paszport (z okresem ważności co najmniej 6 miesięcy).
- Kopie wizy wjazdowej lub stempla wizy turystycznej.
- Poświadczona notarialnie umowa własności (umowa „Green Contract” lub akt własności).
- Potwierdzenie posiadania środków – wyciągi bankowe potwierdzające przelew z zagranicy (potwierdzenia SWIFT).
- Zaświadczenie o niekaralności wydane w kraju pochodzenia. Dokument ten musi zostać przetłumaczony na język arabski przez tłumacza przysięgłego.
- Zaświadczenie o badaniu lekarskim wydane przez zatwierdzony egipski szpital (HIV, zapalenie wątroby, ogólny stan zdrowia).
- 4 zdjęcia paszportowe (na białym tle).
Krok 3 – Złożenie wniosku w urzędzie imigracyjnym
W Hurghadzie należy udać się do Urzędu Paszportowego i Imigracyjnego (w pobliżu centralnego posterunku policji). Należy zabrać ze sobą wszystkie oryginały dokumentów oraz ich kserokopie. Otrzymasz tam formularz wniosku – prosty, jednostronicowy. Należy uiścić opłatę (około 1 000–1 500 EGP, kwota może się nieznacznie zmieniać). Następnie pobierane są dane biometryczne (odciski palców i zdjęcie).
Krok 4 – Poczekaj na zatwierdzenie
Rozpatrzenie wniosku trwa zazwyczaj 2–4 tygodnie. Najczęściej krócej. Otrzymasz potwierdzenie z numerem śledzenia. Po zatwierdzeniu wniosku w paszporcie zostanie umieszczona pieczęć, a kilka tygodni później otrzymasz kartę pobytu (plastikową kartę). Szczerze mówiąc, czasami otrzymanie karty zajmuje 6 tygodni. Jednak pieczęć wystarcza, by normalnie podróżować i mieszkać.
Przedłużenie i kwestie praktyczne
Karta pobytu jest ważna przez rok. Należy ją co roku przedłużać. Procedura przedłużenia jest prostsza – nie trzeba ponownie przedkładać wszystkich dokumentów. Wystarczy przynieść paszport, starą kartę pobytu oraz dowód potwierdzający, że nadal jest się właścicielem nieruchomości (aktualny rachunek za media lub kopię umowy). Opłata za przedłużenie wynosi około 500–800 EGP.
W ciągu roku możesz opuszczać Egipt i ponownie do niego wjeżdżać tyle razy, ile chcesz. Nie jest wymagana wiza wyjazdowa. Jeśli jednak przebywasz poza Egiptem dłużej niż sześć kolejnych miesięcy, zezwolenie na pobyt może zostać cofnięte. Dlatego warto odpowiednio zaplanować swój pobyt.
Czy pobyt prowadzi do uzyskania obywatelstwa? Nie, nie bezpośrednio. Istnieje odrębna ścieżka naturalizacji po wielu latach (ponad 10), która wymaga nieprzerwanego pobytu oraz zdania egzaminu z języka arabskiego. Większość zagranicznych właścicieli nieruchomości nie zawraca sobie tym głowy. Roczny pobyt wystarcza do spędzania emerytury lub mieszkania w trybie niepełnoetatowym.
Przykład z życia (niedawny klient)
Klient z Niemiec kupił jednopokojowe mieszkanie przy plaży w Sahl Hasheesh za 150 tys. dolarów. Złożył wniosek w grudniu 2025 r., a pieczęć pobytową otrzymał w styczniu 2026 r. Badanie lekarskie kosztowało 800 EGP, tłumaczenie około 600 EGP, a opłata za wniosek 1 200 EGP. Łączny koszt wyniósł poniżej 100 dolarów plus opłaty prawne związane z zakupem nieruchomości. Obecnie mieszka tu przez osiem miesięcy w roku. Żadnych wyjazdów w celu przedłużenia wizy. Żadnego stresu. W zeszłym tygodniu powiedział mi, że była to jedna z najlepszych decyzji, jakie podjął.
Typowe błędy, które prowadzą do odrzucenia wniosków
- Korzystanie z wizy turystycznej jako substytutu pozwolenia na pobyt: nadal trzeba złożyć wniosek. Sama wiza turystyczna nie daje praw do długoterminowego pobytu.
- Brak poświadczonego notarialnie tłumaczenia wyciągu z rejestru karnego: urząd imigracyjny odrzuci nieprzetłumaczone dokumenty zagraniczne. Cóż, właściwie nie odrzuci – po prostu poprosi cię, żebyś przyszedł później. Ale kto chce się narażać na takie opóźnienie?
- Wartość nieruchomości poniżej 100 tys. dolarów: sprawdzają wartość umowy w EGP przeliczoną według oficjalnego kursu. Jeśli wynosi ona 99 500 dolarów, to niestety – nie zostanie to zaakceptowane. Widziałem już takie przypadki.
- Wygasły paszport lub wiza: wiza turystyczna musi być ważna w momencie składania wniosku. Przekroczenie dozwolonego okresu pobytu nawet o jeden dzień powoduje problemy.
Tabela podsumowująca opłaty
| Pozycja | Przybliżony koszt (EGP) | Uwagi |
|---|---|---|
| Badanie lekarskie | 500 – 1,000 | W zatwierdzonym szpitalu |
| Tłumaczenie wyciągu z rejestru karnego | 400 – 800 | Tłumacz przysięgły (notariusz) |
| Opłata za zgłoszenie | 1,000 – 1,500 | Opłata uiszczona w urzędzie imigracyjnym |
| Karta pobytu | W zestawie | Opłata obejmuje znaczek i kartkę |
| Przedłużenie (roczne) | 500 – 800 | Nie ma potrzeby przeprowadzania nowych badań lekarskich/kwalifikacyjnych |
Aby w pełni zrozumieć proces zakupu nieruchomości, zapoznaj się z naszym głównym przewodnikiem po rynku nieruchomości w Hurghadzie oraz szczegółowym opisem procedury prawnej związanej z zakupem.
Informacje o autorze: Autor: Mohamed Kandil, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom w bezpiecznym inwestowaniu nad Morzem Czerwonym.
Join The Discussion