Przewodnik po nieruchomościach w Makadi Bay – Tanie lokalizacje przy plaży jako inwestycja kapitałowa (2026)
Będę z Państwem szczery. Przez lata prawie nie zwracałem uwagi na Makadi Bay. Szczerze mówiąc, myślałem, że to tylko ciąg hoteli all‑inclusive. Potem klientka poprosiła mnie o znalezienie cichego apartamentu przy plaży za mniej niż 55 000 €. Musiałem głębiej poszukać. A to, co znalazłem, zaskoczyło mnie.
Makadi Bay nie jest Sahl Hasheesh. Nawet nie próbuje nim być. Jest spokojniejsze, bardziej przyjazne rodzinom i znacząco tańsze. Dla odpowiedniego inwestora to ukryty klejnot. Ten przewodnik opisuje rzeczywiste ceny, najlepsze osiedla mieszkaniowe, potencjał czynszowy i dla kogo zakup tutaj jest odpowiedni.
📑 Spis treści
- Położenie i przegląd – gdzie leży Makadi Bay?
- Ceny nieruchomości – ile faktycznie zapłacisz w 2026 roku
- Najlepsze osiedla i kurorty w Makadi Bay
- Potencjał wynajmu – czy można zarobić?
- Potencjał wzrostu wartości
- Kto powinien kupić w Makadi Bay?
- Kto NIE powinien kupować w Makadi Bay?
- Plusy i minusy – szczere podsumowanie
- Kwestie prawne i proces zakupu
- Często zadawane pytania
Położenie i przegląd – gdzie leży Makadi Bay?
Makadi Bay leży około 30 kilometrów na południe od międzynarodowego lotniska w Hurghadzie. To 25–30 minut jazdy od centrum Hurghady. Jest to obszar kurortowy, a nie miasto. Znajdziesz tu duże kompleksy hotelowe, osiedla mieszkaniowe oraz kilka sklepów i restauracji. Jeśli jednak szukasz dużego supermarketu lub sklepu budowlanego, musisz wrócić do Hurghady.
To odosobnienie dla niektórych jest wadą. Dla innych stanowi jednak urok. Żadnego ruchu ulicznego, hałasu, chaosu. Tylko plaża, basen i spokój. Makadi Bay jest bardzo popularne wśród turystów z Niemiec, Szwajcarii i Austrii, z których wielu przyjeżdża tu od lat.
Sama zatoka ma kształt podkowy. Większość nieruchomości jest zorientowana na zachód, dzięki czemu można podziwiać zachody słońca nad morzem. Woda jest spokojna i płytka – idealna dla rodzin z małymi dziećmi.
Ceny nieruchomości – ile faktycznie zapłacisz w 2026 roku
Porozmawiajmy o liczbach. Makadi Bay jest znacząco tańsze niż Sahl Hasheesh i El Gouna. Jeśli masz ograniczony budżet, ale nadal chcesz mieszkać przy plaży, to jest odpowiednie miejsce. Aby porównać z niedrogą lokalizacją nie bezpośrednio nad morzem, przeczytaj nasz przewodnik po Al Ahyaa.
| Typ nieruchomości | Powierzchnia (m²) | Przedział cenowy (€) | Cena za m² (€) |
|---|---|---|---|
| Kawalerka | 35–50 | 28 000 – 42 000 | 650 – 930 |
| Mieszkanie 1-pokojowe | 55–75 | 37 000 – 56 000 | 600 – 840 |
| Mieszkanie 2-pokojowe | 80–120 | 51 000 – 79 000 | 560 – 745 |
| Mieszkanie 3-pokojowe / szeregowiec | 120–180 | 74 500 – 121 000 | 560 – 745 |
| Willa | 180–300 | 121 000 – 233 000+ | 650 – 930 |
Ceny w Makadi Bay były ostatnio względnie stabilne, bez skoków jak w Sahl Hasheesh. To jednak się zmienia. Nowe projekty infrastrukturalne są w drodze. Pełną perspektywę ROI przedstawia nasz przewodnik po zwrocie z inwestycji.
Najlepsze osiedla i kurorty w Makadi Bay
Makadi Bay ma mniej osiedli mieszkaniowych niż Sahl Hasheesh, ale te istniejące są dobrze zarządzane. Większość znajduje się w odległości spaceru od plaży lub ma własny dostęp do niej.
| Osiedle / Kurort | Deweloper | Najważniejsze jednostki | Przedział cenowy (€) | Opłaty eksploatacyjne (EGP/miesiąc) | Uwagi |
|---|---|---|---|---|---|
| Makadi Heights | Siyal / Orascom | Kawalerki – 3-pok. | 37 000 – 84 000 | 8 – 12 | Wyniesiona lokalizacja, widok na morze |
| Makadi Bay Residence | Lokalny deweloper | Apartamenty 1-2-pok. | 42 000 – 65 000 | 6 – 10 | Plaża 5–10 min pieszo |
| Sunrise Makadi | Hotel / Residence | Kawalerki, 1-2-pok. | 46 500 – 74 500 | 10 – 14 | W cenie serwis hotelowy |
| Serenity Makadi | Lokalny deweloper | Wille, szeregowce | 93 000 – 186 000 | 12 – 18 | Strzeżone, możliwość prywatnego basenu |
Makadi Heights – Projekt flagowy. Leży na płaskowyżu 78 metrów nad poziomem morza. Widok zapiera dech w piersiach, obejmuje całą zatokę. Ceny rosną rocznie o około 6–8%. Do wyposażenia należy duży basen, siłownia i klub dziecięcy. Obiekt jest bardzo popularny wśród emerytów.
Makadi Bay Residence – Starsze, ale dobrze utrzymane. Jednostki są większe, a opłaty eksploatacyjne niższe. Plaża jest w 5–10 minut pieszo. Dobrze dla oszczędnych kupujących, którzy chcą dużo przestrzeni.
Sunrise Makadi – Rezydencja hotelowa. Właściciele mogą korzystać z hotelowych basenów i restauracji. Dochody z wynajmu są zarządzane przez hotel – wygodne, ale opłaty są wyższe. Niektórzy właściciele to uwielbiają, inni wolą większą niezależność.
Potencjał wynajmu – czy można zarobić?
Popyt na wynajem krótkoterminowy w Makadi Bay napędzany jest przez turystów zorganizowanych. Większość odwiedzających przyjeżdża przez touroperatorów na 7–14 dni i rezerwuje hotele lub apart-hotele. Kto chce konkurować, powinien ogłaszać się na Booking.com i oferować udogodnienia podobne do hotelowych (recepcja, sprzątanie, opcjonalne śniadanie).
Wynajem długoterminowy jest natomiast rzadszy. Większość najemców woli centralne lokalizacje w Hurghadzie z powodów zawodowych lub rodzinnych. Kto kupuje w Makadi Bay, powinien więc postawić na wynajem krótkoterminowy lub używać mieszkania jako własnej nieruchomości wakacyjnej.
| Typ nieruchomości | Zwrot netto z krótkoterminowego | Cena za noc w sezonie (€) | Obłożenie (sezon wysoki) |
|---|---|---|---|
| Kawalerka | 5–8% | 23 – 37 | 60–70% |
| Mieszkanie 1-pokojowe | 5–8% | 33 – 51 | 60–70% |
| Mieszkanie 2-pokojowe | 4–7% | 47 – 75 | 55–65% |
Przykład z praktyki: Klientka kupiła mieszkanie 1-pokojowe w Makadi Heights za 51 000 €. Wynajmuje je krótkoterminowo zimą (grudzień–marzec) i sama korzysta z niego latem. Jej roczny dochód netto po zarządzaniu i opłatach wynosi około 3 300 €, co odpowiada zwrotowi 6,5%. Nie jest rewelacyjny, ale jest zadowolona, ponieważ hipoteka jest pokryta i posiada wakacyjny dom przy plaży.
Według analizy rynku wynajmu krótkoterminowego, typowy wynajem krótkoterminowy w Hurghadzie osiąga medianę rocznego przychodu 538 000 EGP przy obłożeniu 52%. To potwierdza: dobrze zarządzane obiekty przynoszą solidne dochody, szczególnie w sezonie zimowym.
Potencjał wzrostu wartości
Makadi Bay nie odnotowało rocznego wzrostu wartości rzędu 10–15% jak Sahl Hasheesh, ale stały wzrost o około 5–7% rocznie. Zaletą są niskie ceny wejściowe, dzięki czemu nawet mniejsze zyski absolutne są odczuwalne.
Planowane są nowe inwestycje, w tym dzielnica handlowa i kolejne hotele. Rixos Hurghada Makadi Bay to ogromny projekt, który wprowadzi do okolicy mega‑kurort z 1 636 pokojami, willami, parkami wodnymi i klubami dziecięcymi. To znacząco zwiększy liczbę turystów, a tym samym popyt na wynajem pobliskich nieruchomości.
Ogólnie pozytywne perspektywy dla egipskiego sektora turystycznego potwierdza Fitch Ratings, który na 2026 rok prognozuje 18,6 mln turystów, wzrost o 4,6% w porównaniu z 2025, przy przychodach na poziomie 17,8 mld USD. Oficjalne informacje na temat bezpieczeństwa i przepisów wjazdowych znajdą Państwo także na stronie Ministerstwa Spraw Zagranicznych RP.
Kto powinien kupić w Makadi Bay?
- Kupujący dom wakacyjny – pragną Państwo nadmorskiej siedziby do relaksu, nie wydając ponad 185 000 €.
- Oszczędni inwestorzy – dysponują Państwo kwotą 37 000–65 000 € i chcą osiągać pewne dochody z wynajmu, nawet jeśli zwroty są umiarkowane.
- Szukający spokoju emeryci – nie potrzebują Państwo życia nocnego ani dużej społeczności ekspatów. Ważniejsze są spokojne plaże.
- Dywersyfikujący portfel – posiadają Państwo już nieruchomości w centrum Hurghady i chcą opcji przy plaży nad Morzem Czerwonym, nie przepłacając.
Kto NIE powinien kupować w Makadi Bay?
- Inwestorzy zorientowani na wysoki zwrot – Sahl Hasheesh i centralna Hurghada oferują lepsze dochody.
- Maksymaliści wynajmu krótkoterminowego – rynek jest mniejszy, a obłożenie bardziej sezonowe.
- Osoby zdane na transport publiczny – będą musieli Państwo regularnie jeździć do Hurghady.
- Rodziny z dziećmi w wieku szkolnym – w pobliżu nie ma szkół międzynarodowych.
Plusy i minusy – szczere podsumowanie
Zalety
- Najniższe ceny wejściowe za lokalizację przy plaży w regionie
- Ciche, przyjazne rodzinom otoczenie
- Dobre dla domów wakacyjnych i emerytów
- Niższe opłaty dodatkowe niż w lokalizacjach premium
- Stały, choć umiarkowany wzrost wartości
Wady
- Odosobnienie – potrzebny samochód
- Ograniczony popyt na wynajem poza sezonem zimowym
- Mniej udogodnień niż w centrum Hurghady
- Brak szkół międzynarodowych i dużych szpitali w pobliżu
- Odsprzedaż może trwać dłużej
Kwestie prawne i proces zakupu
Procedura jest taka sama jak wszędzie indziej: Zielony Kontrakt, notariusz, potwierdzenia SWIFT. Szczegółowa instrukcja krok po kroku znajduje się w naszym przewodniku po zakupie nieruchomości. Uwaga: Niektóre obiekty w Makadi Bay są częścią kompleksów hotelowych. Należy więc sprawdzić, czy nabywa się pełną własność Freehold, czy prawo użytkowania. Możemy to dla Państwa wyjaśnić.
Często zadawane pytania
Tak. To chroniony obszar kurortowy. Większość osiedli ma strzeżone wejścia. Wskaźnik przestępczości jest bardzo niski.
Tak, o ile wartość nieruchomości wynosi co najmniej 100 000 €. To wymaga większej jednostki lub willi. Szczegóły dotyczące wartości granicznych znajdują się w naszym przewodniku po pobycie.
Tak, ale ograniczone. Kilka restauracji hotelowych i mały supermarket. Dla urozmaicenia trzeba jechać 20 minut do Hurghady na Mamsha lub do El Kawther.
Większość osiedli ma światłowód od WE lub Orange. Prędkości 50–100 Mb/s są standardem, ale należy to sprawdzić przed zakupem.
Tak. Bez samochodu jest się zdanym na taksówki lub niepewne autobusy. Większość właścicieli ma tani samochód (używany Hyundai lub Kia, 5 000–8 000 €).
Makadi Bay jest o około 40–60% tańsze. Kawalerka zaczyna się w Sahl Hasheesh od 56 000 €, w Makadi Bay od 28 000 €. Pełne porównanie znajduje się w naszym porównaniu dzielnic.
Dalsze informacje znajdują się w naszym głównym przewodniku kupującego, porównaniu dzielnic oraz poradniku dotyczącym wyboru momentu zakupu.
O autorze: Artykuł napisał Mido Kandil, Starszy Konsultant ds. Nieruchomości w The Horizon Real Estate Hurghada. Od 13 lat pomaga zagranicznym kupcom znaleźć idealną nieruchomość nad Morzem Czerwonym.
