Лучшее время для покупки недвижимости в Хургаде может вас удивить

Лучшее время для покупки недвижимости в Хургаде: честная правда (любое время подходит, но чем раньше тем лучше)

Я постоянно слышу один и тот же вопрос: «Стоит ли подождать до зимы? Упадут ли цены летом? Может, лучше подождать до окончания Рамадана?» Большинство покупателей полагают, что в Хургаде, как и на европейских курортах, наблюдаются сезонные колебания. Они думают, что смогут правильно выбрать момент и получить скидку.

Вот что на самом деле происходит и это может вас удивить.

Удивительная правда: нет «неудачного» сезона для покупки

В Хургаде цены на недвижимость не снижаются летом. Они не обваливаются после окончания курортного сезона. Почему? Потому что спрос остается стабильным. По данным Государственной информационной службы Египта, в 2025 году Египет принял почти 19 миллионов туристов, что на 21 % больше, чем в предыдущем году. Этот стабильный поток посетителей поддерживает высокий спрос на аренду в течение всего года. А инвесторы всегда находятся в поиске.

Согласно рыночным данным, за последние два года цены на недвижимость в Хургаде ежемесячно росли в среднем на 1,5 2 %. Это означает, что если вы будете ждать три месяца, чтобы «найти идеальный момент», вам, возможно, придётся заплатить на 5 % больше за ту же самую квартиру. Ожидание обходится вам дорого.

Почему «зима» не всегда лучше

Некоторые риэлторы посоветуют вам покупать недвижимость зимой (ноябрь февраль), поскольку в это время стоит хорошая погода и покупатели активны. Да, в это время действительно больше посетителей. Но продавцы знают об этом и устанавливают более высокие цены. Летом меньшее количество покупателей означает меньшую конкуренцию, и некоторые мотивированные продавцы могут пойти на более выгодные условия.

Я видел, как клиенты заключали выгоднейшие сделки в июле и августе. Не потому, что цены снизились, а потому, что это было единственное предложение на рынке. Так что «лучшее» время это тот момент, когда вы найдете подходящий объект недвижимости, а не какая-то конкретная дата в календаре.

Пример из практики: успешная летняя покупка

В июне, в разгар летней жары, ко мне обратился клиент из Швеции. Он опасался, что это «не то время». Я показал ему три квартиры. Один из продавцов собирался уезжать из Египта и хотел быстро продать недвижимость. Мы провели напряжённые переговоры, и он купил квартиру с двумя спальнями в районе Эль-Каутер за 45 тысяч долларов, примерно на 8 тысяч долларов ниже рыночной стоимости. Такая сделка не состоялась бы зимой, когда на рынке больше покупателей. Так что иногда лучшее время это момент появления мотивированного продавца, а не конкретный календарный месяц.

Реальный фактор: колебания курсов валют

Вот один момент, о котором большинство покупателей не задумывается. Курс египетского фунта колеблется. Согласно данным Центрального банка Египта об исторических курсах валют, покупатели из-за рубежа, которые приобрели недвижимость до крупных девальваций, получили фактическое снижение цен до 30 % при расчете в долларах США или евро. При покупке за доллары США или евро ваша покупательная способность может измениться. Исторически сложилось так, что покупка раньше, а не позже, защищала иностранных покупателей от девальвации валюты.

Например, однокомнатная квартира, стоившая в январе 2 миллиона египетских фунтов, по курсу того времени обходилась примерно в 40 000 долларов. Через шесть месяцев, после небольшой девальвации, та же самая однокомнатная квартира в египетских фунтах может стоить 2,2 миллиона, но в долларах она по-прежнему будет стоить около 40 000 долларов, поскольку курс изменился. Таким образом, «выбор момента» не так важен, как само решение о покупке.

Скидки для разработчиков предоставляются в случайном порядке, а не в зависимости от сезона

Некоторые застройщики предлагают ограниченные скидки в рамках определенных мероприятий (например, выставка Cityscape, юбилей компании). Эти скидки не привязаны к сезонам. Мы отслеживаем такие предложения для наших клиентов. Если вы будете ждать «летней распродажи», то можете упустить более выгодную акцию, проводимую весной.

Именно поэтому так важно сотрудничать с опытным местным агентом (таким, как мы) мы знаем, какие застройщики в данный момент предлагают гибкие схемы оплаты или сниженные цены, независимо от месяца.

Некоторые покупатели идут ещё дальше они ждут не просто наступления сезона, а глобального обвала рынка. Позвольте мне объяснить, почему эта стратегия в Хургаде практически никогда не срабатывает.

Почему ждать «краха рынка» это проигрышная стратегия

Некоторые покупатели откладывают покупку, надеясь на глобальный спад, который заставит цены пойти вниз. Я неоднократно был свидетелем того, как эта стратегия терпела неудачу. Даже во время пандемии 2020 года цены в Хургаде ненадолго снизились примерно на 5%, а затем в течение шести месяцев вернулись к докризисному уровню. Согласно отчету Zawya, рынок недвижимости Египта постоянно демонстрирует устойчивость, а застройщики фиксируют высокие показатели продаж даже во время глобальных спадов. Сегодня цены на те же самые объекты выросли на 25–30%. Те, кто ждал обвала, полностью упустили свой шанс.

Рынок недвижимости Египта движется за счет спроса на твердую валюту со стороны зарубежных инвесторов. Этот спрос не исчезает во время рецессий более того, он может даже расти, поскольку инвесторы ищут стабильные активы за пределами своих стран. Поэтому, если у вас нет хрустального шара, делать ставку на обвал это азартная игра. А покупка, когда вы к ней готовы, это инвестиция.

Калькулятор «Потери дохода от аренды»: во что на самом деле обходится задержка

Давайте рассмотрим цифры, связанные с отсрочкой покупки. Предположим, вы нашли студию, которую сдают за 500 долларов в месяц (чистая сумма). Если вы отложите покупку на три месяца, вы потеряете 1 500 долларов дохода от аренды. Данные Airbtics показывают, что медианная годовая выручка от краткосрочной аренды в Хургаде составляет 538 000 египетских фунтов (11 200 долларов), что подчеркивает реальную стоимость отсрочки покупки, которая могла бы принести аналогичный доход. Если цены растут на 2 % в месяц (консервативный прогноз), то студия стоимостью 60 000 долларов через три месяца будет стоить 63 600 долларов. Это дополнительные 3 600 долларов к цене покупки плюс 1 500 долларов упущенной арендной платы = 5 100 долларов общей стоимости отсрочки.

Умножьте эту сумму на шесть месяцев или год ожидания и цифра станет значительной. У меня были клиенты, которые отложили покупку «всего на несколько недель» и в итоге заплатили на 10 000 долларов больше из-за колебаний курса валют или внезапной корректировки цен. Вывод прост: лучшее время для покупки прямо сейчас. Не из-за сезона, а потому, что с каждым днём, который вы откладываете, ваше будущее «я» платит больше.

Так когда же лучше всего? Честный ответ

Лучшее время для покупки недвижимости в Хургаде это тот момент, когда вы будете готовы финансово и найдете объект, соответствующий вашим критериям. Это не какой-то конкретный месяц. И не после отпуска. Ведь с каждым месяцем, который вы откладываете покупку, цены растут, а вы теряете потенциальный доход от сдачи в аренду.

Вот реальный пример. Один клиент отложил покупку в мае, полагая, что «летом, возможно, будут скидки». В сентябре он нашёл похожую квартиру, но цена на неё выросла на 5 000 долларов. Кроме того, он лишился дохода от аренды за четыре месяца (около 2 000 долларов). Его промедление обошлось ему в 7 000 долларов. Не будьте таким покупателем.

Часто задаваемые вопросы

Чтобы ознакомиться с полной стратегией, прочитайте наше основное руководство для покупателей, сравнение регионов и анализ рентабельности инвестиций.

Сведения об авторе: Автор статьи Мидо Кандил, старший консультант по недвижимости в агентстве «The Horizon Real Estate» в Хургаде. Уже 13 лет помогает иностранным покупателям перестать ждать и начать инвестировать.