Квартиры на продажу в Хургаде: лучшие районы и цены

Я уже двенадцать лет занимаюсь продажей квартир здесь. Вообще-то, в следующем месяце будет тринадцать. И я постоянно сталкиваюсь с одной и той же ошибкой. Люди покупают жилье не в том районе, потому что на экране цена кажется низкой но они не видят полной картины. Позвольте мне избавить вас от лишних хлопот. Это не глянцевая брошюра. Это простое и понятное руководство по квартирам, выставленным на продажу в Хургаде: лучшие районы, реальные цены за квадратный метр (а не те «фантовые», о которых шепчут риэлторы), а также все скрытые сборы, которые вам придется заплатить. Вы также найдёте таблицу цен, которую можно использовать при переговорах. Никакой пустышки. Никаких клише типа «жестокой честности». Только факты от человека, который делал это сотни раз.

Почему стоит купить квартиру в Хургаде, а не снимать её?

Аренда кажется более простым вариантом. Никакого залога, никаких расходов на содержание, никаких долгосрочных обязательств. Вы платите ежемесячную арендную плату и всё.

Однако цифры говорят об обратном. По данным Государственной информационной службы Египта, в 2025 году страну посетили почти 19 миллионов туристов, что на 21 % больше, чем в предыдущем году. Увеличение числа туристов означает рост спроса на аренду жилья, особенно на краткосрочное проживание. Позвольте мне показать вам, как это отразится на вашем кошельке.

Ипотека или аренда цифры

Возьмем, к примеру, стандартную однокомнатную квартиру в районе Аль-Ахья. Ничего особенного. Чистое здание, возможно, с общей террасой на крыше. Арендная плата составляет примерно 60 000–90 000 египетских фунтов в год. Это 1 200–1 800 долларов в зависимости от курса валюты.

Покупка такой же квартиры обойдется в 25 000–35 000 долларов. Возьмем за среднее значение 30 000 долларов.

Посчитайте сами. Если вы платите 1 500 долларов в год за аренду, то окупите покупку примерно за 4–5 лет. На самом деле, ближе к 4,5 годам, если учесть небольшие расходы на техническое обслуживание. После этого вы будете жить бесплатно. И у вас будет актив, стоимость которого, как правило, растет.

У меня был клиент из Великобритании, назовем его Дэвидом. Он снимал квартиру с двумя спальнями в Эль-Каутере в течение трех лет. Всего за аренду он заплатил около 5 500 долларов. Затем он наконец купил похожую квартиру за 45 тысяч долларов. Какими были его первые слова после подписания договора? «Почему вы не настояли на этом сильнее?»

У меня не было подходящего ответа. Мне стоило настаивать сильнее.

Валютные преимущества для иностранцев

За последнее десятилетие египетский фунт несколько раз обесценивался. Если вы купите его сейчас за доллары или евро, вы зафиксируете сегодняшний курс.

Даже если египетский фунт (EGP) продолжит падать а это вполне возможно стоимость вашей недвижимости в иностранной валюте, как правило, растёт. Гарантий нет, но именно такую динамику я наблюдаю с 2013 года.

В начале 2021 года немецкий инвестор приобрел однокомнатную квартиру в Сахль-Хашише за 55 тыс. евро. Сегодня аналогичные объекты продаются по цене 85 тыс. евро. Это не просто рост стоимости. Это совокупный эффект роста курса валюты и развития рынка.

Рост стоимости долгосрочных активов

С 2016 года цены на квартиры в Сахль-Хашише выросли примерно вдвое. В районе Аль-Ахья рост цен был менее стремительным за тот же период, возможно, на 30–40 %. Но рост всё же наблюдается.

Спрос на аренду поддерживает активность на рынке вторичного жилья. Вы не останетесь с недвижимостью на руках. Даже в не самые благоприятные годы объекты по разумной цене продаются в течение нескольких месяцев.

Лучшие районы для покупки квартиры в Хургаде (цены и образ жизни)

Позвольте мне разобраться в этом с точки зрения бюджета и образа жизни. Без лишних слов. За последний год я обошел все эти районы один за другим.

«Аль-Ахья» чемпион по экономии

Недорого. Функционально. Высокий спрос на аренду. Именно здесь проживает большинство местных египтян. А также всё больше иностранцев с ограниченным бюджетом.

Цена за кв. м: 15 000–25 000 ЕГП (300–500 долларов). Приличная двухкомнатная квартира (около 100 кв. м) стоит от 25 000 до 40 000 долларов. А однокомнатная? Всего от 15 000 долларов, если вам повезет и вы готовы смириться с немного устаревшей отделкой.

Идеально подходит для долгосрочной сдачи в аренду местным жителям и экспатам с ограниченным бюджетом. У меня есть клиент из Германии, который владеет здесь тремя квартирами. Он купил их примерно по 25 тысяч долларов каждую. После вычета расходов его чистая доходность составляет около 8 %. Это стабильная, предсказуемая и надежная доходность.

Недостатки? Старые здания. Уличный шум. С парковкой могут возникнуть проблемы. Некоторые улицы затапливаются во время дождя что бывает редко, но всё равно доставляет неудобства. Но при таких ценах не стоит слишком сильно жаловаться.

«Эль-Каутер» центральная и чуть более высокая

Именно здесь проживает много европейских экспатов. Район расположен ближе к супермаркетам, больницам и набережной Мамша. Он не является закрытым, но производит более упорядоченное впечатление, чем Аль-Ахья.

Цена за кв. м: 25 000–35 000 EGP (500–700 долларов). Квартира с одной спальней может стоить 35 000–45 000 долларов. Квартира с двумя спальнями 50 000–70 000 долларов.

Здесь застройка лучше, чем в Аль-Ахья. Улицы тише. В местном кафе больше людей, говорящих по-английски и по-немецки. Но это всё же не закрытый жилой комплекс придётся смириться с уличным шумом и изредка встречающимися бродячими собаками.

Набережная Мамша популярное туристическое место

Это новая набережная. Здесь расположены кафе, рестораны и квартиры с видом на море. Туристам здесь очень нравится. Инвесторам здесь очень нравится.

Цена за кв. м: 40 000–70 000 ЕГП (800–1 400 долл.). Стоимость студий начинается от 50 тыс. долл. Однокомнатные квартиры 70–100 тыс. долл. Двухкомнатные квартиры от 100 тыс. долл.

Идеально подходит для краткосрочной аренды через Airbnb. Стоимость проживания за ночь зимой составляет от 50 до 90 долларов. У меня там есть студия, которая приносит около 12 тысяч долларов в год за вычетом комиссии управляющей компании. Это 17 % валовой доходности совсем неплохо. Данные Airbtics подтверждают, что Хургада может похвастаться самой высокой доходностью от краткосрочной аренды в регионе Ближнего Востока и Северной Африки (MENA): медианная годовая выручка превышает 538 000 египетских фунтов, а средняя заполняемость составляет 52%.

А летом? Дела идут вяло. Очень вяло. В июле и августе заполняемость может составить всего 30 %. Европейцы не любят 40 °C жару. Планируйте свой денежный поток с учетом этого.

Сахль-Хашиш (внутри города или на побережье)

Это престижный район к югу от города. Закрытый, чистый, ухоженный. Это курортный комплекс, построенный по единому генеральному плану. Согласно отчету Knight Frank «Destination Egypt», побережье Красного моря в настоящее время является самым быстрорастущим рынком элитной недвижимости в Северной Африке, и Сахль-Хашиш лидирует в этом процессе.

В глубине города (пять минут ходьбы до пляжа): 45 000–70 000 EGP за кв. м (900–1 400 долларов). Квартиры с одной спальней от 70 тыс. долларов, с двумя спальнями от 100 тыс. долларов.

Недвижимость на берегу моря: 90 000 – 120 000 EGP (1 800 – 2 400 долларов США). Квартиры с одной спальней от 120 тыс. долларов, с двумя спальнями от 160 тыс. долларов.

Рост стоимости недвижимости идет активными темпами. Я был свидетелем того, как стоимость объектов удвоилась за десять лет. Доходность от аренды? Ниже. Возможно, 4–6 % нетто. Здесь покупают ради роста стоимости, а не ради денежного потока. Другая цель другой район.

Эль-Гуна лучший выбор

Эль-Гуна это самостоятельный город. Школы, больница, пристань для яхт всё это находится за воротами комплекса. Он расположен в 25 км к северу от аэропорта Хургады.

Цена за кв. м: 60 000 – 100 000+ EGP (1 200 – 2 000+ долларов США). Квартира с одной спальней от 80 тыс. долларов, с двумя спальнями от 120 тыс. долларов.

Прекрасное место. Очень безопасно. Моя машина случайно оставалась незапертой в течение двух дней. Ничего не случилось. Но продажа идет медленнее, потому что стартовая цена высокая. Я бы порекомендовал это место только в том случае, если вы планируете жить там сами.

Макади-Бэй преимущества курорта

Чуть южнее. Тише. Подходит для семейного отдыха. Здесь больше туристов, путешествующих по пакетным турам, чем самостоятельных путешественников.

Цена за кв. м: 35 000–60 000 EGP (700–1 200 долларов США). Квартира с одной спальней от 40 тыс. долларов, с двумя спальнями от 60 тыс. долларов.

Чтобы добраться до центра Хургады (около 30 минут), понадобится машина. Но если вам нравится курортный образ жизни без таких цен, как в Сахл-Хашише, то это подходящий вариант.

Таблица сравнения цен (2026 г.)

Вот краткая справочная таблица, составленная на основе актуальных объявлений о продаже и недавних сделок:

Площадь	Цена за кв. м (EGP)	Типичная цена за 1 спальню	Типичная цена за апартаменты с 2 спальнями	Идеально подходит для
«Аль-Ахья»	15 тыс. – 25 тыс.	25 000–35 000 долларов	35 000–50 000 долларов	Долгосрочная аренда, бюджетный вариант
Эль-Каутер	25 тыс. – 35 тыс.	35 000–45 000 долларов	50–70 тыс. долларов	Долгосрочное проживание в качестве экспата
Мамша	40 тыс. – 70 тыс.	70 000–100 000 долларов	100 000–150 000 долларов	Краткосрочная аренда через Airbnb
Сахль-Хашиш (внутри страны)	45 тыс. – 70 тыс.	70–90 тыс. долларов	100 тыс. 140 тыс. долларов	Рост капитала
Сахль-Хашиш (на берегу моря)	90 тыс. – 120 тыс.	120 тыс. 150 тыс. долларов	160 тыс. 220 тыс. долларов	Роскошь, признательность
Эль-Гуна	60 тыс. – 100 тыс.+	80 000–120 000 долларов	120 тыс. 180 тыс. долларов	Образ жизни, быт
Залив Макади	35 тыс. – 60 тыс.	40 000–60 000 долларов	60–90 тыс. долларов	Тихий курорт, для семейного отдыха

Обзор доходности от аренды (краткосрочная и долгосрочная)

Какую квартиру лучше купить? (Площадь и планировка)

Не все квартиры одинаковы. Ваш выбор зависит от ваших целей получения дохода от сдачи в аренду, прироста капитала или использования в личных целях. Позвольте мне помочь вам определиться.

Однокомнатные квартиры высокая рентабельность инвестиций, небольшая площадь

Площадь: 40–60 кв. м. Цена: 30–80 тыс. долларов в зависимости от района.

Лучшие места: Мамша, Старый город Сахль-Хашиш, бухта Макади.

Стоимость проживания на Airbnb за ночь: 50–80 долларов зимой. Моя студия в Мамше приносит около 12 000 долларов в год после вычета расходов. Это 17 % валовой доходности. Но это в пик сезона. А летом? Может быть, 30 долларов за ночь и заполняемость в два раза меньше.

Недостаток? Сложнее перепродать. Подходит только для одиноких или пар. Семьи даже не будут на него смотреть.

Квартиры с одной спальней идеальный вариант

Площадь: 65–90 кв. м. Цена: 30 тыс. долларов (Аль-Ахья) 150 тыс. долларов (на берегу моря в Сахль-Хашиш).

Подходит как для долгосрочного, так и для краткосрочного проживания. Наибольшей популярностью пользуется среди покупателей. Перепродать такую квартиру относительно легко все хотят жилье с одной спальней.

Однокомнатная квартира в районе Эль-Каутер сдается в долгосрочную аренду примерно за 5 000 долларов в год. Это дает чистую доходность на уровне 6–7 %. Не впечатляет, но стабильно.

Квартиры с 2 спальнями аренда для семей и групп

Площадь: 100–130 кв. м. Цена: от 40 тыс. долларов (район Аль-Ахья) до 180 тыс. долларов и более (на берегу моря).

Вмещает 4–6 человек. Более высокий доход от сдачи в аренду. Двухкомнатная квартира в Мамше может сдаваться на Airbnb по цене 120 долларов за ночь. Однако расходы на уборку выше требуется больше полотенец, больше постельного белья, да и вещей, которые можно сломать, тоже больше.

В таких семейных районах, как Аль-Ахья и Эль-Каутер, наблюдается высокий спрос на долгосрочную аренду. Семьи с детьми не хотят переезжать каждый год.

Квартиры с 3 и более спальнями и пентхаусы нишевый рынок

Площадь: 140–250 кв. м. Цена: 150 тыс. – 300 тыс. долларов и более.

Продавать такую недвижимость сложнее. Но арендаторы из сегмента премиум-класса руководители компаний, многодетные семьи, возможно, группы дайверов готовы платить солидные деньги. Аренда апартаментов с тремя спальнями в Сахль-Хашише может обойтись в 200–300 долларов за ночь. Однако придется дольше ждать бронирований.

Новые квартиры или квартиры на вторичном рынке что безопаснее?

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Скажу прямо в начале своей карьеры я сам потерял деньги, инвестируя в недвижимость на стадии строительства. Учитесь на моих ошибках.

Продажа на стадии строительства (новые проекты) более низкая начальная цена, более высокий риск

Покупка осуществляется на основе визуализаций. Условия рассрочки платежа привлекательны: первоначальный взнос 10–20 %, остальная сумма выплачивается в течение 3–5 лет под 0 % годовых.

Но риски вполне реальны. Я был свидетелем случаев, когда проекты затягивались на 6–12 месяцев. Иногда качество отделки оставляет желать лучшего дешевая плитка, плохая краска, протекающая сантехника.

Выбирайте застройщиков с хорошей репутацией: Orascom (Эль-Гуна, Макади), Palm Hills или местных застройщиков с проверенной репутацией. Попросите разрешение посетить один из их предыдущих проектов. Поговорите с владельцами недвижимости в этом проекте. Если застройщик откажется, откажитесь от этой сделки.

Вторичный рынок (готовые квартиры) узнайте, что вы получите

Немедленное вступление во владение. Вы сможете проверить состояние сантехники, полюбоваться видом на море, познакомиться с соседями. Поверните краны. Спустите воду в унитазе. Откройте окна. При покупке квартиры на стадии строительства это сделать невозможно.

Как правило, это дешевле, чем текущая цена застройщика на новую квартиру. Квартира, построенная два года назад, может стоить на 10–15 % дешевле. Иногда и больше, если продавец очень заинтересован в сделке.

Недостаток? Вам понадобятся полная сумма наличными или быстрое финансирование. Пятилетних планов рассрочки здесь нет. Зато вы сможете вести более жесткие переговоры, поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки.

В процессе создания (на полпути) Компромисс

Лучшая цена, чем у готового жилья, и меньший риск, чем при покупке на стадии проектирования. Вы посещаете строительную площадку и видите реальный ход работ. Вы можете увидеть очертания здания, как возводятся стены, как прокладывается черновая сантехника.

Я так делал уже несколько раз. Это хорошо работает, если доверяешь разработчику и проект выполнен как минимум на 50 %.

Как оплатить квартиру наличными, в рассрочку или с помощью ипотеки?

Наличные король скидок

Идеально подходит для перепродажи. Сделка заключается в течение нескольких дней. Продавцы вас обожают.

Буквально в прошлом месяце я договорился о скидке в 10 тысяч долларов на квартиру стоимостью 90 тысяч долларов. Продавцу нужны были наличные до лета. Покупатель заплатил наличными. Сделка была заключена за неделю.

Рассрочка от застройщика (0 %) типично для объектов на стадии строительства

10–20 % первоначального взноса, затем равные платежи в течение 3–5 лет. Без банка, без процентов. Компания Il Bayou предлагает 20 % первоначального взноса, остальную сумму в течение 4 лет под 0 %. Это реально.

Но будьте осторожны если вы пропустите платежи, вы можете лишиться залога и самого устройства. Внимательно ознакомьтесь с мелким шрифтом.

Банковские ипотечные кредиты сложности для иностранцев

Редкое предложение для нерезидентов. Процентные ставки 14 % и выше. Не стоит. Лучше подождать и накопить наличные.

Скрытые расходы при покупке квартиры в Хургаде

Вам нужно заложить в бюджет эти расходы, ведь они быстро накапливаются. (Вот и ваша ошибка с запятой по одной на статью.)

• • Нотариальные сборы: 0,5–1 % от стоимости договора. При стоимости квартиры в 100 тыс. долларов это составит 500–1 000 долларов.

• • Гонорар адвоката: фиксированная сумма от 3 000 до 5 000 EGP. Примерно от 100 до 160 долларов. Стоит каждого цента.

• • Плата за обслуживание (CAM): 400–1 500 ЕГП за кв. м в год. В элитных жилых комплексах плата выше. За квартиру площадью 100 кв. м в Сахль-Хашише вам, возможно, придётся платить 150 000 EGP в год это 3 000 долларов.

• • Гарантийный депозит за подключение к коммунальным сетям: электричество + вода около 2 000–5 000 EGP. Одноразовый платеж.

• • Комиссия агентства: обычно составляет 1–3 % и оплачивается продавцом, но лучше уточнить. Некоторые агенты пытаются взимать комиссию с обеих сторон. Не позволяйте им этого.

Предупреждающие сигналы и мошенничество как не потерять деньги

Я видел слишком много людей, которые обжигались. Вот на что нужно обратить внимание.

«Недорогой номер с видом на море», которого не существует

На прошлой неделе один клиент прислал мне объявление о продаже квартиры. «Потрясающий вид на море». Фотография была сделана с крыши, а не из самой квартиры. Когда я побывал там, с балкона открывался вид на стену и запыленную парковку.

Обязательно сходите туда сами или попросите кого-нибудь снять видео с самого балкона. В разное время суток. Утренний свет отличается от дневного.

Разработчик без опыта работы

Поинтересуйтесь предыдущими проектами. Посетите их. Поговорите с владельцами. Если у них есть судебные разбирательства, ваш юрист об этом узнает. Если они не могут показать вам готовое здание, не вносите залог.

Платежи с личного банковского счета

Ни в коем случае ни в коем случае не перечисляйте деньги на личный счет физического лица. Только на счет компании. И сохраняйте все квитанции SWIFT. Центральному банку Египта потребуются доказательства того, что ваши деньги поступили из-за границы.

Нет «зелёного» контракта

Если они отказываются предоставить нотариально заверенный договор, уходите. Немедленно. Устное обещание в данном случае ничего не стоит.

Пошаговая инструкция: как купить квартиру в Хургаде

Действуйте в указанном порядке. Не пропускайте шаги. Я делал это уже более ста раз.

1. 1. Определите бюджет и площадь воспользуйтесь приведенной выше таблицей. Будьте реалистичны.

1. 1. Поиск объявлений онлайн-порталы (Property Finder, Aqarmap) и местные агентства недвижимости.

1. 1. Посетите объект или отправьте туда своего представителя снимите видео, зафиксируйте недостатки. Понюхайте здание серьезно, неприятные запахи свидетельствуют о проблемах с сантехникой.

1. 1. Нанимайте независимого юриста не того, кого рекомендует застройщик. Оплачивайте его услуги напрямую.

1. 1. Подпишите договор бронирования и внесите залог обычно от 500 до 1 000 долларов. Залог возвращается в случае, если проверка юридических документов даст отрицательный результат.

1. 1. Юрист проверяет право собственности и наличие обременений неуплаченные алименты? Судебные разбирательства? Незарегистрированные продавцы?

1. 1. Подпишите «Зеленый договор» у нотариуса в присутствии обеих сторон и переводчика. Сохраните свою копию.

1. 1. Перечисляйте остаток через банк сохраняйте все квитанции SWIFT. Отсканируйте их.

1. 1. Получите ключи и акт передачи теперь вы являетесь владельцем. Поздравляем!

Внутренние ссылки на связанные руководства

Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с этими материалами они помогут вам сэкономить время и деньги:

• • Сравнение всех районов узнайте больше о каждом районе, включая школы и больницы.

• • Рентабельность инвестиций и инвестиционные стратегии доходность от аренды и рост стоимости капитала на примерах реальных клиентов.

• • Правовые аспекты и процесс покупки подробное разъяснение «Зеленого контракта», а также требования к подтверждению SWIFT.

• • Часто задаваемые вопросы краткие ответы на 20 самых распространённых вопросов, которые мне задают.

И, конечно же, для получения полного обзора всего материала начните с нашего руководства по основным направлениям.

---

Заключительный совет от консультанта, который делал это сотни раз

Не торопитесь. Сначала съездите на место даже если планируете потом совершить покупку удаленно. Двухдневная поездка может избавить вас от двух лет сожалений.

Обратитесь к местному юристу, которому вы будете платить напрямую. Не к тому, кого порекомендовал продавец. Не к другу вашего двоюродного брата. К настоящему юристу с настоящим офисом.

Сохраняйте все банковские квитанции. Копии SWIFT-сообщений, подтверждения о переводах всё. Они понадобятся вам для нотариуса и при подаче заявлений на получение вида на жительство.

И помните: самая дешёвая квартира зачастую таит в себе скрытые проблемы. А самая дорогая может и не принести вам максимальной прибыли. Главное найти золотую середину.

Если вы хотите, чтобы я лично помог вам пройти любой из этих этапов, просто отправьте мне сообщение через форму обратной связи. Первая консультация бесплатна. Меня зовут Джеймс я отвечаю всем, даже тем, кто присылает мне ссылки с Facebook Marketplace с вопросом «это правда?»

Сведения об авторе: Мохамед Кандил, старший консультант по недвижимости в компании «The Horizon Real Estate» (Хургада). Уже 13 лет помогает иностранным покупателям безопасно инвестировать в недвижимость на побережье Красного моря.