Sprzedawałem mieszkania zarówno w Marinie, jak i przy Mamsha. Po kilkadziesiąt w każdym z tych miejsc. I co tydzień słyszę to samo pytanie: „Mido, powinienem kupić przy starej Marinie czy przy nowej promenadzie Mamsha?”
Oba miejsca to magnesy dla turystów. Oba oferują solidny potencjał wynajmu krótkoterminowego. Ale nie są takie same. Marina jest ustabilizowana, spokojniejsza i dysponuje prawdziwymi miejscami postojowymi dla łodzi. Mamsha jest nowsza, bardziej tętniąca życiem i pełna pieszego ruchu. Ten przewodnik porównuje je bezpośrednio – ceny, przychody z wynajmu, obłożenie, wzrost wartości i styl życia – abyś mógł podjąć decyzję zgodnie ze swoimi celami.
📑 Spis treści
- Lokalizacja i atmosfera – dwa różne światy
- Porównanie cen – która lokalizacja jest droższa?
- Przychody z wynajmu – która okolica przynosi więcej?
- Wzrost wartości – która okolica zyskała więcej?
- Jakość budynków i wyposażenie – urok starych budynków kontra nowoczesny blask
- Hałas, parkowanie i kwestie praktyczne
- Odsprzedaż i płynność – które mieszkanie łatwiej sprzedać?
- Podsumowanie inwestycyjne – która lokalizacja jest dla Ciebie?
- Jak The Horizon Real Estate pomoże Ci w wyborze
-
Często zadawane pytania
- 1. Która okolica ma lepszy potencjał wynajmu długoterminowego?
- 2. Czy kupując nieruchomość, mogę uzyskać zezwolenie na pobyt?
- 3. Czy można bezpiecznie spacerować samemu w nocy po Mamsha?
- 4. Czy są nowe inwestycje budowlane, które mogłyby wpłynąć na ceny?
- 5. Czy potrzebuję zarządcy do wynajmu krótkoterminowego?
- 6. Która okolica lepiej nadaje się na apartament wakacyjny na własny użytek?
- 7. Czy koszty utrzymania pochłaniają dużą część zysku?
- 8. Która okolica ma lepszy widok na wodę?
Lokalizacja i atmosfera – dwa różne światy
Starsza marina w Hurghadzie leży pomiędzy centrum miasta a morzem, na południe od nowoczesnej promenady Mamsha. Powstała głównie na początku lat 2000. Posiada funkcjonujący port jachtowy z dziesiątkami łodzi, restauracjami rybnymi, sklepami z pamiątkami i spokojną atmosferą. Nocą jest tu cicho – słychać plusk wody i sporadycznie odgłos silnika łodzi.
Promenada Mamsha to natomiast ukończona około 2018 roku, dwukilometrowa strefa dla pieszych. Jest otoczona nowoczesnymi kawiarniami, lodziarniami, barami z sokami i wieżowcami mieszkalnymi. Od zachodu słońca do późnej nocy tętni życiem – pełno tu turystów, ekspatów i rodzin. Z zewnętrznych głośników płynie muzyka. Sprzedawcy uliczni oferują prażone orzechy i kolby kukurydzy. Jest gwarno, czasem głośno.
Kto szuka spokojnej, niemal śródziemnomorskiej atmosfery portu jachtowego, wybiera Marinę. Kto pragnie energii i maksymalnej widoczności, wybiera Mamsha. Szerszy przegląd dzielnic znajdziesz w naszym pełnym porównaniu dzielnic.
Porównanie cen – która lokalizacja jest droższa?
Historycznie Marina uchodziła za adres premium. Jednak Mamsha ją dogoniła – a w niektórych przypadkach przegoniła. Nowsze wieże przy Mamsha oferują wyższe ceny za metr kwadratowy niż większość apartamentów w Marinie, z wyjątkiem najbardziej pożądanych lokali z bezpośrednim dostępem do nabrzeża.
| Typ nieruchomości | Marina (€) | Mamsha (€) | Wniosek |
|---|---|---|---|
| Kawalerka | 37 000 – 56 000 | 46 500 – 74 500 | Mamsha droższa |
| Mieszkanie 1-pokojowe | 51 000 – 79 000 | 65 000 – 102 000 | Mamsha droższa |
| Mieszkanie 2-pokojowe | 74 500 – 121 000 | 93 000 – 149 000 | Mamsha droższa |
| Penthouse / Duplex | 140 000 – 233 000 | 168 000 – 280 000 | Mamsha droższa |
Marina oferuje zatem nieco niższe ceny wejściowe za porównywalne lokale. Niektóre apartamenty w Marinie mają jednak bezpośredni widok na morze i dostęp do miejsc postojowych dla łodzi – te mogą być równie drogie, jak wszystko przy Mamsha. Pełną analizę zwrotu z inwestycji znajdziesz w naszym przewodniku po ROI.
Przychody z wynajmu – która okolica przynosi więcej?
Obie okolice żyją z wynajmu krótkoterminowego dla turystów. Dynamika wynajmu jest jednak inna.
Marina – bardziej stabilna, nieco niższe ceny za noc
Apartamenty w Marinie przyciągają turystów ceniących bliskość restauracji i wycieczek łodzią. Publiczność jest nieco starsza – rodziny, pary, emeryci. Ceny za noc są solidne, ale nie spektakularne. Dobrze umeblowane mieszkanie 1-pokojowe w pobliżu Mariny można wynająć zimą za 55–85 € za noc. Obłożenie od października do kwietnia waha się w granicach 65–75%, a latem spada do 40–50%.
Zyski netto po zarządzaniu (15–20%) wynoszą zwykle 6–9% dla kawalerek, 5–8% dla mieszkań 1-pokojowych i 4–7% dla mieszkań 2-pokojowych. Zaletą Mariny jest stałość – lato nie jest całkowitą posuchą, ponieważ niektórzy goście wolą spokojniejszą atmosferę.
Mamsha – wyższe szczyty, głębsze doliny
Mamsha przyciąga młodszą, bardziej aktywną publiczność – cyfrowych nomadów, pary, grupy. Ceny za noc są wyższe: 75–112 € za mieszkanie 1-pokojowe zimą. Obłożenie w grudniu i marcu może sięgać 80–90%. Lato jest jednak brutalne – wiele lokali przy Mamsha notuje wtedy obłożenie na poziomie 25–35%, a ceny spadają do 28–47 €.
Zyski netto z nieruchomości przy Mamsha wynoszą 8–12% dla kawalerek, 7–11% dla mieszkań 1-pokojowych i 6–10% dla mieszkań 2-pokojowych – pod warunkiem, że przetrwa się letnie miesiące. Kto nie potrafi poradzić sobie z sezonowymi wahaniami, lepiej odnajdzie się w Marinie.
| Marina | Mamsha | |
|---|---|---|
| Najwyższa cena/noc (1-pok.) | 55–85 € | 75–112 € |
| Obłożenie zimą | 65–75% | 75–85% |
| Obłożenie latem | 40–50% | 25–35% |
| Zysk netto (1-pok.) | 5–8% | 7–11% |
Głębsze spojrzenie na wynajem krótkoterminowy znajdziesz w naszym przewodniku po zarządzaniu nieruchomościami.
Wzrost wartości – która okolica zyskała więcej?
W ciągu ostatnich pięciu lat Mamsha odnotowała wyższy procentowy wzrost wartości – około 10–15% rocznie, napędzany nowymi budynkami i rosnącą liczbą turystów. Marina rosła wolniej, około 5–8% rocznie, ale jej rynek jest bardziej dojrzały.
Patrząc w przyszłość, Mamsha prawdopodobnie nadal będzie wyprzedzać Marinę, ponieważ pojawiają się nowe projekty (hotele, wieże mieszkalne). Teren pod zabudowę w Marinie jest natomiast w dużej mierze wyczerpany, dlatego przyszły wzrost wartości będzie wynikał z inflacji i popytu turystycznego, a nie z nowej podaży.
Dla inwestorów zorientowanych na wzrost Mamsha ma jeszcze potencjał wzrostowy. Dla preferujących stabilność i niższe ceny wejściowe atrakcyjna będzie Marina. Historyczną perspektywę znajdziesz w naszym przewodniku o wyborze momentu zakupu.
Jakość budynków i wyposażenie – urok starych budynków kontra nowoczesny blask
Większość budynków w Marinie powstała w latach 2000–2010. Mają solidną konstrukcję, jednak niektóre wymagają odświeżenia – stare okna, przestarzałe kuchnie, sporadyczne problemy z hydrauliką. Niektóre obiekty posiadają baseny i małe siłownie. Opłaty eksploatacyjne są umiarkowane (6–12 €/miesiąc za mieszkanie 2-pokojowe).
Budynki przy Mamsha są nowsze (głównie po 2015 roku). Oferują nowoczesne wyposażenie, podwójne szyby, centralną klimatyzację i często baseny na dachu lub siłownie. Opłaty są wyższe (8–16 €/miesiąc), ale otrzymujesz więcej udogodnień. Izolacja akustyczna jest generalnie lepsza w nowszych wieżach przy Mamsha.
Kto ceni nowoczesne budownictwo i jest gotów zapłacić wyższą cenę, wybiera Mamsha. Praktyczni inwestorzy, którzy chcą remontować, znajdą w Marinie okazje z potencjałem wzrostu wartości.
Hałas, parkowanie i kwestie praktyczne
Poziom hałasu to kluczowa różnica. W Marinie po 22:00 jest stosunkowo cicho. Na Mamsha potrafi być głośno nawet do północy, szczególnie w weekendy – uliczni muzycy, nawoływania, okazjonalne trąbienie. Osoby o lekkim śnie powinny unikać lokali bezpośrednio przy promenadzie. Ulicę dalej jest już spokojniej.
Parkowanie to problem w obu lokalizacjach. Marina ma kilka zarezerwowanych miejsc dla mieszkańców, ale ograniczoną liczbę. Na Mamsha praktycznie nie ma miejsc parkingowych – goście i właściciele korzystają z taksówek i aplikacji do zamawiania przejazdów. Kto chce zatrzymać samochód, musi wkalkulować problem z parkowaniem.
Odsprzedaż i płynność – które mieszkanie łatwiej sprzedać?
Obecnie Mamsha cieszy się większym popytem ze strony kupujących – zarówno zagranicznych, jak i Egipcjan. Nowsze lokale osiągają wyższe ceny. Czas sprzedaży jest krótszy: uczciwie wycenione mieszkanie przy Mamsha sprzedaje się w 2–5 miesięcy. Rynek w Marinie jest mniejszy, ale również aktywny. Licz się z 3–6 miesiącami na sprzedaż rozsądnie wycenionego mieszkania w Marinie.
Zawyżona cena jest błędem w obu lokalizacjach. Widziałem lokale wystawione na rynku przez lata, bo właściciel żądał ceny z 2022 roku w 2026. Uczciwie skalkulowana cena – a mieszkanie się sprzeda.
Podsumowanie inwestycyjne – która lokalizacja jest dla Ciebie?
Wybierz Marinę, jeśli:
- Szukasz spokojniejszej atmosfery i niższych cen wejściowych.
- Wolisz bardziej równomierne obłożenie przez cały rok (mniejszy spadek latem).
- Lubisz starsze budynki z charakterem (i jesteś gotów na remonty).
- Posiadasz łódź lub szukasz łatwego dostępu do infrastruktury portu jachtowego.
Wybierz Mamsha, jeśli:
- Dążysz do maksymalizacji przychodów z wynajmu krótkoterminowego (i potrafisz poradzić sobie ze słabszymi miesiącami letnimi).
- Cenisz nowoczesne budownictwo i wyposażenie.
- Chcesz przyciągać młodszych turystów nastawionych na styl życia.
- Wierzysz w dalszy wzrost wartości dzięki nowej infrastrukturze.
Osobiście klientom szukającym stabilności i niższego ryzyka polecałem Marinę, a tym z większą skłonnością do ryzyka, skoncentrowanym na wysokim przepływie gotówki – Mamsha. Żadna z lokalizacji nie jest „lepsza” – to różne narzędzia do różnych celów. Oficjalne informacje na temat życia w Egipcie znajdziesz na stronie Ministerstwa Spraw Zagranicznych RP.
Jak The Horizon Real Estate pomoże Ci w wyborze
Nie naciskamy na wybór jednej czy drugiej lokalizacji. Pokazujemy rzeczywiste lokale, historyczne dane o wynajmie i pomagamy modelować zyski. Współpracujemy również z firmami zarządzającymi nieruchomościami, które specjalizują się w danej okolicy. Nasza usługa jest dla Ciebie bezpłatna – prowizję płaci sprzedający.
Często zadawane pytania
1. Która okolica ma lepszy potencjał wynajmu długoterminowego?
Wynajem długoterminowy nie jest mocną stroną żadnej z tych lokalizacji – obie są strefami turystycznymi. W przypadku wynajmu długoterminowego należy szukać w Al Ahyaa lub El Kawther (zobacz nasz przewodnik).
2. Czy kupując w Marinie lub przy Mamsha, mogę uzyskać zezwolenie na pobyt?
Tak, jeśli wartość nieruchomości wynosi co najmniej 100 000 €. Wiele mieszkań 2-pokojowych i niektóre 1-pokojowe spełniają ten warunek. Zobacz nasz przewodnik po rezydenturze.
3. Czy można bezpiecznie spacerować samemu w nocy po Mamsha?
Tak, jest dobrze oświetlona i patrolowana. Marina także jest bezpieczna. Drobne kradzieże zdarzają się rzadko, ale mimo to zamykaj drzwi.
4. Czy są nowe inwestycje budowlane, które mogłyby wpłynąć na ceny?
Przy Mamsha wciąż powstają nowe hotele i wieże mieszkalne. Może to dodatkowo napędzać ceny. Marina jest w dużej mierze zabudowana, stąd mniejsza presja nowej podaży. Aktualne informacje znajdziesz w naszym przewodniku o wyborze momentu zakupu.
5. Czy w obu lokalizacjach potrzebuję zarządcy do wynajmu krótkoterminowego?
Stanowczo tak. Rotacja gości jest wysoka i potrzebujesz kogoś na miejscu do zameldowań i w nagłych wypadkach. Zobacz naszą listę zaufanych zarządców.
6. Która okolica lepiej nadaje się na apartament wakacyjny na własny użytek?
Dla młodszych, szukających życia nocnego: Mamsha. Dla starszych lub rodzin: spokojniejsza Marina jest bardziej relaksująca.
7. Czy koszty utrzymania pochłaniają dużą część zysku?
Opłaty przy Mamsha są wyższe (8–16 €/miesiąc), ale oferują więcej udogodnień. Opłaty w Marinie są niższe (6–12 €/miesiąc). Oba poziomy są do udźwignięcia w stosunku do przychodów z wynajmu.
8. Która okolica ma lepszy widok na wodę?
Marina oferuje bezpośredni widok na morze i łodzie. Mamsha również ma widok na morze, ale niektóre lokale wychodzą raczej na promenadę niż na otwarte morze. Zwracaj uwagę na orientację budynku.
Pełny obraz znajdziesz w naszym głównym przewodniku dla kupujących, porównaniu dzielnic oraz w szczegółowym przewodniku po Mamsha.
O autorze: Artykuł napisał Mido Kandil, Starszy Konsultant ds. Nieruchomości w The Horizon Real Estate Hurghada. Od 13 lat pomaga zagranicznym kupcom wybrać idealną inwestycję nad Morzem Czerwonym.
