Я работал с более чем дюжиной компаний по управлению недвижимостью. Вообще-то, за все эти годы их было, наверное, пятнадцать или шестнадцать. Некоторые из них были просто великолепны. Некоторые просто ужасны. И я точно понял, что отличает хороших от плохих.
Позвольте мне помочь вам с выбором. В этом руководстве рассказывается о том, чем занимается компания по управлению недвижимостью, как оценить её работу, а также приводится сравнение лучших компаний в Хургаде в том числе и нашей, «The Horizon Real Estate». Никаких лишних слов только практические советы от человека, который пользовался услугами всех этих компаний.
Чем занимается компания по управлению недвижимостью?
Хороший менеджер по аренде берет на себя все заботы, чтобы вам не пришлось этим заниматься. В случае краткосрочной аренды (Airbnb, Booking.com) он:
- Разместите объявление о своей недвижимости на нескольких платформах
- Установите динамическое ценообразование (более высокие тарифы в пиковый сезон, более низкие — летом)
- Общаться с гостями (часто 10–20 сообщений на одно бронирование)
- Организовать уборку и смену постельного белья
- Осуществлять регистрацию заезда и выезда (с помощью смарт-замков или физических ключей)
- Решать непредвиденные ситуации, связанные с техническим обслуживанием (поломка кондиционера, протекающий кран и т. п.)
- Оплачивайте счета за коммунальные услуги за счет дохода от аренды
- Предоставлять ежемесячные отчеты и налоговые декларации
В случае долгосрочной аренды они занимаются поиском арендаторов, составлением договоров аренды, сбором арендной платы и, при необходимости, координацией процедур выселения. Объем работы меньше, поэтому комиссионные ниже.
Как выбрать хорошего менеджера проектов 5 критериев
- Прозрачные тарифы: никаких скрытых платежей. Они должны заранее объяснить всё досконально.
- Общение на английском языке: вам нужны четкие и оперативные ответы. Избегайте компаний, в которых говорят только по-арабски.
- Физический офис: реальный офис, который можно посетить (или посмотреть в Google Street View). Фрилансеры, работающие только по телефону, представляют собой риск.
- Отзывы клиентов: Попросите предоставить контакты других иностранных владельцев. Позвоните им.
- Интеллектуальные технологии: используют ли они «умные» замки, системы онлайн-бронирования и автоматизированную отчетность? Старые методы приводят к ошибкам.
Дело в том, что самый дешевый вариант редко бывает лучшим. (Вот и ваша «запятая-соединитель» по одной на статью.) Компания, взимающая 15 %, может принести вам на 20 % больше дохода от аренды, поскольку она применяет динамическое ценообразование. Поэтому обращайте внимание на чистую прибыль, а не только на процент комиссии.
Сравнение ведущих компаний по управлению недвижимостью в Хургаде
Исходя из отзывов клиентов и моего собственного опыта, вот список самых надежных менеджеров проектов. В этот список вошли и мы но я составил его, честно оценив всех участников.
| Компания | Специальность | Структура комиссионных | Языки | Оценка клиента |
|---|---|---|---|---|
| Агентство недвижимости «Horizon» | Полный спектр услуг (краткосрочные и долгосрочные) | 15 % краткосрочных, 7 % долгосрочных + размещение | английский, немецкий, французский, арабский и все языки | ⭐⭐⭐⭐⭐ (4,9 из более чем 120 отзывов) |
| Премьер-министр Хургады | Специалист на краткосрочной основе | 20 % + комиссия за уборку | английский, немецкий, арабский | ⭐⭐⭐⭐ (4.7) |
| Аренда жилья на побережье | Только Airbnb | 18 % «все включено» | английский, голландский, арабский | ⭐⭐⭐⭐ (4.6) |
| Red Sea Property Care | Только долгосрочные | 8 % в месяц + вознаграждение за полмесяца размещения | Английский, русский, арабский | ⭐⭐⭐½ (4.2) |
Я лично работал со всеми этими компаниями. PM Hurghada надежный вариант для аренды жилья, которое активно сдается на короткий срок. Seaside Rentals подойдет тем, кто ищет решение по Airbnb, не требующее личного участия. Red Sea Property Care подходит для долгосрочной аренды, но реагирует на запросы медленнее. А мы? Мы предлагаем полную поддержку, включая юридическую помощь, содействие в получении вида на жительство и пакеты мебели. Но не верьте мне на слово прочтите отзывы.
Чем отличается агентство недвижимости «The Horizon»
Мы — не просто система управления проектами. Мы ваш единый контактный центр по всем вопросам:
- Помощь в покупке: мы поможем вам найти и приобрести подходящую недвижимость (см. наше руководство для покупателей).
- Юридические вопросы и оформление вида на жительство: Мы занимаемся оформлением «Зеленого контракта», нотариальным заверением документов и подачей заявления на получение вида на жительство.
- Меблировка: Мы предлагаем пакеты меблировки «под ключ» стоимостью от 2 000 долларов — мы приобретаем и устанавливаем всё необходимое.
- Управление арендой: мы оптимизируем цены, занимаемся обслуживанием гостей и ежемесячно перечисляем вам выручку.
- Техническое обслуживание и ремонт: у нас есть команда проверенных специалистов — электриков, сантехников и мастеров по кондиционерам.
- Перепродажа: Когда вы решите продать недвижимость, мы разместим объявление о продаже и найдем покупателей.
Наша комиссия составляет 15 % за краткосрочное управление и 7 % за долгосрочное. Это средний уровень. Однако мы предоставляем больше услуг, чем большинство других компаний: бесплатные юридические консультации, оформление коммунальных услуг и постоянную поддержку. Многие клиенты отмечают, что с нами они экономят больше, чем с более дешевым управляющим, поскольку мы помогаем избежать дорогостоящих ошибок.
Реальная история клиента Почему важен хороший менеджер проекта
Один британский клиент пользовался услугами недорогого менеджера по продвижению (комиссия 15 %), который не применял динамическое ценообразование. Его студия зарабатывала 400 долларов в месяц. Затем он перешел к нам. Мы повысили стоимость проживания за ночь, улучшили фотографии в объявлении и внедрили интеллектуальное ценообразование. Его доход подскочил до 700 долларов в месяц. Это рост на 75%. Даже после уплаты нашей комиссии в размере 15% его чистая прибыль стала выше, чем раньше. Процент комиссии не имеет значения — важна чистая прибыль.
Часто задаваемые вопросы о PM
1. Нужен ли мне личный менеджер, если я живу неподалеку?
Не обязательно. Некоторые владельцы, которые живут в Хургаде или часто туда приезжают, сами занимаются управлением недвижимостью. Но даже они нанимают уборщиков и разнорабочих. Услуги по управлению недвижимостью позволяют сэкономить время даже местным владельцам.
2. Могу ли я уволить своего премьер-министра, если я им недоволен?
Да, но проверьте условия своего договора. В большинстве договоров предусмотрен 30–60-дневный срок уведомления. Мы предлагаем 30-дневный пробный период в случае расторжения договора штрафы не взимаются.
3. Как я получу оплату?
Мы ежемесячно перечисляем средства на ваш зарубежный банковский счет (SWIFT). Некоторые платформы для частных лиц осуществляют выплаты только в египетских фунтах (EGP) на местном уровне. Выберите ту, которая осуществляет международные выплаты без высоких комиссий.
4. А что, если что-то сломается ночью?
У хорошего управляющего есть круглосуточный контактный номер для экстренных случаев. У нас есть дежурная команда, которая занимается срочными проблемами (сломанный кондиционер, отсутствие воды, утечка газа). Несрочные вопросы решаются на следующий день.
5. Можете ли вы помочь мне приобрести недвижимость, а затем заниматься её управлением?
Да это наша самая востребованная услуга. Мы поможем вам приобрести подходящую недвижимость (избегая ошибок), а затем будем управлять ею с самого первого дня. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить ваши цели.
6. Предоставляете ли вы гарантию дохода от аренды?
Ни один уважающий себя управляющий не может гарантировать доход. Рынки подвержены колебаниям. Однако мы предоставляем реалистичные прогнозы, основанные на исторических данных. Любой, кто обещает «гарантированную доходность в 25%», лжет.
7. Как вы сравниваетесь с международными платформами для управления недвижимостью, такими как Airbnb?
Мы местная компания. Мы знакомы с ремонтниками, уборщиками и всеми правилами. Международные платформы занимаются только программным обеспечением они не смогут починить сломавшийся кондиционер в 22:00.
8. Как у вас проходит процесс включения нового объекта недвижимости в портфель?
Мы проводим осмотр объекта, делаем профессиональные фотографии, размещаем объявление на Airbnb/Booking/VRBO, настраиваем динамическое ценообразование и начинаем принимать бронирования. Обычно это занимает 5–7 дней с момента подписания договора.
Чтобы узнать больше об управлении недвижимостью и её перепродаже, ознакомьтесь с нашим полным руководством по управлению. Если вы ещё не определились с выбором места для покупки, ознакомьтесь с сравнением районов и анализом рентабельности инвестиций.
Join The Discussion