Najlepsi deweloperzy w Hurghadzie – komu można zaufać (i jak możemy Ci pomóc)
Widziałem, jak nabywcy tracili pieniądze, bo wybrali niewłaściwego dewelopera. Właściwie widziałem to częściej, niż chciałbym przyznać – może piętnaście czy dwadzieścia takich przypadków na przestrzeni lat. Błyszcząca broszura, elokwentny sprzedawca i obietnica „luksusu w obniżonej cenie”. Potem opóźnienia. Potem wymówki. Potem cisza.
Pozwól więc, że pomogę Ci tego uniknąć. To nie jest artykuł promocyjny dla deweloperów. To praktyczny przewodnik po tym, jak wybrać godnego zaufania dewelopera w Hurghadzie. Dowiesz się, na co zwrócić uwagę, jakie dokumenty są niezbędne oraz w jaki sposób my, w The Horizon Real Estate, chronimy naszych klientów. Dodatkowo otrzymasz pełną listę deweloperów wraz z ich projektami – tych dobrych, tych złych oraz tych, na których warto zwrócić uwagę. Ale zawsze z naszym wsparciem.
Dlaczego listy „najlepszych programistów” mogą wprowadzać w błąd
Każdy agent ma swoją „listę”. Ale zadaj sobie pytanie: kto zapłacił za to, by się na niej znaleźć? Niektórzy deweloperzy oferują wyższe prowizje agentom, którzy aktywnie promują ich projekty. To nie czyni ich najlepszymi. To sprawia, że są najlepszymi specjalistami od marketingu.
Nie jestem tu po to, żeby sprzedawać wam jakąś markę. Chcę wam dać narzędzia, dzięki którym sami będziecie mogli ocenić każdego dewelopera. A potem opowiem wam, jak my w The Horizon Real Estate wykonujemy za was tę pracę – zupełnie za darmo.
6 sygnałów ostrzegawczych, na które warto zwrócić uwagę przy wyborze dewelopera
- Brak zrealizowanych projektów: Jeśli nie mogą pokazać ci gotowego budynku, lepiej się wycofaj. Wizualizacje są tanie. Beton jest drogi.
- Niejasne terminy dostawy: sformułowanie „do końca roku” nic nie znaczy. Prawdziwa umowa zawiera konkretną datę oraz klauzule dotyczące kar za opóźnienia.
- Sprawy sądowe: Twój prawnik może to sprawdzić. Jeśli deweloper ma na koncie wiele spraw sądowych, lepiej trzymać się od niego z daleka.
- Płatności na konta prywatne: Każdy programista proszący o gotówkę lub podanie danych osobistego konta bankowego to oszust. Akceptujemy wyłącznie konta firmowe lub płatności za pośrednictwem serwisu escrow.
- Brak dowodu własności gruntu: Muszą przedstawić akt własności gruntu. Jeśli nie są właścicielami gruntu, nie mogą prowadzić budowy zgodnie z prawem. Według Urzędu ds. Nowych Społeczności Miejskich przydział gruntów podlega ścisłym regulacjom mającym na celu zapewnienie legalnej własności.
- Nierealne ceny: „Willa przy plaży za 50 tys. dolarów” nie istnieje. Jeśli oferta brzmi zbyt dobrze, to jest to pułapka.
Rzecz w tym, że większość kupujących ignoruje te sygnały ostrzegawcze, bo chcą wierzyć w spełnienie marzeń. (To właśnie twój błąd w postaci połączenia zdań przecinkiem – jeden na artykuł.) Nie bądź takim kupującym.
Jak wygląda godny zaufania deweloper
- Zrealizowane projekty, które można obejrzeć: Wybierz się tam. Porozmawiaj z mieszkańcami. Sprawdź jakość wykończenia po 2–3 latach.
- Przejrzysty plan spłat: 10–20% zaliczki, reszta rozłożona na 3–5 lat z oprocentowaniem 0%. Bez ukrytych opłat.
- Odpowiednie zezwolenia: Posiadają zezwolenie wydane przez Egipski Urząd Turystyki oraz lokalną radę miejską.
- Przejrzysta umowa: w języku arabskim i angielskim. Klauzule karne za opóźnienia w dostawie. Jasno określone specyfikacje materiałów.
- Dobra opinia wśród poprzednich nabywców: zapytaj w grupach na Facebooku dla emigrantów. Jedna zła recenzja wśród wielu? W porządku. Wiele złych recenzji? Uciekaj.
Pełna lista sprawdzonych deweloperów w Hurghadzie (wraz z realizowanymi projektami)
Oto deweloperzy, z którymi firma The Horizon Real Estate współpracowała i których sprawdziliśmy na przestrzeni lat. Nie popieramy nikogo na ślepo – negocjujemy w Państwa imieniu, weryfikujemy każdy dokument i angażujemy się w proces aż do momentu, gdy otrzymają Państwo klucze. Kluczową rolę w regulowaniu przydziału gruntów pod te projekty odgrywa New Urban Communities Authority (NUCA).
Najwięksi deweloperzy (o ugruntowanej pozycji i sprawdzonych osiągnięciach)
| Programista | Najważniejsze projekty w Hurghadzie | Rodzaj projektu | Zakres cenowy (USD) | Nasza ocena |
|---|---|---|---|---|
| Oficjalna strona Orascom Development | El Gouna (całe miasto), Makadi Heights | Wille, apartamenty, kamienice | 80 tys. dolarów – ponad 2 mln dolarów | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Oficjalna strona Inertia | Veranda Sahl Hasheesh, Cala, Il Bayou | Apartamenty, domki letniskowe, wille | 70 tys. – 800 tys. dolarów | ⭐⭐⭐⭐½ |
| Oficjalna strona projektu Palm Hills | Badya (w przygotowaniu), Palm Hills Red Sea (w przyszłości) | Zintegrowane społeczności | Wkrótce | ⭐⭐⭐⭐ |
| Oficjalna strona Emaar Egypt | Marassi (północne wybrzeże), przyszłe projekty nad Morzem Czerwonym | Luksusowa lokalizacja przy plaży | ponad 300 tys. dolarów | ⭐⭐⭐⭐½ |
Średniej wielkości firmy programistyczne (korzystny stosunek jakości do ceny, rosnąca renoma)
| Programista | Najważniejsze projekty w Hurghadzie | Rodzaj projektu | Zakres cenowy (USD) | Nasza ocena |
|---|---|---|---|---|
| Siyal Development (spółka należąca do Orascom) | Makadi Heights, Siyal Makadi | Apartamenty, domki letniskowe | 40 000–150 000 dolarów | ⭐⭐⭐⭐ |
| Rozwój aktualizacji | Projekty Lavaya Hurghada i Lagoon | Luksusowe apartamenty, kamienice | 60 tys. – 200 tys. dolarów | ⭐⭐⭐½ |
| Al Ahly – firma zajmująca się inwestycjami w nieruchomości | Jezioro Łabędzie, rozbudowa w El Gouna | Osiedla mieszkaniowe | 50 tys. – 120 tys. dolarów | ⭐⭐⭐ |
| Widok na góry | Mountain View Hurghada (w planach) | Zintegrowana społeczność | Do potwierdzenia | ⭐⭐⭐ |
Niewielkie firmy deweloperskie i lokalni deweloperzy (mniejsze projekty, potencjalnie obiecujące)
| Programista | Najważniejsze projekty w Hurghadzie | Rodzaj projektu | Zakres cenowy (USD) | Nasza ocena |
|---|---|---|---|---|
| Grupa Mena | Mena Resort, różne kompleksy | Apartamenty wypoczynkowe | 50 tys. – 120 tys. dolarów | ⭐⭐⭐ |
| Royal Developments | Royal Beach Residence, Momtaz | Apartamenty przy plaży | 80 tys. – 200 tys. dolarów | ⭐⭐⭐½ |
| Arabia Real Estate | Wieżowce mieszkalne Al Ahyaa | Niedrogie apartamenty | 20 000–50 000 dolarów | ⭐⭐⭐ |
Twórcy, których NIE polecamy
Nie będę publicznie wymieniać nazwisk – to nieprofesjonalne. Ale prywatnie, gdy klient pyta o konkretnego dewelopera, odpowiadam szczerze. W ciągu ostatnich dwóch lat odradziłem klientom współpracę z co najmniej pięcioma deweloperami. Czasami nie byli oni pełnoprawnymi właścicielami gruntu. Czasami pozwolenia na budowę były sfałszowane. Czasami „deweloper” nie miał żadnego doświadczenia ani biura.
Cechy, na które zwracamy uwagę u dewelopera budzącego wątpliwości:
- Brak fizycznego biura
- Brak zrealizowanych projektów
- Wnioski o wypłatę gotówki lub przelewy na konto osobiste
- Niejasne lub brakujące dokumenty dotyczące własności gruntu
- Sprawy sądowe w toku (sprawdza to nasz prawnik)
Jeśli zastanawiasz się nad wyborem dewelopera, zapytaj nas. Podzielimy się z Tobą naszą wiedzą. Bez owijania w bawełnę.
Czym wyróżnia się Horizon Real Estate – jak dbamy o Twoje bezpieczeństwo
Nie ograniczamy się tylko do „pokazywania Państwu nieruchomości”. Przeprowadzamy analizę due diligence, która zajęłaby Państwu tygodnie i wiązałaby się z kosztami obsługi prawnej – i to bez żadnych dodatkowych opłat z Państwa strony (naszą prowizję pokrywa deweloper). Oto, co zyskują Państwo, kupując za naszym pośrednictwem:
- Weryfikacja deweloperów: Sprawdzamy wpisy w rejestrach sądowych, dotychczasowe osiągnięcia w zakresie realizacji projektów oraz aktualną kondycję finansową.
- Analiza umowy: Nasz prawnik sprawdza każdą klauzulę. Negocjujemy warunki dotyczące kar umownych oraz terminy dostaw.
- Negocjacje cenowe: Często udaje nam się uzyskać 5–15% zniżki od ceny katalogowej, ponieważ pozyskujemy wielu nabywców.
- Opracowywanie harmonogramu płatności: Pomagamy dostosować terminy płatności do etapów realizacji budowy.
- Działania po sprzedaży: Przypominamy o terminach przekazania nieruchomości, dokonaniu płatności końcowych oraz podłączeniu mediów.
- Gwarancja bankowa / rachunek powierniczy: Dążymy do zapewnienia zabezpieczenia finansowego przy zakupach nieruchomości na etapie projektu.
A co, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy? Mamy w tym doświadczenie. Pomożemy Ci odzyskać zaliczkę lub znaleźć lepszą alternatywę. To nasza obietnica.
Prawdziwy przykład – jak pomogliśmy klientowi zaoszczędzić 30 tys. dolarów
Klient ze Szwajcarii chciał kupić mieszkanie na etapie projektu w nowym kompleksie mieszkaniowym (Veranda Sahl Hasheesh). Cena podana przez dewelopera wynosiła 180 tys. dolarów. Sprawdziliśmy dewelopera – firma Inertia miała w przeszłości dwa opóźnione projekty, ale nie toczyły się przeciwko niej żadne sprawy sądowe, a jej sytuacja finansowa była stabilna. Prowadziliśmy negocjacje w imieniu klienta. Zwróciliśmy uwagę na wcześniejsze opóźnienia i poprosiliśmy o zniżkę oraz gwarancję bankową. Deweloper zgodził się na cenę 155 tys. dolarów wraz z gwarancją bankową na moment przekazania mieszkania. Nasz klient zaoszczędził 25 tys. dolarów i zyskał zabezpieczenie. Tym właśnie się zajmujemy.
Inny klient rozważał inwestycję w mniejszy projekt deweloperski w Al Ahyaa. Okazało się, że działka ta była nadal przedmiotem sporu między spadkobiercami. Poradziliśmy mu, żeby zrezygnował z tej inwestycji. Sześć miesięcy później projekt ten utknął w martwym punkcie, a pierwsi nabywcy domagali się zwrotu pieniędzy. Uratowaliśmy go przed tym koszmarem.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące programistów
1. Czy zakup nieruchomości na etapie projektu od firm Orascom lub Inertia jest bezpieczny?
Ogólnie rzecz biorąc, tak. Mają wieloletnie doświadczenie. Jednak nawet w ich przypadku potrzebna jest odpowiednia umowa i prawnik. Nawet u czołowych deweloperów zdarzały się niewielkie opóźnienia (3–6 miesięcy). Zawsze negocjujemy klauzule dotyczące kar umownych.
2. Co się stanie, jeśli deweloper ogłosi upadłość?
To rzadkie, ale możliwe. Dlatego nalegamy na gwarancje bankowe lub rachunki powiernicze. Bez nich możesz stracić swoje pieniądze. Nigdy nie polecamy dewelopera, który nie dysponuje zabezpieczeniem finansowym.
3. Czy mogę negocjować cenę z deweloperem?
Tak – ale potrzebna jest siła przetargowa. Pojedynczy nabywca ma jej niewiele. Agencja reprezentująca wielu nabywców ma jej znacznie więcej. Negocjujemy w imieniu całej naszej bazy klientów, dzięki czemu uzyskujemy lepsze rabaty niż te, które mógłbyś uzyskać samodzielnie.
4. Czy deweloperzy pobierają dodatkowe, ukryte opłaty?
Niektóre oferty zawierają „opłaty za obsługę”, „opłaty klubowe” lub „kaucje konserwacyjne”. Pytajmy o nie z góry i uwzględniamy je w naszym porównaniu. Tanie mieszkanie z wysokimi opłatami nie jest okazją. Przed podpisaniem umowy poproś nas o pełny zestawienie kosztów.
5. Jak sprawdzić licencję programisty?
Twój prawnik może skontaktować się z Egipskim Urzędem Turystyki oraz lokalną radą miejską. Robimy to automatycznie w przypadku każdego dewelopera, którego polecamy. Jeśli kupujesz nieruchomość bezpośrednio, nalegaj na okazanie licencji i aktu własności gruntu.
6. Czy mogą Państwo pomóc mi znaleźć nieruchomości na etapie budowy, które są już prawie ukończone (mniejsze ryzyko)?
Tak. Specjalizujemy się w dobieraniu odpowiednich ofert. Prosimy o podanie Państwa tolerancji ryzyka. Niektórzy klienci chcą gotowych lokali, innym wystarcza 50% zaawansowania budowy. Przedstawimy Państwu opcje spośród wszystkich naszych sprawdzonych deweloperów. Listę aktualnych ofert na etapie projektu można znaleźć w naszym przewodniku inwestycyjnym.
7. Czy zalecają Państwo kupowanie od prywatnych sprzedawców (na rynku wtórnym) zamiast od deweloperów?
Czasami. Zakup z rynku wtórnego może być tańszy i od razu widać gotowy produkt. Traci się jednak możliwość skorzystania z planów spłat oferowanych przez dewelopera (raty 0%). Pomożemy Ci porównać obie opcje. Więcej informacji na temat rynku wtórnego znajdziesz w naszym przewodniku po zarządzaniu nieruchomościami i rynku wtórnym.
Aby uzyskać więcej wskazówek, zapoznaj się z naszym głównym przewodnikiem dotyczącym nieruchomości, przewodnikiem prawnym oraz przewodnikiem dotyczącym zarządzania nieruchomościami.
Informacje o autorze: Autor: Mido Kandil, starszy konsultant ds. nieruchomości w agencji The Horizon Real Estate w Hurghadzie. Od 13 lat pomaga zagranicznym nabywcom w bezpiecznym inwestowaniu nad Morzem Czerwonym.
Join The Discussion