Я продавал недвижимость и в Марине, и в Мамше. На самом деле, по несколько десятков объектов в каждом районе. И каждую неделю мне задают один и тот же вопрос: «Мидо, что лучше: купить недвижимость рядом со старой Мариной или на новой набережной Мамши?»
Оба района привлекают туристов. Оба обладают значительным потенциалом в сфере краткосрочной аренды. Но они не одинаковы. Марина это устоявшийся район, более тихий, с настоящими причалами для лодок. Мамша — более новый, оживлённый район с большим потоком пешеходов. В этом руководстве мы сравниваем их по всем параметрам — ценам, доходу от аренды, заполняемости, росту стоимости и стилю жизни чтобы вы могли принять решение, исходя из своих целей.
Местоположение и атмосфера два разных мира
Старая пристань Хургады расположена между центром города и морем, чуть южнее современной пристани Мамша. Она была построена в основном в начале 2000-х годов. Здесь есть действующая пристань с десятками яхт, рестораны с морепродуктами, сувенирные магазины и царит непринуждённая атмосфера. Ночью здесь царит тишина слышно лишь плеск воды и изредка звук лодочного мотора.
Напротив, набережная Мамша это пешеходная аллея протяженностью 2 км, построенная примерно в 2018 году. Вдоль нее расположены современные кафе, мороженные, соковые бары и многоэтажные жилые дома. С заката и до позднего вечера здесь полно туристов, экспатов и семей. Из уличных динамиков звучит музыка. Уличные торговцы продают жареные орехи и кукурузу в початках. Здесь царит оживлённая, порой шумная атмосфера.
Если вы ищете спокойную, почти средиземноморскую атмосферу пристани для яхт, выбирайте «Марина». Если вам нужна энергичная обстановка и максимальная видимость, выбирайте «Мамша». Чтобы получить более полное представление о районе, ознакомьтесь с нашим полным руководством по сравнению районов.
Сравнение цен что дороже?
Исторически сложилось так, что Марина считалась престижным районом. Однако Мамша догнала её — а в некоторых случаях даже превзошла. Цены за квадратный метр в новых высотных зданиях в Мамше выше, чем в большинстве квартир в Марине, за исключением самых востребованных квартир с видом на побережье в Марине.
| Тип недвижимости | Марина (долл. США) | Мамша (долл. США) | Вердикт |
|---|---|---|---|
| Студия | 40 000–60 000 долларов | 50–80 тыс. долларов | «Мамша» стоит дороже |
| с одной спальней | 55 000–85 000 долларов | 70 тыс. — 110 тыс. долларов | «Мамша» стоит дороже |
| с 2 спальнями | 80 тыс. — 130 тыс. долларов | 100 тыс. — 160 тыс. долларов | «Мамша» стоит дороже |
| Пентхаус / Дуплекс | 150 тыс. — 250 тыс. долларов | 180 тыс. долларов — 300 тыс. долларов | «Мамша» стоит дороже |
Дело в том, что в комплексе «Марина» цены на аналогичные квартиры несколько ниже. Однако некоторые квартиры в «Марине» имеют прямой вид на море и доступ к причалу для яхт такие квартиры могут стоить столько же, сколько и любые квартиры в «Мамше». Чтобы получить полное представление о рентабельности инвестиций, ознакомьтесь с нашим руководством по доходности инвестиций.
Доход от аренды в каком районе он выше?
Оба района процветают за счет краткосрочной сдачи жилья в аренду туристам. Однако динамика рынка аренды в них различается.
«Марина» стабильные, немного более низкие цены за ночь
Апартаменты в районе Марины привлекают туристов, которые ценят близость к ресторанам и возможность отправиться в морские прогулки. Публика здесь немного старше семьи, пары, пенсионеры. Цены за ночь стабильные, но не впечатляющие. Хорошо меблированная квартира с одной спальней рядом с Мариной зимой может сдаваться за 60–90 долларов за ночь. Заполняемость с октября по апрель колеблется на уровне 65–75%, а летом снижается до 40–50%.
Чистая доходность после вычета расходов на управление (15–20 %) обычно составляет 6–9 % для студий, 5–8 % для апартаментов с одной спальней и 4–7 % для апартаментов с двумя спальнями. Преимущество района Марина заключается в стабильности лето здесь не является полностью мертвым сезоном, поскольку некоторые гости предпочитают более спокойную атмосферу.
Мамша Высшие вершины, более глубокие долины
«Мамша» привлекает более молодую и энергичную публику цифровых кочевников, пары, группы. Цены за ночь выше: 80–120 долларов за апартаменты с одной спальней зимой. Заполняемость может достигать 80–90 % в период с декабря по март. Но летом ситуация резко ухудшается заполняемость многих апартаментов в «Мамше» составляет 25–35 %, а цены за ночь падают до 30–50 долларов.
Чистая доходность объектов недвижимости в Мамше составляет 8–12 % для студий, 7–11 % для квартир с одной спальней и 6–10 % для квартир с двумя спальнями — но эти цифры рассчитаны при условии, что вы сможете пережить летние месяцы. Если вы не готовы справляться с сезонными колебаниями, возможно, лучше выбрать район Марина.
| Марина | Мамша | |
|---|---|---|
| Максимальная стоимость проживания за ночь (1 спальня) | $60‑$90 | $80‑$120 |
| Зимняя заполняемость | 65‑75% | 75‑85% |
| Летняя загрузка | 40‑50% | 25‑35% |
| Чистая доходность (1-комнатная квартира) | 5‑8% | 7‑11% |
Чтобы более подробно ознакомиться с вопросами управления краткосрочной арендой, ознакомьтесь с нашим руководством по управлению недвижимостью.
Рост стоимости капитала что выросло больше?
За последние пять лет в районе Мамша наблюдался более высокий процентный рост цен — примерно на 10–15 % в год, что обусловлено новым строительством и ростом числа туристов. Район Марина развивался более медленными темпами — примерно на 5–8 % в год, но это более зрелый рынок.
В перспективе район Мамша может и дальше опережать Марину, поскольку там по-прежнему реализуются новые проекты (отели, жилые высотные здания). В то же время территория Марины в основном уже застроена, поэтому будущий рост цен будет обусловлен инфляцией и спросом со стороны туристов, а не появлением нового предложения.
Если вы — инвестор, ориентированный на рост, у «Мамша» ещё есть потенциал роста. Если же вы предпочитаете стабильность и более низкие цены входа, то «Марина» будет для вас привлекательным вариантом. Чтобы ознакомиться с исторической перспективой, прочтите наше руководство по выбору времени для инвестиций.
Качество строительства и удобства старинный шарм против современного блеска
Большинство домов в районе Марина были построены в период с 2000 по 2010 год. Они имеют прочную конструкцию, но некоторым требуется ремонт — старые окна, устаревшие кухни, периодические проблемы с сантехникой. В нескольких домах есть бассейны и небольшие тренажерные залы. Плата за обслуживание умеренная (300–600 EGP в месяц за квартиру с двумя спальнями).
Здания в Мамше построены относительно недавно (в основном после 2015 года). Они отличаются современной отделкой, окнами с двойным остеклением, центральным кондиционированием, а также часто располагают бассейнами или тренажерными залами на крыше. Плата за обслуживание выше (400–800 EGP в месяц), но зато вы получаете больше удобств. В новых башнях Мамша шумоизоляция, как правило, лучше.
Если вы цените современное строительство и готовы заплатить больше, то «Мамша» — лучший выбор. Если же вы — практичный инвестор, готовый заняться ремонтом, то «Марина» предлагает выгодные возможности.
Шум, парковка и практические аспекты
Одно из ключевых отличий уровень шума. В районе Марина после 22:00 относительно тихо. В районе Мамша может быть шумно вплоть до полуночи, особенно по выходным уличные музыканты, крики, периодические гудки автомобилей. Людям с чутким сном следует избегать апартаментов, выходящих прямо на набережную. На один квартал дальше будет тише.
В обоих районах с парковкой возникают проблемы. В районе Марина есть несколько выделенных парковочных мест для жителей, но их количество ограничено. В районе Мамша парковочных мест практически нет — гости и владельцы жилья пользуются такси и приложениями для вызова автомобилей. Если вы планируете приобрести автомобиль, учтите проблемы с парковкой.
Перепродажа и ликвидность что проще продать?
В настоящее время в районе Мамша наблюдается более высокий спрос со стороны покупателей — как иностранных, так и египетских. Более новые квартиры продаются с надбавкой к цене. Сроки продажи вторичного жилья сократились: квартиры в Мамше по выгодной цене продаются в течение 2–5 месяцев. Рынок в районе Марина меньше по объему, но по-прежнему активен. На продажу квартиры в Марине по справедливой цене уйдет 3–6 месяцев.
Завышение цены это ошибка в обоих случаях. Я видел, как объекты недвижимости годами оставались нереализованными, потому что владелец в 2026 году настаивал на цене 2022 года. Установите правильную цену — и объект быстро найдет покупателя.
Вывод по инвестициям что подходит именно вам?
Выберите «Марина», если:
- Вам нужна более спокойная атмосфера и более низкие цены на вход.
- Вы предпочитаете более стабильную заполняемость номеров в течение всего года (с меньшим снижением загрузки летом).
- Вам нравятся старинные здания с индивидуальностью (и вы готовы их отремонтировать).
- У вас есть лодка или вы хотите иметь удобный доступ к услугам пристани для яхт.
Выберите модель Mamsha, если:
- Вы хотите получить максимальный доход от краткосрочной аренды (и готовы смириться с низкими доходами в летние месяцы).
- Вы цените современное строительство и удобства.
- Вы ориентируетесь на молодых туристов, для которых важен определенный стиль жизни.
- Вы верите в то, что новая инфраструктура будет приносить постоянную выгоду.
Лично я рекомендую «Марину» клиентам, стремящимся к стабильности и снижению рисков, а «Мамшу» — тем, кто обладает более высокой толерантностью к риску и хочет получать высокий денежный поток. Ни один из этих инструментов не является «лучшим» это разные инструменты для достижения разных целей.
Как агентство «The Horizon Real Estate» поможет вам сделать выбор
Мы не отдаем предпочтение какому-либо району перед другим. Мы показываем вам реальные объекты недвижимости, предоставляем исторические данные по арендной плате и помогаем вам рассчитать ожидаемую доходность. Кроме того, мы сотрудничаем с компаниями по управлению недвижимостью, специализирующимися на каждом конкретном районе. Наши услуги для вас бесплатны комиссионные выплачивает продавец.
Часто задаваемые вопросы
1. В каком районе лучше перспективы долгосрочной аренды?
В обоих районах рынок долгосрочной аренды не очень развит — оба являются туристическими зонами. Если вас интересует долгосрочная аренда, обратите внимание на районы Аль-Ахья или Эль-Каутер (см. наш путеводитель).
2. Могу ли я получить вид на жительство, купив недвижимость в Марине или Мамше?
Да, если стоимость недвижимости составляет 100 тыс. долларов или более. Многие квартиры с двумя спальнями и некоторые с одной спальней соответствуют этим критериям. Ознакомьтесь с нашим руководством по проживанию.
3. Безопасно ли гулять ночью в одиночку по Мамше?
Да, здесь хорошо освещено и патрулируется. В Марине тоже безопасно. Мелкие кражи случаются редко, но все же закрывайте двери на замок.
4. Ожидаются ли какие-либо новые события, которые могут повлиять на цены?
В районе Мамша продолжается строительство новых отелей и жилых высотных зданий. Это может привести к дальнейшему росту цен. Район Марина в основном застроен, поэтому давление со стороны нового предложения там меньше. Чтобы быть в курсе последних новостей, следите за нашим календарем событий.
5. Нужен ли мне управляющий недвижимостью для сдачи жилья в краткосрочную аренду в любом из этих районов?
Настоятельно рекомендуем. Текучесть гостей высокая, и вам понадобится кто-то из местных для регистрации гостей и решения непредвиденных ситуаций. Ознакомьтесь с нашим списком проверенных управляющих.
6. Какой район лучше выбрать для дачи, которой я буду пользоваться сам?
Если вы молоды и хотите насладиться ночной жизнью, выбирайте Мамшу. Если вы постарше или путешествуете с семьёй, более спокойная атмосфера Марины позволит вам лучше расслабиться.
7. А как насчёт комиссий за обслуживание — значительно ли они снижают доходность?
Стоимость проживания в Мамше выше (400–800 ЕГП в месяц), но там больше удобств. В Марине стоимость проживания ниже (300–600 ЕГП в месяц). В обоих случаях расходы вполне приемлемы с учетом дохода от аренды.
8. Из какого района открывается лучший вид на воду?
Из комплекса «Марина» открывается прямой вид на море и яхты. Из комплекса «Мамша» также открывается вид на море, однако некоторые апартаменты выходят на набережную, а не на открытое море. Уточните ориентацию здания.
Чтобы получить полное представление, ознакомьтесь с нашим основным руководством для покупателей, сравнением районов и подробным путеводителем по Мамше.
Сведения об авторе: Автор статьи — Мидо Кандил, старший консультант по недвижимости в агентстве «The Horizon Real Estate» (Хургада). Уже 13 лет помогает иностранным покупателям выбрать идеальный объект для инвестиций на побережье Красного моря.
Join The Discussion