عقارات ممشة بروميناد – أين تشتري وتستثمر

لقد شاهدتُ كورنيش المامشا وهو يتحول من طريق ساحلي مغبر إلى أكثر ممرات الغردقة جاذبية. في الواقع، أتذكر أنه في عام 2018 لم يكن سوى بضعة كتل سكنية غير مكتملة. أما الآن؟ فهناك مقاهي ومطاعم وموسيقيو الشوارع، وشقق تُباع بضعف سعرها قبل خمس سنوات.

إذا كنت تبحث عن دخل إيجاري قصير الأجل يتمتع بدرجة عالية من الجاذبية، فإن منطقة «مامشا» تُعد خيارًا يصعب منافسته. لكنها لا تناسب الجميع. يتناول هذا الدليل الأسعار الفعلية، وعوائد الإيجار، وأفضل المباني، والعيوب الخفية بما في ذلك أسباب بقاء بعض الوحدات شاغرة في فصل الصيف. فلنبدأ.

ما هو ممشى مامشا؟

«الممشة» (وهي كلمة عربية تعني «الممر») هي ممشى للمشاة يمتد لمسافة كيلومترين على طول الساحل المركزي للغردقة. ويمتد هذا الممشى من المارينا القديمة في الجنوب وصولاً إلى المنطقة الجديدة قبالة «الكاثر» في الشمال. وتنتشر على جانبيه المقاهي ومحلات العصائر ومحلات الآيس كريم ومطاعم المأكولات البحرية.

تخيلها وكأنها «غرفة المعيشة» المفتوحة في الغردقة. كل مساء، يتجول مئات السياح والمقيمين الأجانب أو يمارسون رياضة الجري أو يجلسون على المقاعد لمشاهدة غروب الشمس. الأجواء مفعمة بالحيوية دون أن تكون صاخبة – حيث تضم العائلات والأزواج والمسافرين المنفردين.

أصبحت العقارات المطلة مباشرة على شاطئ مامشا من بين أغلى العقارات من حيث سعر المتر المربع في الغردقة — وهي ليست بنفس مستوى الفخامة التي تتمتع بها العقارات المطلة على شاطئ سهل حشيش، لكنها قريبة منها. ولإلقاء نظرة أوسع على جميع المناطق، راجع دليلنا الكامل لمقارنة المناطق.

الأسعار الفعلية – ما ستدفعه فعليًّا في عام 2026

دعونا ننتقل مباشرةً إلى الأرقام. تتنوع عقارات مامشا بين نوعين: أبراج حديثة تمامًا مزودة بجميع المرافق، ومبانٍ أقدم تقع على بعد مربع سكني أو اثنين. وتختلف الأسعار بشكل كبير.

نوع العقار	المساحة (متر مربع)	النطاق السعري (بالدولار الأمريكي)	السعر للمتر المربع (بالدولار الأمريكي)	ملاحظات
استوديو (مُطل على مامشا)	40–55	50 ألف دولار – 80 ألف دولار	$1,000 – $1,600	مدخل مباشر إلى الكورنيش
غرفة نوم واحدة (مطلة على ممسحة)	60–85	70 ألف دولار – 110 آلاف دولار	$1,000 – $1,600	إطلالة محتملة على البحر
شقة بغرفتي نوم (مطلة على ممسحة)	90–130	100 ألف دولار – 160 ألف دولار	$1,000 – $1,600	تكلفة الطوابق العليا أعلى
استوديو (على بعد 1-2 كتل سكنية)	40–55	30 ألف دولار – 50 ألف دولار	$700 – $1,000	لا إطلالة على البحر، وضوضاء أقل
غرفة نوم واحدة (على بعد مبنى أو مبنيين)	60–85	45 ألف دولار – 70 ألف دولار	$700 – $1,000	أكثر هدوءًا، وقيمة أفضل

الحقيقة هي أن الأسعار في منطقة مامشا قد ارتفعت بنسبة تتراوح بين 10 و15% سنويًّا خلال السنوات الثلاث الماضية. فالشقة الاستوديو التي بيعت بمبلغ 45 ألف دولار في عام 2023 قد يصل سعرها الآن إلى 60 ألف دولار. وقد لاحظ المستثمرون ذلك. لكن لا تتوقع أن تستمر هذه العوائد إلى الأبد – فالعرض آخذ في الازدياد مع اكتمال تشييد الأبراج الجديدة. وللحصول على نظرة شاملة حول عائد الاستثمار، اقرأ دليل عوائد الاستثمار الخاص بنا.

أفضل المباني والمجمعات السكنية في مامشا

ليست جميع العقارات في مامشا متشابهة. فهناك بعض المباني التي تتميز بصيانة أفضل، وإطلالات أجمل، وإدارة إيجار أكثر كفاءة. وفيما يلي العقارات التي قمنا بفحصها ونوصي بها.

مبنى / مجمع	المطور	الوحدات	النطاق السعري (بالدولار الأمريكي)	رسوم الخدمة (جنيه مصري شهريًّا)	USP
مامشا بلازا	مطور عقاري محلي	شقق استوديو – شقق بغرفتي نوم	60 ألف دولار – 120 ألف دولار	300 – 600 مدخل مباشر، مسبح على السطح
لا فيستا	مطور عقاري محلي	شقق استوديو، شقق بغرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم	55 ألف دولار – 100 ألف دولار	400 – 700	إطلالات على البحر، إدارة جيدة
أبراج صن رايز	مطور عقاري محلي	1-2 غرف نوم	80 ألف دولار – 150 ألف دولار	500 – 800	مبنى جديد، تشطيبات عالية الجودة
مجمع مامشا السكني	مطور عقاري محلي	شقق استوديو – 3 غرف نوم	50 ألف دولار – 130 ألف دولار	300 – 600	قديمة لكنها بحالة جيدة

مامشا بلازا – تحظى بشعبية كبيرة بين المستأجرين لفترات قصيرة. ويُعد المسبح الموجود على السطح عامل جذب كبير. ويمكن أن تصل معدلات الإشغال في الاستوديوهات هنا إلى ما يزيد عن 70% في فصل الشتاء. كما أن رسوم الخدمات معقولة.

لا فيستا – مجمع سكني قديم نسبيًا ولكنه مُدار بشكل جيد. تتمتع بعض الوحدات بإطلالة مباشرة على البحر. يقع مدخل المبنى مباشرةً على الكورنيش، لذا يحب الضيوف الراحة التي يوفرها ذلك. وقد ارتفعت الأسعار بشكل مطرد.

أبراج صن رايز – أحدث ومواصفاتها أعلى. يمكنك توقع انخفاض مستوى انتقال الضوضاء بين الوحدات. التشطيبات أفضل. لكنك ستدفع سعرًا أعلى. لا تزال بعض الوحدات مملوكة للمطور العقاري، لذا قد تتوفر خطط سداد.

عوائد الإيجار – منجم ذهب على المدى القصير، لكن موسم الصيف يشهد تباطؤًا

تم تصميم «المامشا» للإيجارات قصيرة الأجل. فالسياح يفضلون الإقامة على بعد خطوات قليلة من الممشى والبحر والمطاعم. ويمكن لشقة استوديو مؤثثة جيدًا أن تدر دخلاً ممتازًا – من أكتوبر إلى أبريل. أما الصيف، فهذه قصة أخرى.

نوع العقار	أعلى سعر لليلة الواحدة (بالدولار الأمريكي)	السعر الليلي في فصل الصيف (بالدولار الأمريكي)	معدل الإشغال في فصل الشتاء	معدل الإشغال في الصيف	العائد الصافي (السنوي)
الاستوديو (الواجهة)	$60 – $90	$25 – $45	75‑85%	30‑40%	8‑12%
غرفة نوم واحدة (في الواجهة)	$80 – $120	$35 – $60	70‑80%	25‑35%	7‑11%
شقة بغرفتي نوم (الواجهة)	$120 – $180	$60 – $90	65‑75%	20‑30%	6‑10%

مثال حقيقي. اشترت إحدى العميلات شقة استوديو في «مامشا بلازا» بمبلغ 65 ألف دولار في عام 2024. وقامت بتأثيثها جيدًا (بتكلفة 4 آلاف دولار). من نوفمبر إلى مارس، تحقق ربحًا صافيًا يبلغ حوالي 1,000 دولار شهريًا بعد خصم تكاليف الإدارة والتنظيف. ومن يونيو إلى سبتمبر، تكون محظوظة إذا حققت ربحًا صافيًا يبلغ 300 دولار شهريًا. يبلغ صافي ربحها السنوي حوالي 7,500 دولار – أي عائد صافي بنسبة 11.5%. هذا ليس سيئًا، لكنها تضع ميزانية لمواجهة الأشهر التي تشهد تباطؤًا في الإيرادات.

إذا كنت تبحث عن دخل ثابت على مدار العام، فإن منطقة «المامشة» ليست الخيار الأمثل. أما إذا كنت تستطيع التكيف مع الطابع الموسمي وترغب في تحقيق تدفق نقدي مرتفع، فهي خيار ممتاز. وللاطلاع على بدائل الإيجار طويل الأجل، راجع دليلنا الخاص بمنطقة «الأحياء».

نمو رأس المال هل لا يزال هناك مجال للارتفاع؟

لقد ارتفعت أسعار العقارات في مامشا بالفعل بشكل ملحوظ. لكنني أعتقد أن هناك مجالًا لمزيد من الارتفاع. لماذا؟ لأن الفنادق والأبراج السكنية الجديدة لا تزال تُشيد على طول الكورنيش. وهي ترفع معايير الجودة وتجذب السياح ذوي الإنفاق المرتفع. وقد يتم تجديد المباني القديمة.

ومع ذلك، لا تتوقع تحقيق مكاسب سنوية بنسبة 15% إلى الأبد. فالتوقعات الأكثر واقعية تشير إلى ارتفاع في القيمة بنسبة 5-8% خلال السنوات الخمس المقبلة. والعائد هو العامل الجاذب الرئيسي هنا، وليس إعادة البيع.

الإيجابيات والسلبيات – تقييم صادق

المزايا

• أفضل موقع لتحقيق دخل من الإيجار قصير الأجل
• موقع بارز وحركة مرور كثيفة – سهل التأجير
• على مسافة قريبة من المطاعم والمقاهي والبحر
• تحافظ العقارات على قيمتها بشكل جيد بسبب ندرة الأراضي
• خيار إدارة المشروع بنفسك أو بالاستعانة بشركة إدارة مشاريع
• تتميز المباني الأحدث بجودة بناء جيدة

العيوب

• معدل الإشغال الموسمي – يكون الإقبال ضعيفًا جدًّا في الصيف
• ضوضاء الشارع – قد تكون عالية في الليل
• يصعب على الضيوف (الذين لديهم سيارات) إيجاد مكان لركن سياراتهم
• تختلف رسوم الخدمات، وبعض المباني تعاني من سوء الإدارة
• سعر الدخول أعلى مقارنة بالمناطق التي تقع على بعد مبنى واحد

الحقيقة هي أن تباطؤ النشاط في الصيف أمر واقعي. إذا كنت لا تستطيع تحمل أشهر من الدخل المنخفض، فاشترِ شقة بعيدًا عن الكورنيش لتأجيرها على المدى الطويل. أما إذا كنت مستعدًا لتحقيق أرباح عالية في الشتاء وقبول عوائد أقل في الصيف، فإن منطقة «مامشا» تعد خيارًا مناسبًا.

من ينبغي أن يشتري من سوق «المامشا»؟

• المستثمرون الذين يركزون على عائدات الإيجار قصيرة الأجل – فأنت تريد تدفقًا نقديًا، وليس مجرد ارتفاع في القيمة.
• مشترو منازل العطلات الذين سيستخدمون الوحدة في الصيف – يمكنكم الهروب من برد الشتاء في بلدكم والاستمتاع بشتاء الغردقة، لكن سيظل عليكم تأجيرها في الصيف إذا كنتم ترغبون في تحقيق دخل.
• المشترون يفضلون التعامل مع شركات الإدارة – فالإدارة الذاتية من الخارج تمثل تحديًا كبيرًا في مامشا بسبب ارتفاع معدل تغيير النزلاء.
• من يفهم طبيعة التقلبات الموسمية – لن يصاب بالذعر خلال الأشهر الهادئة.

من الذي لا ينبغي له التسوق في «المامشا»؟

• المستثمرون الباحثون عن عائد ثابت على مدار العام – يمكنهم النظر في «الأحياء» أو «الكاثر».
• العائلات التي لديها أطفال صغار – الكورنيش مزدحم وقد يكون الأمر متعبًا.
• المشترون الذين يكرهون الضوضاء – ستسمعون أصوات الموسيقى الصادرة من الشارع وأصوات الحشود حتى منتصف الليل.
• لمن لديهم ميزانية محدودة جدًّا – حتى أسعار الاستوديوهات تبدأ من حوالي 50 ألف دولار؛ وإذا كان هذا المبلغ صعبًا عليكم، ففكروا في الوحدات الواقعة خارج منطقة «بروميناد».

الجوانب القانونية وإجراءات الشراء

الإجراءات هي نفسها المتبعة بالنسبة لأي شقة في الغردقة: «العقد الأخضر»، كاتب العدل، إيصالات SWIFT. ويشرح دليل الشراء القانوني الخاص بنا هذه الإجراءات خطوة بخطوة.

ملاحظة بشأن العقارات في مامشا: تُباع بعضها من قبل مالكيها الخاصين (عقارات مستعملة)، وبعضها الآخر من قبل المطورين العقاريين (عقارات على المخطط). تتيح لك العقارات المستعملة الحصول على الحيازة الفورية، كما يمكنك رؤية الوحدة الفعلية. قد تكون العقارات على المخطط أرخص ثمناً، لكنها تنطوي على مخاطر تتعلق بالبناء. نوصي بشراء العقارات المستعملة ما لم تكن تعرف المطور العقاري جيداً.

كيف يمكن لشركة «ذا هوريزون العقارية» أن تساعدك

لدينا عقارات معروضة للبيع في منطقة مامشا وفي المنطقة المجاورة لها مباشرةً. يمكننا ترتيب جولات تفقدية، والتفاوض بشأن الأسعار، وربطك بشركات إدارة العقارات المتخصصة في الإيجارات قصيرة الأجل. خدمتنا مجانية بالنسبة لك – حيث يتحمل البائع العمولة.

الأسئلة الشائعة

---

لمزيد من المعلومات، اقرأ دليل المشتري الرئيسي، ومقارنة المناطق، ودليل التوقيت.

نبذة عن المؤلف: كتب هذا المقال ميدو كانديل، مستشار عقاري أول في شركة «ذا هوريزون العقارية» بالغردقة. يتمتع بخبرة 13 عامًا في مساعدة المشترين الأجانب على العثور على العقار المثالي على ساحل البحر الأحمر.