Я был свидетелем того, как набережная Мамша превратилась из пыльной прибрежной дороги в самую популярную прогулочную зону Хургады. Помню, в 2018 году там было всего несколько недостроенных кварталов. А сейчас? Кафе, рестораны, уличные музыканты и квартиры, которые продаются вдвое дороже, чем пять лет назад.
Если вы ищете краткосрочную аренду с высокой доходностью, район Мамша — один из лучших вариантов. Но он подходит не всем. В этом руководстве рассмотрены реальные цены, доходность от аренды, лучшие жилые комплексы, а также скрытые минусы — в том числе причины, по которым некоторые квартиры летом остаются пустыми. Приступим.
Что такое набережная Мамша?
«Мамша» (с арабского — «прогулочная набережная») — это пешеходная набережная протяженностью 2 километра, пролегающая вдоль центрального побережья Хургады. Она тянется от старой пристани для яхт на юге до нового жилого комплекса возле Эль-Каутера на севере. Вдоль набережной расположены кафе, соковые бары, кафе-мороженые и рестораны с блюдами из морепродуктов.
Представьте себе это как «открытую гостиную» Хургады. Каждый вечер сотни туристов и экспатов гуляют, бегают трусцой или сидят на скамейках, любуясь закатом. Атмосфера здесь оживлённая, но не шумная — здесь можно увидеть семьи, пары и одиноких путешественников.
Недвижимость, расположенная непосредственно на побережье Мамша, стала одной из самых дорогих в пересчете на квадратный метр в Хургаде — она, конечно, не столь престижна, как недвижимость на берегу Сахл-Хашиш, но близка к ней по уровню. Чтобы получить более полное представление обо всех районах, ознакомьтесь с нашим полным руководством по сравнению районов.
Реальные цены — сколько вы действительно заплатите в 2026 году
Давайте сразу перейдем к цифрам. Недвижимость в Мамше бывает двух типов: совершенно новые высотные здания со всеми удобствами и более старые дома, расположенные на один-два квартала дальше. Цены значительно различаются.
| Тип недвижимости | Площадь (кв. м) | Ценовой диапазон (долл. США) | Цена за кв. м (долл. США) | Примечания |
|---|---|---|---|---|
| Студия (с видом на Мамшу) | 40–55 | 50–80 тыс. долларов | $1,000 – $1,600 | Прямой выход на набережную |
| С одной спальней (с видом на Мамшу) | 60–85 | 70 тыс. — 110 тыс. долларов | $1,000 – $1,600 | Возможен вид на море |
| С 2 спальнями (с видом на Мамшу) | 90–130 | 100 тыс. — 160 тыс. долларов | $1,000 – $1,600 | Квартиры на верхних этажах стоят дороже |
| Студия (в 1–2 кварталах от центра) | 40–55 | 30–50 тыс. долларов | $700 – $1,000 | Без вида на море, меньше шума |
| С одной спальней (в 1–2 кварталах от центра) | 60–85 | 45 тыс. — 70 тыс. долларов | $700 – $1,000 | Тише, выгоднее |
Дело в том, что цены на Мамше за последние три года росли примерно на 10–15 % в год. За студию, которая в 2023 году продавалась за 45 тысяч долларов, сейчас могут запросить 60 тысяч. Инвесторы обратили на это внимание. Но не стоит рассчитывать, что такая доходность сохранится вечно — предложение растет по мере сдачи в эксплуатацию новых высотных зданий. Чтобы получить полное представление о рентабельности инвестиций, ознакомьтесь с нашим руководством по доходности инвестиций.
Лучшие здания и жилые комплексы в Мамше
Не все объекты недвижимости в Мамше одинаковы. Некоторые здания отличаются более качественным обслуживанием, лучшими видами и более эффективным управлением арендой. Вот те объекты, которые мы тщательно проверили и рекомендуем.
| Здание / Комплекс | Разработчик | Единицы измерения | Ценовой диапазон (долл. США) | Плата за обслуживание (EGP/месяц) | USP |
|---|---|---|---|---|---|
| «Мамша Плаза» | Местный застройщик | Однокомнатные квартиры – квартиры с 2 спальнями | 60 тыс. — 120 тыс. долларов | 300–600 Прямой выход, бассейн на крыше | |
| Ла-Виста | Местный застройщик | Однокомнатные квартиры, квартиры с 1–2 спальнями | 55 тыс. — 100 тыс. долларов | 400 – 700 | Вид на море, качественное управление |
| «Sunrise Towers» | Местный застройщик | 1–2 спальни | 80 тыс. — 150 тыс. долларов | 500 – 800 | Новое здание, высококачественная отделка |
| Резиденция «Мамша» | Местный застройщик | Студии — 3 спальни | 50 тыс. — 130 тыс. долларов | 300 – 600 | Не новое, но в хорошем состоянии |
Mamsha Plaza — очень популярен среди арендаторов, снимающих жилье на короткий срок. Бассейн на крыше является главной изюминкой комплекса. Зимой заполняемость однокомнатных апартаментов здесь может превышать 70 %. Плата за обслуживание находится на разумном уровне.
La Vista — Несколько староватый, но хорошо ухоженный комплекс. Из некоторых апартаментов открывается прямой вид на море. Вход в здание находится прямо на набережной, поэтому гости ценят его удобство. Цены неуклонно растут.
Sunrise Towers — более новые квартиры с более высоким уровнем отделки. Здесь можно ожидать меньшего уровня шума между квартирами. Отделка выполнена качественнее. Однако за это придется заплатить больше. Некоторые квартиры все еще находятся в собственности застройщика, поэтому возможны варианты рассрочки платежа.
Доходность от аренды — краткосрочная «золотая жила», но летом дело идет вяло
«Мамша» предназначена для краткосрочной аренды. Туристы хотят жить в двух шагах от набережной, моря и ресторанов. Хорошо меблированная однокомнатная квартира может приносить отличный доход — с октября по апрель. А летом дело обстоит иначе.
| Тип недвижимости | Максимальная стоимость ночлега (долл. США) | Стоимость проживания в летний период (в долларах США) | Зимняя заполняемость | Летняя заполняемость | Чистая доходность (годовая) |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия (с фасада) | $60 – $90 | $25 – $45 | 75‑85% | 30‑40% | 8‑12% |
| С одной спальней (с видом на улицу) | $80 – $120 | $35 – $60 | 70‑80% | 25‑35% | 7‑11% |
| С 2 спальнями (с видом на улицу) | $120 – $180 | $60 – $90 | 65‑75% | 20‑30% | 6‑10% |
Реальный пример. В 2024 году клиентка купила однокомнатную квартиру в «Мамша Плаза» за 65 тыс. долларов. Она хорошо её обставила (стоимость — 4 тыс. долларов). С ноября по март она получает чистую прибыль около 1 000 долларов в месяц после вычета расходов на управление и уборку. С июня по сентябрь ей повезет, если она сможет заработать 300 долларов в месяц. Её годовая чистая прибыль составляет около 7 500 долларов — это чистая доходность 11,5 %. Неплохо, но она заложила в бюджет резерв на несезонные месяцы.
Если вам нужен стабильный доход в течение всего года, район Мамша не является идеальным вариантом. Если же вы готовы смириться с сезонностью и хотите получить высокий денежный поток, это отличный выбор. Альтернативные варианты долгосрочной аренды см. в нашем путеводителе по району Аль-Ахья.
Рост капитала — есть ли ещё потенциал для роста?
Цены в Мамше уже значительно выросли. Но я считаю, что у них ещё есть потенциал роста. Почему? Потому что вдоль набережной продолжают строиться новые отели и жилые комплексы. Они поднимают планку качества и привлекают туристов с более высоким уровнем доходов. Старые здания, возможно, будут отремонтированы.
Тем не менее, не стоит рассчитывать на 15-процентную годовую доходность навечно. Более реалистичным прогнозом является рост стоимости на 5–8 % в течение следующих пяти лет. Главным преимуществом здесь является доходность, а не перепродажа.
Плюсы и минусы — объективная оценка
Плюсы
- Лучшее место для получения дохода от краткосрочной аренды
- Хорошая видимость и интенсивный пешеходный поток — объект легко сдается в аренду
- В шаговой доступности от ресторанов, кафе и моря
- Недвижимость хорошо сохраняет свою стоимость из-за дефицита земельных участков
- Возможность управлять проектом самостоятельно или с помощью компании по управлению проектами
- Более новые здания отличаются качественным строительством
Минусы
- Сезонная загрузка — летом дело идет очень вяло
- Уличный шум — ночью может быть громким
- Гостям (у которых есть автомобили) сложно припарковаться
- Размер платы за обслуживание варьируется, в некоторых зданиях управление организовано ненадлежащим образом
- Более высокая стартовая цена по сравнению с районами, расположенными на один квартал дальше
Дело в том, что летний спад — это реальность. Если вы не готовы мириться с месяцами низкого дохода, купите квартиру вдали от набережной для сдачи в долгосрочную аренду. Но если вы готовы получать высокую прибыль зимой и смириться с более низкой доходностью летом, то район Мамша — отличный вариант.
Кому стоит делать покупки на «Мамша»?
- Инвесторы, ориентированные на доход от краткосрочной аренды — вам нужен денежный поток, а не только рост стоимости.
- Покупатели домов для отдыха, которые будут использовать недвижимость летом — вы сможете сбежать от зимы у себя дома и насладиться зимой в Хургаде, но летом вам всё равно придётся сдавать недвижимость в аренду, если вы хотите получать доход.
- Покупатели, которым удобно работать с управляющими компаниями — самостоятельно управлять объектом из-за границы в Мамше довольно сложно из-за высокой текучести гостей.
- Те, кто понимает сезонность, — не будут паниковать в «тихие» месяцы.
Кому НЕ стоит делать покупки на «Мамша»?
- Инвесторам, заинтересованным в стабильной круглогодичной доходности, — обратите внимание на «Аль-Ахья» или «Эль-Каутер».
- Семьи с маленькими детьми — на набережной много людей, и прогулка может оказаться утомительной.
- Покупатели, которые не любят шума — до полуночи вы будете слышать уличную музыку и шум толпы.
- Тем, у кого очень ограниченный бюджет — даже студии стоят от 50 тыс. долларов; если это для вас слишком дорого, обратите внимание на квартиры за пределами променада.
Правовые аспекты и порядок покупки
Процедура такая же, как и при покупке любой квартиры в Хургаде: «Зелёный контракт», нотариальное заверение, квитанции SWIFT. В нашем юридическом руководстве по покупке недвижимости всё подробно описано шаг за шагом.
Небольшое замечание по поводу недвижимости в Мамше: часть объектов продается частными владельцами (вторичное жилье), а часть — застройщиками (незавершённое строительство). При покупке вторичного жилья вы сразу получаете право владения и можете осмотреть квартиру в реальности. Незавершённое строительство может оказаться дешевле, но сопряжено с рисками, связанными со строительством. Мы рекомендуем приобретать вторичное жилье, если только вы не знаете застройщика достаточно хорошо.
Как компания «The Horizon Real Estate» может вам помочь
У нас есть объекты недвижимости в районе Мамша и непосредственно за ним. Мы можем организовать осмотр объектов, вести переговоры о цене и связать вас с компаниями по управлению недвижимостью, специализирующимися на краткосрочной аренде. Наши услуги для вас бесплатны — комиссию оплачивает продавец.
Часто задаваемые вопросы
Что касается денежного потока от краткосрочной аренды, то да — если вы учитываете сезонность. Что касается роста стоимости недвижимости, то он будет умеренным. Чтобы составить объективное представление, ознакомьтесь с нашим руководством по рентабельности инвестиций.
Да, если стоимость недвижимости составляет 100 тыс. долларов или более (этим критериям соответствуют большинство квартир с двумя спальнями и некоторые квартиры с одной спальней). Ознакомьтесь с нашим руководством по вопросам проживания.
В большинстве случаев это возможно, но в некоторых старых зданиях действуют ограничения. Перед тем как показать вам какую-либо квартиру, мы проверяем Устав сообщества собственников (CC&R). Если вам нужен список зданий, в которых можно сдавать жилье через Airbnb, обратитесь к нам.
За двухкомнатную квартиру придется заплатить 400–800 EGP в месяц. В более новых зданиях арендная плата может быть выше, но там предлагаются более качественные удобства (бассейн, тренажерный зал, охрана).
Вид на море и шум. На набережной у вас может открываться вид на море, но при этом вы будете постоянно слышать шум проходящих мимо людей. Если отойти на один квартал вглубь, вы лишитесь вида, но сэкономите 20–30 тысяч долларов и сможете жить в более тихой обстановке.
Это возможно, но сложно. Текучесть гостей высокая. Вам понадобится надежный уборщик, система передачи ключей и круглосуточная доступность по телефону. Большинство владельцев прибегают к услугам компании по управлению недвижимостью — комиссия составляет 15–20 % от дохода от аренды.
Ограниченные возможности. У большинства зданий в Мамше нет собственной парковки. Гостям придется искать место для парковки на улице или воспользоваться такси. Это является недостатком для семей, путешествующих на автомобиле.
В Мамше больше посетителей, чем в Марине, а входная плата ниже, чем на побережье Сахл-Хашиша. Уровень заполняемости зимой аналогичен показателям Сахл-Хашиша. Подробное сравнение см. в нашем путеводителе по этому району.
Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с нашим основным руководством для покупателей, сравнением районов и рекомендациями по срокам.
Сведения об авторе: Автор статьи — Мидо Кандил, старший консультант по недвижимости в агентстве «The Horizon Real Estate» в Хургаде. Уже 13 лет помогает иностранным покупателям найти идеальный объект недвижимости на побережье Красного моря.
Join The Discussion